商业[ShangYe]地产建设正在中国辽阔的土地上如火如荼，几乎每个三线及以上的城市都正在进入与商业[ShangYe]地产开发的热恋期。而建起来容易，运营好一个商业[ShangYe]地产项目[XiangMu]却非一桩易事。商业[ShangYe]管理[GuanLi]在正常的运营中，将会面临各种挑战，其中有四个方面的挑战十分具有普遍性：

　　1人才因素制约

　　首先，虽然商业[ShangYe]管理[GuanLi]国内有很大需求，但合适的人十分缺少，现有具备商业[ShangYe]经验的人大多是做百货出身，但百货和购物中心是两种不同的模式，源于百货的人做购物中心管理[GuanLi]有时会存在较大的不适应;其次是单向经验的问题。有些人虽然有购物中心管理[GuanLi]的经验，但若只参与过一个项目[XiangMu]，有时也会很受限制其之前的项目[XiangMu]成功也好，失败也好，都可能对其思维产生绝对影响，形成非黑即白的绝对思维，缺乏灵活应变的能力。

　　即便是聘请有丰富经验的外籍人士，也存在着较大的不确定性。因为国内消费习惯与国外存在着显著的不同，最经常的促销活动就很不一样，在中国中小城市更适合以表演性质的活动来吸引人气，而国外购物中心的促销常需要带有“教育益智”的意味。

　　2前期工作遗留

　　中国商业[ShangYe]地产不同阶段环节的操作都尚未达到专业化水准，因此易造成管理[GuanLi]公司在接手项目[XiangMu]时存在大量难以处理的遗留问题。譬如对于已销售掉产权或者是售后包租项目[XiangMu]，再具水准的管理[GuanLi]公司都难以实现成功管理[GuanLi]。就售后包租项目[XiangMu]而言，很多开发商决策者制定租金水平是参照包租返款推演而来，并未考虑到市场的可接受程度（项目[XiangMu]当初为了销售回款，往往会对投资者承诺较高的返款比例，而就此推算出的租金亦会远高于正常水平），这会对招商形成较大的阻碍，而即使有商家可以接受此租金入驻，也多是没有经验、首次投资经营的商户，他们在选择货品、资金实力、对商业[ShangYe]培养期的耐心程度等方面都十分欠缺，项目[XiangMu]如果都是这些新经营者，将形成极大的不稳定隐患。

　　前期产品设计上的制约也是阻碍后期管理[GuanLi]正常展开的重要因素。很多项目[XiangMu]在产品设计方面存在着诸多的问题，比如层高不够、柱距过小、动线杂乱、配套条件不足等，都会造成未来的业态调整十分困难。

　　3业主心态影响

　　很多没有商业[ShangYe]经验的发展商对自己项目[XiangMu]会主观预期过高，尤其是在土地成本越来越高的趋势下更是如此，看自己的项目[XiangMu]就像自己的小孩，都觉得十分完美出色，因此会造成对项目[XiangMu]的租金及档次预期较高，而实际上都难以如愿。

　　目前有大量首次开发商业[ShangYe]地产的公司，其对于项目[XiangMu]运营规律亦没有合理的预期，认为开业后就可以坐收租金，没有意愿再去继续投入支持运营。而实际上，商业[ShangYe]项目[XiangMu]开业可能仅表示在成功的道路上走出了40%，后续还需要很大的努力，亏损几年才进入盈利是很正常的事情。

　　目前国内诸多开发商的主要业务仍是住宅开发，在开发运作商业[ShangYe]地产时，其思维并没有很快转变过来，所以当看到一个6万平方米的商业[ShangYe]物业需要数百名人员进行运营，一年销售额也不过几个亿，而住宅业务那边同等人数就做到了几十亿元，所以就更不愿意再去投入支持商业[ShangYe]发展。实际上，作为不同行业的商业[ShangYe]与地产是不可简单直接对比的，两者有各自不同的行业特性，站地一个行业去审视另一个行业，易形成非理性的决策。

　　4外包合作难点

　　从未来趋势分析，专业且独立的商业[ShangYe]管理[GuanLi]公司出现将是必然，但目前的问题是：独立商业[ShangYe]管理[GuanLi]公司的运营模式都尚未达到成熟的地步，同时大部分业主方对外包公司的期望都相对较高，而且很多作为甲方的业主对待管理[GuanLi]合作伙伴不是积极配合的心态，而是将管理[GuanLi]作为一项命题来考试乙方，并要求完美答案，这就会造成双方的管理[GuanLi]合作难以成功。

　　笔者系RET睿意德执行董事、戴德梁行中国区原董事