一、住宅[ZhuZhai]总体成交[ChengJiao]——环比小幅降4.57% 刚需客户有所释放

　　上周（2012年10月29日-11月4日）北京住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量（包含一、二手）5909套，环比降4.57%，比去年同期涨88.97%，其中新建商品住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量2429套，二手住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量3480套，住宅[ZhuZhai]总成交[ChengJiao]面积60.05万平米。

　　上周北京住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]环比小幅下降主要受上周4天位于月初，网签相对减少。11月月初4天住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量相比9、10月月初均有明显上涨。对此，北京中原市场研究部认为，一方面，购买需求经过乏力期后，逐步入市，尤其是有购买需求和支付能力的刚需购房者；另一方面，新建商品住宅[ZhuZhai]供应和新盘探市增多，北京住宅[ZhuZhai]库存量充足，刚需购房选择空间相对大。

北京商品住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]走势图

　　二、上周北京新建住宅[ZhuZhai]市场量跌价涨 大户型低迷项目[XiangMu]频繁探市

　　（一）新建住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]——市场乏力后 购房需求逐步开始入市

　　上周北京新建住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]面积共计28.53万平方米，网签成交[ChengJiao]2429套，环比降8.48%，比去年同期涨86.85%，其中，期房网签1943套，现房网签486套。

　　上周新建商品住宅[ZhuZhai]环比下降主要是受月初住宅[ZhuZhai]网签相对减缓影响。而具体从上周后四天即11月初成交[ChengJiao]数据看，与9、10月（十一假期后）月初4天比均出现小幅上涨。对此，北京中原市场研究部认为：

　　首先，9、10月新房供应量大，项目[XiangMu]集中网签支撑新房成交[ChengJiao]量；

　　其次，虽然目前受中共“十八大’后政策预期、房贷、房价上涨等多重原因影响，房地产买房整体观望情绪浓重，但国家对房地产调控态度坚决，有实际购买需求和能力的客户依然有较强的入市要求；

　　最后，购房需求在第三季度集中释放后市场经历一段时间乏力，但最终将有部分刚需购房者逐步入市。

北京新建商品住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]走势图

　　（二）项目[XiangMu]开市——低密项目[XiangMu]供应增加 大户型为本期供应主力

　　本期新增商品房供应量19.67万㎡，共五个项目[XiangMu]新增入市，位于六环之外的三个项目[XiangMu]本期均为纯新盘入市，其余两个旧盘加推项目[XiangMu]则位于五、六环之间，本期主打76-100㎡一至三居普通住宅[ZhuZhai]。

　　海淀区：本期新增入市项目[XiangMu]为五矿万科?如园，该项目[XiangMu]位于海淀区西北旺镇，本期为旧盘加推入市，共推出139套精装修房源，户型以275-460㎡大户型为主。该项目[XiangMu]拟定售价为46263元/㎡，周边其他新建住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]如领秀新硅谷、亿城西山公馆、西山壹号院等目前均在为25000-48000元/㎡左右。

　　大兴区：本期新增入市项目[XiangMu]为首开璞瑅墅和远洋天著，其中首开璞瑅墅为纯新盘入市，位于六环之外，为城南纯独栋别墅区，容积率仅为0.4。该项目[XiangMu]本期182套纯独栋别墅房源，主打300-500㎡户型，开盘售价为17812元/㎡，该项目[XiangMu]周边其他已开盘的别墅项目[XiangMu]如纳帕溪墅、沿海?未来deVille等目前售价在600万元/套-14000元/㎡左右。远洋天著本期则为旧盘加推入市，该项目[XiangMu]位于亦庄开发区东五环区域，本期推出160套房源，主力户型为260-370㎡联排别墅及220-360㎡花园洋房，拟定售价为35443元/㎡，周边其他新建住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]如金融街?金色漫香林、林肯公园、润枫领尚等目前均价在17000-23800元/㎡左右，远洋天著虽在价格上不占优势，但为该区域稀缺优质别墅项目[XiangMu]，仍具备相当竞争优势。

　　房山区：本期新增入市项目[XiangMu]为北京城建(600266,股吧)?琨廷和中国铁建(601186,股吧)?原香漫谷，两个项目[XiangMu]本期均为纯新盘入市且均位于六环之外。其中北京城建?琨廷位于房山区长阳区域，紧邻京石高速，本期推出335套房源，主力户型为85-150㎡二至四居，拟定售价为12053元/㎡，周边其他新建商品住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]如万科幸福汇等目前售价为10500元/㎡左右。中国铁建?原香漫谷，本期推出121套普通住宅[ZhuZhai]房源，拟定售价为10527元/㎡，与周边其他新建住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]如永兴家园等售价基本一致。

北京2012年第44周新开盘住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]

　　（三）新建住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]均价及成交[ChengJiao]TOP榜——中高端项目[XiangMu]集中网签托高上周成交[ChengJiao]均价13.64%

　　根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]均价23374元/平米，环比涨13.64%。这主要受金茂府、中信城等高端项目[XiangMu]推出新房源，集中网签。其中金茂府开盘后首周荣登成交[ChengJiao]Top榜榜首，成交[ChengJiao]均价46048元/平米，整个项目[XiangMu]去年开盘至今已接近尾盘。另外，截止上周末，中信城三期本次推出房源已经去化67%。这两个项目[XiangMu]集中的特点是位于中心城区的核心位置，定位中高端，户型以2居以上为主，较适合改善型升级置业，价格较上期均现一定幅度上涨。

北京2012年第44周新建商品住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]排行榜

　　三、上周北京二手住宅[ZhuZhai]——成交[ChengJiao]量环比降1.64% 乏力期后小幅上行趋势强

　　上周二手住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量3480套，环比降1.64%，比去年同期上涨90.48%，成交[ChengJiao]面积31.52万平方米。上周北京二手住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]均价与上月全月的24303元/平米比上涨1.61%。

　　上周二手住宅[ZhuZhai]网签环比小幅下跌，但与9、10月月初比成交[ChengJiao]量有小幅上行的趋势，对此，北京中原市场研究部分析称，购房需求经历乏力成交[ChengJiao]后，逐渐得到缓和，二手住宅[ZhuZhai]市场中改善需求购房入市增多，主要有以下几个特点，一、成交[ChengJiao]集中于中高端项目[XiangMu]和配套区位核心的区域；二、成交[ChengJiao]的主力户型80-90平米两居、120-140平米三居。

　　另外，从本周二手住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]特征中还呈现了外地业主和购房者的成交[ChengJiao]比重增多，中原地产富力城分行经理介绍，业主对后市看涨的预期依然没有减少，尤其是该区域近期外地业主出售的房产成交[ChengJiao]多，成交[ChengJiao]价格较前两月有明显的上涨。

北京二手住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]走势图