2012年的楼市调控明显为“明紧暗松”，就像昆明的暖冬。摄影：本报记者 党建为

　　2012已经过去，它给房地产[FangDiChan]行业[XingYe]留下的并不是残酷的非生即死的寒冬，却更像昆明的冬天，是一个可以在暖阳里思考未来如何行动，并坚持企业策略，坚定地迎接2013的暖冬。

　　这是一个阳光明媚的冬日上午十点半，按照预约的时间，记者由其公司秘书引至星耀集团总裁颜勇的办公室，穿过两重门，阳光透过落地窗洒进办公室，颜勇出现在面前。

　　此时，他正坐在沙发椅上欣赏德国交响乐团的表演，古典而悠扬。

　　这就是今年蝉联胡润富豪榜的首富颜语、颜勇兄弟中的弟弟。对于[DuiYu]首富的种种问题，他直言，“这个没什么好谈，我们应该谈生活。”

　　而对于[DuiYu]房地产[FangDiChan]行业[XingYe]这一年的各种问题，他的回答也一如冬日暖人的阳光，温和不缓不慢。

　　“房地产[FangDiChan]行业[XingYe]最好的时候已经过去。宏观政策[ZhengCe]的每一次变动，对于[DuiYu]企业来说都只能被动适应。长达五年的各种调控，可以说，地产行业[XingYe]的幸存者已经受住了各种考验，现在这个行业[XingYe]的从业人员都已经趋于理性、成熟。”颜勇表示，但是未来，“还得看宏观政策[ZhengCe]的引导。”

　　多角博弈成主调

　　2012年，是中国楼市调控以来拉锯战最为激烈的一年。元旦刚过，中央“坚持房地产[FangDiChan]调控政策[ZhengCe]不动摇，促进房价合理回归”的表态即拉开了新一年楼市调控的主旋律。不过，在地方政府的一次次微调试探中，暖风不时地吹向楼市。宏观政策[ZhengCe]摇摆不定，也让地产商们成为解读政策[ZhengCe]的专家。

　　在采访中，作为星耀集团“大内总管”的颜勇，在交谈中不时地用音乐做比喻，引用哲学家海德格尔的理论。并对人们在工作之余要懂得高品质的生活给出诸多tips 。“企业家不是疯狂的管理者，只懂得抓成本、盯着钱的人，而应是在管理中融会企业家对生活的理解与感受。”颜勇说，纯商业动机只会催毁一个企业。

　　这种热爱生活、“以人为本”、“追求平衡”的思想已贯穿于公司的治理之中，成为星耀文化的一部分。而颜勇也一再强调，媒体对于[DuiYu]企业的发展不应纠结于某一两次的企业抉择，更应该看重企业的发展趋势。“企业在发展中要判断好整个国家运行的情况，制定企业发展策略。”颜勇总结道，企业发展的成败在于策略，也即格局；而能否盈利在于细节。

　　青岛某地产开发商[KaiFaShang]将今年的宏观政策[ZhengCe]环境总结为“明紧暗松”。确实，楼市表现与调控的角力贯穿2012始终。这场博弈不仅只在地方和中央、买卖双方之间。

　　在一次次对赌房价中，有“大嘴”之称的任志强始终倔强宣称房价会大涨，并预言2013年3月房价暴涨。以潘石屹为代表的一派人士今年则拒绝谈房价。极端与沉默对比下，最终首创置业董事长刘晓光抛出的“今年房地产[FangDiChan]市场是冬天里有春天”的一句总结倍显中肯。

　　这并不意味着房地产[FangDiChan]行业[XingYe]的压力并不存在。从销售、信贷和开工情况来看，受限购政策[ZhengCe]影响，1-11月住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，包括广州、深圳“全国总的情况应该说还是可以”。而在信贷方面，由于信贷从紧，使得房地产[FangDiChan]行业[XingYe]资金链趋紧。

　　而昆明的房地产[FangDiChan]市场情况，去年虽出现短暂销售回暖，但整体的销售率仍然出现了大幅下滑。据昆明房产信息网发布的预售证信息统计，截至2012年12月19 日，2012年全年昆明主城区和呈贡区累计共发放预售许可证136个，商品房供应面积超过1021.49万平米，为21世纪以来昆明楼市供应量峰值。

　　谁愿意做开发商[KaiFaShang]？

　　近五年的宏观调控，让房地产[FangDiChan]行业[XingYe]不得不告别暴利时代。不过，在今年多轮政策[ZhengCe]博弈过后，年底，全国各地又频现一批地王，房地产[FangDiChan]市场开始回暖的论调甚嚣尘上。

　　而颜勇对此的反应是，地王的受益者不是开发商[KaiFaShang]。“现在的舆论环境，将房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]描述为一个暴利行业[XingYe]的攫取者，而忽略了再当前环境下，高昂的土地成本、人工成本背后，开发商[KaiFaShang]的日子也实属艰难。谁愿意做开发商[KaiFaShang]？”

　　“对于[DuiYu]房地产[FangDiChan]调控，我觉得一方面必要，一方面要基于调控的实际效果和方法。”颜勇坦言，宏观调控政策[ZhengCe]已经让金融业的利润空间越来越大，而实体经济，尤其是制造业的利润率仅在10%-15%，实体经济越来越没人愿意做。这种怪圈，导致的是工厂关门，失业率上升。颜勇举例，现在地产公司的借贷利息基本上是基本利率上浮30%，差不多9%的年利息。而在国外的利率仅2%-3%，这对于[DuiYu]实体经济才可能实现良性循环。

