房产[FangChan]税试点[ShiDian]扩容时机渐趋成熟。日前获悉，经过长期准备后，房产[FangChan]税试点[ShiDian]的技术条件已经具备。当前，多个地方正在推进房产[FangChan]税试点[ShiDian]的准备工作，但纳入下一批试点[ShiDian]的城市和试点[ShiDian]扩容的时间尚未确定。

　　业内人士认为，不少地方已储备[ChuBei]较成熟的试点[ShiDian]方案，但对房产[FangChan]税给当地带来的影响，一些地方仍有顾虑。房产[FangChan]税试点[ShiDian]的进一步走向将主要取决于地方态度。新一轮房产[FangChan]税试点[ShiDian]城市可能在今年年底确定，并于明年正式实施。

　　技术准备已近完善

　　作为一项既有税种，除上海、重庆两地向部分住宅征收外，房产[FangChan]税已面向经营性物业征收多年，征税系统和操作流程均已十分成熟。因此，若扩大试点[ShiDian]，主要问题在于如何将现有的房产[FangChan]税征收体系与住宅信息系统进行衔接。

　　在住宅信息的采集上，各地早已展开相关准备工作。去年末以来，全国大部分省份和城市陆续发布公告，对存量房信息系统建设进行招标。截至今年，一些省份已经做到全覆盖。

　　该项系统也被称为“存量房数据信息库”，是按照财政部和税务总局于2009年下发的《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》而建立，其初衷是为了规范房地产交易计税价格核定办法，并防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险。但文件同时强调，系统的建立“应考虑今后房地产税制改革的需要”。

　　该项系统包含了房屋的地段、面积、产权等各项与评估有关的信息，且覆盖范围大。一位接近决策层的人士表示，作为房地产税制改革的重要内容，在未来的房产[FangChan]税试点[ShiDian]中，该系统将在房屋信息采集、房屋估价、税基计算等方面提供技术支撑。

　　在技术准备的同时，相关培训工作也已展开。从今年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术。据权威人士确认，这种估价技术同样将应用在未来的房产[FangChan]税征收中。

　　国务院发展研究中心研究员倪红日表示，房产[FangChan]税试点[ShiDian]扩容面临的最大问题已不在技术层面。

　　部分城市酝酿方案

　　房产[FangChan]税试点[ShiDian]的扩容已是大势所趋。为此，除上海、重庆两个试点[ShiDian]城市外，多个地方已有相关的储备[ChuBei]方案。此外，在房产[FangChan]税面向住宅征收的工作中，北京、深圳等地已空转多年。

　　为备战有可能到来的房产[FangChan]税试点[ShiDian]，地方政府也已展开相关咨询。据了解，今年7月、8月以来，一些地方政府密集派员赴京，向相关部委咨询房产[FangChan]税有关政策，并就推进房产[FangChan]税试点[ShiDian]情况进行沟通。

　　同时，北京一些研究机构接洽了部分地方政府部门工作人员，后者咨询的重点是房产[FangChan]税征收细节和潜在影响等。权威人士还透露，多个地方都在为房产[FangChan]税试点[ShiDian]做准备，一些省份还安排了研究人员查询相关资料并进行调研。

　　事实上，在采集信息的背后，地方政府对于这一试点[ShiDian]似乎仍有疑虑。“房产[FangChan]税属于地方税种，会影响地方的财政收入和房地产投资环境，因此地方政府的态度十分重要。”上述人士表示，试点[ShiDian]城市的确定除经济发展水平和房地产市场信息外，将更多地取决于地方政府的态度和决心。涉及房地产业的相关税费多达数十项，在尚未对现有的税费进行整合的情况下，向存量住宅开征房产[FangChan]税无疑会增加开发商和购房者的负担，并可能影响到当地的投资环境和房地产市场走势，这成为地方政府的顾虑之一。

　　除试点[ShiDian]工作悄然推进外，到目前为止，尚未有地方政府对房产[FangChan]税试点[ShiDian]明确表态。对于房产[FangChan]税试点[ShiDian]扩容的时间和范围，主管部门也未明确表态。此前有消息称，在上海、重庆等大城市以外，可能会选择中小城市进行试点[ShiDian]，但并未得到证实。

　　扩容时机或在年底

　　业内专家认为，由于房产[FangChan]税改革的大方向已经确定，加之技术准备就绪，房产[FangChan]税试点[ShiDian]的下一步推进或许仅仅是时间问题。按照主管部门确定的思路，未来城镇土地[TuDi]使用税将并入房产[FangChan]税中，并按照市价计征。

