上周，世联地产(002285,股吧)在逸豪酒店举办2012年江门房地产市场交流分享会，与江门众多媒体代表及发展商交流市场看法。世联集团高级研究总监吴志辉作精彩演讲，分析下半年楼市走势。佛山世联董事总经理葛朴则与大家分享“淡市营销制胜”（如上图，谢凯龙摄）。

　　分享会上，世联地产分析认为，在经历了2010年“越调越涨”的尴尬局面后，中央政府于2011年初推出了“史上最严”的调控政策，使购房信心步入下行通道，进而带来了房地产市场的量跌齐跌。步入2012年，经济不确定性增加，央行货币政策有所松动，在一定程度上改善了购房者[GouFangZhe]的心理预期，并拉动购房信心连续两个季度提升。

　　进入2012年，央行两次下调存款准备金率，两次开闸降息，部分城市也对房地产调控政策进行微调以支持首次置业，银行八五折甚至更低的利率优惠政策重现，这些因素极大地改善了购房者[GouFangZhe]的心理预期。2012年2季度世联购房者[GouFangZhe]信心指数为55.2，较上季度明显提升2.6，表明购房者[GouFangZhe]对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初持续改善。从分类指数来看，未来房价预期指数上升最为明显，表明未来降价压力持续缓和。尽管本季度购房者[GouFangZhe]信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。

　　从不同类型的置业者来看，首次置业、改善型和投资型置业者的购房信心均有所提升，其中改善型购房者[GouFangZhe]信心提升最为明显。从不同地区的置业者来看，除中西部部分不发达地区购房者[GouFangZhe]信心有所下降外，其他地区的购房者[GouFangZhe]信心均有不同程度提升，其中东部城市购房信心提升最为明显。从不同城市购房者[GouFangZhe]来看，所有重点城市购房者[GouFangZhe]信心指数均高于50的临界值，且多数城市购房者[GouFangZhe]信心均明显上升。

　　世联地产分析认为，购房者[GouFangZhe]对未来的量价预期持续改善。从购房者[GouFangZhe]对当前房价的感知来看，尽管购房者[GouFangZhe]对当前房价依旧非常不满，但表示“当前房价非常高，完全不能接受”的购房者[GouFangZhe]占比却在不断下降，由去年一季度的46.3%下降到今年二季度的30.8%，显示出调控政策在抑制房价方面发挥了一定的作用，但仍与购房者[GouFangZhe]的心理价位有较大差距。从购房者[GouFangZhe]对未来房价的走势来看，本季度是近1年来房价看涨者人数首度超过看跌者，超四成购房者[GouFangZhe]认为未来房价将出现不同程度的上涨。从购房者[GouFangZhe]对现状及未来成交量预期来看，购房者[GouFangZhe]感知到的成交活跃度有所改善，近四成购房者[GouFangZhe]预期未来成交量将会继续上涨。从购房者[GouFangZhe]对未来购房时机的预期来看，预期未来半年适合购房的置业者占比小幅提升，是国八条政策颁布以来首次达到三成。从购房者[GouFangZhe]的拟置业时间来看，表示会在未来3至6个月内置业的购房者[GouFangZhe]占比有所提升，较上季度增加8.5个百分点。购房者[GouFangZhe]当前的心态预示着未来成交量保持增长的可能性依然很大。

　　谢凯龙