51636套，这是合肥[HeFei]楼市的最新库存房源总量，新增房源去化率达到55.43%，“老房”难卖导致存量仍超5万套，2013年的合肥[HeFei]市场或还是“刚需市场”。[46场超万名网友的参与 365看房团2012年“满员”行进>>>]

　　据365地产[DiChan]家居[JiaJi]网数据研究中心统计显示，截止到2012年12月29日，合肥[HeFei]市共剩余可售住宅[ZhuZhai]类商品房62044套，其中北部组团剩余可售5583套，西南组团剩余可售4825套，而扣除北部组团和西南组团后的全市可售量为51636套。 [合肥[HeFei]上周房价上涨193元/ 成交量微涨后仍不足1800套>>>]

　　由于北部组团和西南组团并未归属于合肥[HeFei]市区内商品房销售，故而以下数据均为以扣除这两个组团后的统计。2012年12月合肥[HeFei]住宅[ZhuZhai]的库存量[KuCunLiang]与上月相比略有上涨，其库存量[KuCunLiang]仍然呈现了基本持平的状况。[合肥[HeFei]楼市暂无恐慌性买房 限购政策2013年会只严不松>>>]

　　12月份[YueFen]期间合肥[HeFei]销售量上涨超7.7万套，而库存量[KuCunLiang]则由于受到了新增量持续回升的影响，所以库存量[KuCunLiang]与11月基本持平。

　　纵观2012年全年的合肥[HeFei]楼市，12月的库存量[KuCunLiang]与年初51321套的量相当，最高存量出现在2012年1月份[YueFen]达到了5.37万套，但在2012年10月份[YueFen]以后，合肥[HeFei]存量都保持在5.2万套以下。

　　5.1万套的存量到底算不算高？

　　合肥[HeFei]学院房地产[DiChan]研究所副所长凌斌直言：“合肥[HeFei]去年的销售量都超过7.7万套了，5万多的存量还不到一年的销售量，从数据来看这属于正常水平，合肥[HeFei]楼市存量的压力不算大”。

　　蜀山区存量下跌后仍居首

　　在12月份[YueFen]期间合肥[HeFei]区属的库存量[KuCunLiang]中可以看到，蜀山区、庐阳区、经开区和政务区的库存量[KuCunLiang]较之11月出现了下跌的现象，而且其中庐阳区和经开区的库存量[KuCunLiang]明显幅度的下跌，这两区12月份[YueFen]期间新增量的减少和销售量持续居高使得库存量[KuCunLiang]出现了明显幅度的减少。

　　从7月份[YueFen]的13167套到12月份[YueFen]的11488套，蜀山区的存量基本呈现一路下跌的走势，高达1万套的存量使得蜀山区稳居存量榜榜首。通和易居同辉项目策划经理认为：“蜀山区一直是合肥[HeFei]楼盘的聚集地，所以存量基数大，但2012年因区域土地供应量减少，2013年蜀山新增房源会减少，库存或会继续下降”。

　　此外，高新区的库存量[KuCunLiang]半年增加了1100套左右，这被业内人士看做高新区的“复苏”，2012年区域多地块出让，新华、祥源等房源皆在区域“据点”，2013年高新会有多家纯新盘入市，也会打破区域供应量偏少的局面。

　　另据365地产[DiChan]家居[JiaJi]网统计显示，截止到12月31日，2012年12月份[YueFen]合肥[HeFei]市区新增住宅[ZhuZhai]类商品房8866套，12月份[YueFen]合肥[HeFei]市区销售了住宅[ZhuZhai]类商品房7751套，供销比达114.39%；新增面积为79.32万，而12月份[YueFen]的销售面积为72.17万，其供销比达109.91%。

　　12月份[YueFen]合肥[HeFei]住宅[ZhuZhai]的新增套数与11月份[YueFen]基本持平，但是12月份[YueFen]的新增面积却较之11月份[YueFen]出现了下跌的现象，12月份[YueFen]公寓项目的入网使得新增面积有所减少。

　　多层及别墅库存明显减少

　　在合肥[HeFei]住宅[ZhuZhai]的库存量[KuCunLiang]中，高层共剩余可售47310套、小高层1815套、多层1854套、别墅657套。可以看到，在类型的分类中，高层住宅[ZhuZhai]库存量[KuCunLiang]占到全市总体可售量的91.62%，小高层占到了3.51%，多层占到了3.59%，别墅占到了1.27%。

　　高层住宅[ZhuZhai]虽然仍是供应量的主力，但在12月合肥[HeFei]住宅[ZhuZhai]库存量[KuCunLiang]中多层和别墅项目的库存量[KuCunLiang]较之上月出现了下跌，而且这两种物业类型的库存量[KuCunLiang]均较之上月下跌幅度超过了100套。

　　多层及别墅房源好卖？合肥[HeFei]某知名房企工程预算师魏鹏说：“这是因为多层房源供应量的持续下降，合肥[HeFei]也难再有低密度的普通住房，现在土地的容积率多在3.0以上，所以当下的多层房源都十分稀少，居住的舒适度也高于高层住房”。