　　此外，财政收入不稳定带来的压力也将促使政府部门尽快做出决定。根据财政部的数据，今年前10月，国有土地[TuDi]使用权出让收入为20093亿元，占同期全国财政收入的比重超过20%。但受楼市调控带来的土地[TuDi]交易降温的影响，前10月土地[TuDi]出让收入大幅下降21.7%，同比减少5561亿元。

　　业内人士认为，上述数据说明了两个问题：土地[TuDi]出让收入占财政收入比重较大；土地[TuDi]出让收入不稳定。因此，在房地产调控持续与推进经济增长方式转变的大背景下，寻求稳定的财政收入来源就成了当务之急。相比土地[TuDi]出让收入，存量房产[FangChan]税收入显然更加稳定。

　　与此同时，从房地产市场调控的角度而言，房产[FangChan]税还将成为未来税收调节的重要手段，并逐步取代“限购令”。

　　基于上述因素，业内人士预期房产[FangChan]税试点[ShiDian]扩军步伐将加快。有业内人士认为，房产[FangChan]税试点[ShiDian]可能在中央经济工作会议之后出现突破，预计新增城市试点[ShiDian]正式实施将从2013年初开始。

　　10月百城土地[TuDi]成交溢价率创年内新高

　　10月全国土地[TuDi]市场回暖明显，各大城市土地[TuDi]市场供需同、环比均有上升。受优质地块入市影响，10月开发用地的楼面价格和出让金均在高位运行，而溢价率更是创年内高峰。10月，全国百城土地[TuDi]出让金为1465亿元，同比增加19%，土地[TuDi]溢价率为12%，较去年同期高9个百分点。

　　黄金湾投资集团旗下土地[TuDi]市场研究机构K8土地[TuDi]网对100座城市的监测结果显示，10月份全国百城土地[TuDi]供应量为8248万平方米，同比增加21%，环比增加9%；成交量为6083万平方米，同比增加2%，环比增加1%。10月百城土地[TuDi]楼面均价为1263元/平方米，同比上涨8%，环比持平。

　　黄金湾投资集团董事长申威指出，10月份环渤海经济区土地[TuDi]成交量同比涨幅达到近四成；长三角经济区土地[TuDi]供应量、楼面均价和出让金同比涨幅均超两成，并且楼面均价、出让金和溢价率均创年内最高值；珠三角经济区供需齐升，土地[TuDi]出让金单月突破150亿元，溢价率也达全年最高值。

　　从各类用途的土地[TuDi]供应情况来看，10月份住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的供应量分别为3100万平方米、1144万平方米、3870万平方米，三类用地同比均有涨幅，分别为3%，12%和41%。

　　在成交方面，10月份住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的成交量分别为2161万平方米、1121万平方米、2666万平方米，其中住宅和商住用地、商业办公用地同比均有增幅。住宅和商住用地成交量连续三个月超2000万平方米，商业办公用地10月也突破1000万平方米水平，创年内最高值，而工业用地则有所下滑。

　　此外，10月份住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的楼面均价分别为1991元/平方米、1024元/平方米、298元/平方米，其中住宅和商住用地同比增幅超四成。

　　一线城市中，北京因土地[TuDi]供应受限，经营性用地再现零成交。上海10月份共推出土地[TuDi]58宗，供应量为222万平方米，同比上涨3%，成交土地[TuDi]56宗，成交量为219万平方米，同比下降2%；成交楼面均价涨至13个月来的高点。

　　房产[FangChan]税扩大试点[ShiDian]传言引争论专家称应只征豪宅

　　房产[FangChan]税试点[ShiDian]是否应该继续扩大的话题，近期在业界与民间争论甚为激烈。对此，财政部财政科学研究所所长贾康15日表示，住房保有环节房产[FangChan]税应只对真正的豪宅与多套住房持有者征收，不会采取普遍征收的模式。

　　在房产[FangChan]税扩大试点[ShiDian]问题上一直持力挺态度的贾康，在15日举办的“财富CEO峰会”上再次发声，“对真正的豪宅、对多套房的房产[FangChan]持有者要施加这个调节，这个调节是符合收入再分配原则的。”

　　对于房产[FangChan]税问题，近期市场一直传言在上海、重庆试点[ShiDian]基础上继续扩大试点[ShiDian]，并由此激起了业界和学术界的新一轮争论。以开发商为主的观点认为，房产[FangChan]税征收的法理问题、征税目标与征税效果至今仍存争议，房产[FangChan]税试点[ShiDian]不宜扩大。而支持者认为，推行房产[FangChan]税是解决地方政府卖地为生的重要手段，也是让目前行政调控淡出的主要条件。