　　因此，对于[DuiYu]全国的经济来说，不仅仅是房地产[FangDiChan]行业[XingYe]，都极其期望国家对金融政策[ZhengCe]进行改革，否则传导到末端，还是消费[XiaoFei]者买单。

　　房地产[FangDiChan]行业[XingYe]之所以成为众矢之的，是因为最根本的国家保障房建设严重滞后和巨大的断层所致。“现在的问题是低收入阶层的住房问题没有妥善解决，而这一问题的解决并非没有成功的案例参照，例如新加坡、中国香港。”颜勇说。

　　而解决问题就是加大保障房建设。颜勇表示，如果当初政府对于[DuiYu]每一块土地的出让都对开发商[KaiFaShang]有20%建设保障性住房的“规定性动作”的要求，那么以现在新亚洲体育城500万平米的建筑面积来算，将能有100万平米的保障房供给，这部分住房由开发商[KaiFaShang]建设后政府回购再进行分配，那么将可以让低收入阶层在享有公平的住房机会的同时，也可以享有相同品质的住宅条件、学校、医院等相同的生活配套环境。这种配置方式，可以避免低收入阶层集中被安置到城郊偏远区域形成“贫民区域”，为社会贫富分化和社会安定埋下隐患的可能。

　　不过，云南省最近对于[DuiYu]保障房建设的规定是，开发商[KaiFaShang]在新建商品房中要配备5%公租房。

　　但对于[DuiYu]5%的规定曾有开发商[KaiFaShang]评价，对于[DuiYu]开发商[KaiFaShang]来说，如果已经拿了地，那么他会把这个成本转嫁给消费[XiaoFei]者；如果是新拿地，在现在的宏观政策[ZhengCe]调控下，开发商[KaiFaShang]也会自己算一笔账，从而放低地价。政府的土地收入便减少了。

　　颜勇的这一观点在外人看来显然具有理想主义和浪漫色彩。不过颜勇强调，这并非不现实，只是因为中国保障房建设严重滞后而长期缺失这一制度，所以让人感觉难以接受，但对于[DuiYu]政府来说，保障房建设是现阶段最需要恶补的功课。

　　转型寻找生存空间

　　在中国，大多城市功能只是单纯地满足人们的最基本需求，而没有真正能够让市民有安居乐业的感受。昆明也不例外。

　　基本居住需求的问题是保障房建设的缺失，而安居乐业则指向中国房地产[FangDiChan]市场的另一个痼疾。

　　颜勇认为是更高消费[XiaoFei]层面的问题。按照市场发展规律，高消费[XiaoFei]人群固有的消费[XiaoFei]需求在国家的限购政策[ZhengCe]下被破坏了。

　　“限购限贷限制了高消费[XiaoFei]人群的需求，中国的高消费[XiaoFei]终于找到了出路国外奢侈品市场，高消费[XiaoFei]人群出国旅游购物、甚至移民，而这种消费[XiaoFei]的宣泄对于[DuiYu]中国内需的拉动实则是一大损失。”颜勇说，消费[XiaoFei]层次、结构的多元化才是内需扩大的根本动力。而在当前快节奏的生活，为了适应之、提高效率，市场能够提供的和消费[XiaoFei]文化所导向的都是标准化、单一化的消费[XiaoFei]。

　　在颜勇看来，烤烟、旅游和生物三大产业是云南长远的发展所在。“然而，大多项目投入期和受益期较长，在以GDP为导向考核官员政绩的背景下，很多官员习惯性地选择了投资期和收益期较短的项目。”

　　结合云南自身实际，2009年，星耀集团提出了旅游文化再升级的想法，拿出了20%的项目用地来做房地产[FangDiChan]开发，剩下的80%用地全用作原生态旅游休闲度假的配套。

　　似乎旅游地产的开发在今年对地产商产生了无限的魅力。今年以来，包括万科、恒大、龙湖等房地产[FangDiChan]排名前100名的房地产[FangDiChan]企业，至少有1/3的介入了旅游地产领域。

　　“相比城区近郊具有更好的成长空间。”颜勇坦承。不过，在星耀·水乡约7800亩的总体规划中，居住面积仅占20%。也就是说，有不足20%的面积可以直接用来出售，投资大、资金回笼慢将是不可避免的。

　　颜勇坦言：“做旅游地产比住宅开发难度更大，相比于消费[XiaoFei]成熟的主城区，近郊开发在开发定位、经营运营、改良创新、金融互动都对企业提出了更高的要求。”

　　除了旅游地产，更多的开发商[KaiFaShang]在一两年前就在房地产[FangDiChan]市场政策[ZhengCe]调控忽明忽暗的时候开始涉足商业地产开发。一时间，城市综合体成为了地产商们最钟情的项目。

　　继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后，2012年新的资金仍在源源不断地注入商业地产领域。主要是向二、三线城市转移。那里是商业地产投资最为火热的地区，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。

　　然而，如今，在西南地区的成都、昆明，商业地产开发量之巨大，又为泡沫、过剩埋下了隐忧。

　　统筹：本报记者 顾颖