　　12月份[YueFen]多层住宅[ZhuZhai]中除了蜀山区和包河区外，其他各区的库存量[KuCunLiang]均呈现了下跌的现象，其中瑶海区的库存量[KuCunLiang]下跌幅度较大。而别墅项目则是除了瑶海区和新站区无别墅项目外，其他各区的库存量[KuCunLiang]均出现了下跌。

　　在高层住宅[ZhuZhai]的区属库存量[KuCunLiang]中可以看到，庐阳区、经开区和政务区三区的库存量[KuCunLiang]较之上月期间有明显幅度下跌，这三区销售量的持平平稳和新增量的减少使得库存量[KuCunLiang]出现了明显下滑。小高层住宅[ZhuZhai]中，瑶海区和政务区的库存量[KuCunLiang]有所增加，其中政务区的库存量[KuCunLiang]基本持平，其他七区的库存量[KuCunLiang]则出现了下跌的现象。

　　小户型产品供应激增

　　12月，合肥[HeFei]楼市库存量[KuCunLiang]有一大转变，70以下区间小户型的库存量[KuCunLiang]出现了明显幅度的上涨，这一区间的库存量[KuCunLiang]超过了110-144区间的库存量[KuCunLiang]成为库存量[KuCunLiang]最多的区间，这一举改变了2012年单月以来110-144均呈最高的现象。

　　对于70以下和70-90区间的库存量[KuCunLiang]的明显上涨，90-110、110-144和144以上区间的库存量[KuCunLiang]则出现了下滑的现象。

　　365地产[DiChan]家居[JiaJi]网数据分析师王军分析：“12月份[YueFen]期间合肥[HeFei]市住宅[ZhuZhai]有大量的公寓类项目的入网销售，这使得70以下区间的库存量[KuCunLiang]出现了明显幅度的上涨，也使得这一区间的库存量[KuCunLiang]超过了110-144区间的库存成为库存量[KuCunLiang]最高的区间。”

　　而70-90期间的库存量[KuCunLiang]也受到了多个新增项目的影响出现了大幅度上涨的现象,70-90期间的库存量[KuCunLiang]较之11月有超过900套的上涨。

　　90以上户型的存量减少，说明改善及投资型买房者入市？拓基地产[DiChan]市场总监江友军并不这么认为：“通过我个人的观察来看，刚需绝对是市场上的主力，改善及投资客很少，而大户型房源量的降低，这说明市场上的大户型新增量不多，在少有供应的情况下，在库存总量上自然会减少”。

　　“刚需产品最好卖”

　　2012年1-12月份[YueFen]合肥[HeFei]市共有新入网住宅[ZhuZhai]类项目73506套，而2012年1-12月份[YueFen]的新入网备案项目中销售了40570套，其去化率为55.43%，而2011年的数据，上市量仅为66237，但去化率才占到44.73%。

　　2012年新上市房源库去化率超过了五成，去化率较2011年有明显幅度的提升。2012年合肥[HeFei]住宅[ZhuZhai]无论是新上市量还是上市去化量均同比去年出现了明显幅度的上涨，其中新上市销售量的上涨，这也是2012新上市量去化量超过五成的主要原因。

　　新房源好卖的原因何在？“很明显是新推的房源更能适应市场上客户的需求，新产品更能符合刚需客户的要求，无论是从户型还是面积上来看，新盘都优于老盘，2013年或还会延续这样的风格，因为限购限贷的存在，改善及投资者难以买房，这也使得新产品要适应现有的客户群体。”拓基地产[DiChan]市场总监江友军如是说。

　　在2013年的开始，万科在滨湖的项目推出92平米的四房产品，“这就是为满足需求的表现，在当下的楼市，品牌的溢价率都有所降低，靠的就是产品的设计来赢得市场”。再如，经开区入市的两个项目亦都是以中小户型为主。

　　5.1万套的存量会对2013年产生怎样的压力？

　　超5万套的库存被带入2013年，合肥[HeFei]学院房地产[DiChan]研究所副所长凌斌认为：“5万套的存量对2013年的楼市影响不大，虽然2012年有超万亩的土地供应，但有不少是商业地块，做住宅[ZhuZhai]的地块并没有那么多”。

　　“5万多套的存量按照2012年的成交量来算，10个月左右就能消化完毕，仅从数目来说对2013年的影响不大，但从产品的类型来看，去化速度会有所不同，老房源相对来说消化难度较大，而新房源必须满足当下客户的需求。”365地产[DiChan]家居[JiaJi]网内容总监郭红兵说。

　　而拓基地产[DiChan]市场总监认为2013年的市场压力会不小，“2013年下半年或是供应量的高峰期，因2012年上市的地块很多会在2013年转化为房源产品，不过住宅[ZhuZhai]的库存量[KuCunLiang]一般会趋于平稳，但对于商业办公类产品来说，市场压力会进一步恶化”。

　　商业项目有自身的难处，“我们项目的住宅[ZhuZhai]都卖完了，仅剩有写字楼这样的商业产品，是老大难的问题，因为周边很多项目都规划有商业，同类产品太多，而且目前合肥[HeFei]市场上的商业的需求量并不高，商业项目也难免陷入价格战，尽管这样也难有起效。”望江路某楼盘策划人员说。（365地产[DiChan]家居[JiaJi]网 王堃）