　　贾康表示，目前房地产市场行政调控手段还没有完全退出的条件，只有当调控长效机制建立起来之后，行政调控才能淡出。

　　北京国华置业有限公司董事长房超同在论坛中也表示，征收房地产税要进行统筹考虑，目前高端房地产的整体税负已经达到毛利的50%左右，如果税负层层加码而不做整体的设计，对房价的影响可能会产生适得其反的效果。

　　严控土地[TuDi]储备[ChuBei]总规模和融资规模

　　国土部网站15日消息，国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地[TuDi]储备[ChuBei]与融资管理的通知》（下称《通知》），要求加强土地[TuDi]储备[ChuBei]管理，强化土地[TuDi]储备[ChuBei]融资风险管控。

　　按照《通知》规定，土地[TuDi]储备[ChuBei]机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地[TuDi]储备[ChuBei]总规模和融资规模。其中，土地[TuDi]储备[ChuBei]机构应于每年第三季度，编制下一年度土地[TuDi]储备[ChuBei]计划。年度土地[TuDi]储备[ChuBei]计划中，新增储备[ChuBei]土地[TuDi]规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备[ChuBei]土地[TuDi]量之内。优先收购储备[ChuBei]空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备[ChuBei]。储备[ChuBei]土地[TuDi]应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

　　此外，土地[TuDi]储备[ChuBei]机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理。土地[TuDi]储备[ChuBei]融资的规模，应由同级财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构根据年度土地[TuDi]储备[ChuBei]计划联合核定。《通知》还强调，省级财政部门对此进行核准后，应向土地[TuDi]储备[ChuBei]机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。银行业金融机构据此进行批贷，贷款期限最长不超过五年。对融资额度已达到年度可融资规模的土地[TuDi]储备[ChuBei]机构，不得批准新的项目融资。

　　土地[TuDi]储备[ChuBei]融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。贷款用途可不对应抵押土地[TuDi]相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地[TuDi]储备[ChuBei]资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地[TuDi]储备[ChuBei]业务无关的项目。

　　大型房企3天内百亿疯狂圈地

　　11月13日至15日短短三天，以万科、保利为首的5家大型开发商共斥资110.49亿元在全国各地圈地，部分地块溢价率甚至高达44%。地价出现明显上涨，业内人士直言，短期内房价不可能再出现下调。

　　11月13日，招商地产(000024,股吧)以12.24亿元购得深圳坪山新区一商住地块，溢价24.4%。保利则以5.65亿元拿下成都高家村地块，溢价率高达44%。当日，不甘寂寞的还有似已安全度过危机的绿城，其与建行、黑石共同控股的中投发展（天津）滨海有限公司以46.8亿竞得天津8宗地块。

　　11月14日，经过漫长6小时角逐，大连万科在200余轮激烈价格竞争后力压保利、中铁建等开发商，以10.7亿拿下大连市内核心区域的“橡塑机厂”项目，溢价率达20%。同日，招商再度斥资4.5亿元买下天津滨海新区4幅地块。绿城也再度发力，以20.28亿元拿下大连中山区地块。

　　11月15日，已经“买红了眼”的招商地产在深圳佛山再下一城，其全资子公司深圳招商房地产有限公司以1.93亿元拿下一块商业金融业用地。而绿地在当天也不甘示弱地在上海嘉定出资10.25亿元购得溢价率31.63%的一块土地[TuDi]。

　　短短三天，5家大型房企疯狂拿地的总金额已经超过100亿元，地块遍布大连、天津、深圳等二、三线城市，其中不乏溢价率颇高的地块。业内人士指出，近期土地[TuDi]市场的亢奋表现将使得房价下跌成为镜花水月。

　　中原地产指出，各大房企以高溢价拿地，土地[TuDi]价格不降反升，房价在短期内“不可能再下调”。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，标杆房企1-10月销售业绩良好是房企间展开“土地[TuDi]争夺战”的重要原因。“市场认为最冷的时候已经过去，地价很可能出现上涨冲动。”

　　事实上，年关将至，土地[TuDi]市场上频现重量级地块也将成为接下来房企的“必争之地”。以上海为例，上海将于近日出让多块起始价超过45亿元的高价地块，而截至目前，上海在2012年度的“地王”总价也仅为45亿元，即将推出的地块即使以底价成交，也将刷新上海在2012年的“地王”纪录。

　　一位机构分析师指出，土地[TuDi]市场近期火热与地方政府土地[TuDi]供应计划有关。中国房地产指数显示，截至10月底，北上广三地的全年宅地供应均未完成，其中，北京宅地供应仅为全年计划的12%，广州为41%，上海则刚刚过半。

　　本版稿件综合多家媒体