商铺包租[BaoZu]的承诺通常并不保险。有效防范投资过程中的风险，而不是被被动地等开发商[KaiFaShang]将风险“转嫁”到自己身上，是每个业主都应自己去把握的。

　　承诺“10年包租[BaoZu]”的公司在第三年已无力偿付租金，商铺包租[BaoZu]再次传出“陷阱”之说。今年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商[KaiFaShang]指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。

　　包租[BaoZu]不保险

　　售后包租[BaoZu]一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。通常，这类商铺都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租[BaoZu]销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险。

　　通常来看，商业地产具有“总价高、风险大、回收期长”等特点，有能力购买商业地产的投资者相对而言毕竟为数不多；即使有能力购买，一些投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这就使得开发商[KaiFaShang]面临了买家难觅、资金回笼困难的局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发商[KaiFaShang]不得不在营销模式上有所创新，“分割出售”、“售后包租[BaoZu]”等营销模式应运而生。“三年包租[BaoZu]，租金回报24%”、“十年包租[BaoZu]，年回报9%”等充满诱惑性的字眼，吸引了无数投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租[BaoZu]项目的承诺日后不能兑现，售后包租[BaoZu]并不保险。

　　政策“擦边球”

　　其实国家相关部门早已原则上禁止“售后包租[BaoZu]”模式。如住建部在2006年夏就对开发商[KaiFaShang]包租[BaoZu]行为发出了风险提示，2011年最高人民法院还曾针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租[BaoZu]等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判10年有期徒刑。然而，售后包租[BaoZu]依然是市场中较为常见的一种销售模式，不少开发商[KaiFaShang]都利用“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

　　原来，《商品房销售管理办法》中虽然禁止开发商[KaiFaShang]以返本销售、售后包租[BaoZu]等方式进行商品房销售，但并没有限定第三方法人或者开发商[KaiFaShang]指定的第三方公司利用这些方式销售房产。因此开发商[KaiFaShang]一般采用以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，而另外通过直接或间接控制的所谓投资管理公司名义与购房者签订《委托经营协议》，来规避相关规定，售后包租[BaoZu]便可披上合法的外衣。

　　风险自己把握

　　显然，由于一般业主没有自主经营权，都是交由物业经营公司统一经营的，其允诺的年回报率无论多么丰厚，都不是掌握在投资者自身手中的。而很多时候，账面上的回报率又只是一个噱头，并不靠谱。一些售后包租[BaoZu]收益实际已经打入房价，开始几年的包租[BaoZu]收益往往还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了。

　　业内人士建议，选择有开发商[KaiFaShang]自己持有部分物业的商业项目、自行计算和考察项目的价格水分和未来前景、谨慎对待开发商[KaiFaShang]的空头支票及所谓投资管理公司的资质，才是切实关乎投资者利益的实际举措。防范投资过程中的风险，而不是被动地等开发商[KaiFaShang]将风险“转嫁”到自己身上，是每个想要投资商业地产的业主都应自己去把握的。