编者按：2012年春节，365地产家居网推出了《抄底，时刻准备着》大型策划，在随后一年的南京楼市风云变幻中 ，刚性需求喷发、改善需求后来居上，连投资客都蠢蠢欲动，买方市场的需求涌动也带动了楼市销量和房价的双双上涨。在过去的一年里，你是赶上了“抄底”的班车，成功晋级“房奴”？还是依旧左顾右盼，纠结着要不要出手？2013年春节，本站再次推出《买房，在路上》，无论你是等待的刚需、纠结的改善、还是彷徨的投资客，在买房的路上，365地产家居网陪伴你左右。

　　365地产家居网 南京讯

　　外地人在南京买房需要[XuYao]什么条件？有贷款[DaiKuan]记录，但是之前的房子已经卖了，请问还可以贷款[DaiKuan]吗？想给孩子买学区房，有没有什么推荐的？……想买房的您是不是有很多的疑惑呢？笔者为网友挑出了房博士里咨询频率最高的十大问题，主要围绕公积金[GongJiJin]、商贷、契税[QiShui]、过户、户口、学区、商铺等热点，说不定就有您需要[XuYao]的！

　　1、 公积金[GongJiJin]和商业贷款[DaiKuan]问题

　　问

　　我曾经用商贷买过一套房[TaoFang]，但是后来卖掉了，现在名下无房，请问再买一套房[TaoFang]子算是首套房[TaoFang]还是二套房[TaoFang]？

　　答

　　您好，根据您的描述，你目前名下无房但是使用过一次商业贷款[DaiKuan]，建议您使用纯公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]，有可能算作首套房[TaoFang]，首付3成。

　　延伸：使用公积金[GongJiJin]必须符合以下条件：单位和本人须开户并且连续足额缴存住房公积金[GongJiJin]满6个月（含6个月）以上

　　，同时单位和个人住房公积金[GongJiJin]账户均处于正常状态可以使用公积金[GongJiJin]还贷。

　　商业贷款[DaiKuan]和公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]是走两条线的，如果银行查不到贷款[DaiKuan]记录且名下又无房，有可能会被算作首套房[TaoFang]。如果您之前用过商贷但没有用过公积金[GongJiJin]且目前名下无房的话，用纯公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]的是有可能被算作首套房[TaoFang]；如果您之前用过公积金[GongJiJin]且名下无房，用纯商贷有可能被算作首套房[TaoFang]。但如果您之前用的是组合贷款[DaiKuan]，即公积金[GongJiJin]和商贷都有了贷款[DaiKuan]记录，会被算作二套。还有，目前来说，商贷是不可以转成公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]的。

　　2、 公积金[GongJiJin]提取还款的问题

　　问：

　　现在的房子是我用公积金[GongJiJin]还贷，我老公的公积金[GongJiJin]可以帮助还款吗？

　　答

　　您好，根据您的描述，您丈夫的公积金[GongJiJin]可以在你们买房一年内提取一次公积金[GongJiJin]进行还贷。您可以在每个月的1-15日工作日前去柜面支取。

　　延伸：二次使用公积金[GongJiJin]：

　　如果想二次使用公积金[GongJiJin]需要[XuYao]符合以下两个条件中的一条：（1）、将第一套房[TaoFang]的贷款[DaiKuan]还清并且卖掉；（2）、首套房[TaoFang]家庭面积不超过100平米或家庭人居面积小于32平米；符合其中一条，可以二次使用公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]。只有夫妻才可以共同用公积金[GongJiJin]还房贷。

　　南京市公积金[GongJiJin]管理中心客服热线电话96166咨询。

　　3、 过户（房产证上加名、去名）

　　问

　　我们买的是婚房，还没领证，两人都不是南京本地人，男方用公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]还贷，请问房产证上可以加我的名字吗？

　　答

　　您好，夫妻之间可以在房产证直接添加名字的，婚后去房管局办理即可。

　　延伸

　　如果是非夫妻之间实现房屋的产权变更，需要[XuYao]去房管局办理过户手续

　　过户所需交纳的税费与正常二手房所需交纳的税费相同：卖方要缴纳个人所得税为全额[QuanE]的1%或差额的20%，满5年，且为家庭唯一住所的可免征；普通住宅5年内营业税为全额[QuanE]的5.6%，5年以上（含5年）免征；非普通住宅5年内营业税为全额[QuanE]的5.6%，5年以上为差额的5.6%；过户费3元/平方米。买方需缴纳契税[QiShui]90平方米以下1%，90-144平米为1.5%、144平米以上以及二套以上房均为3%；过户费3元/平方米。此外还需缴纳110元左右房屋产权登记费和20元土地证工本费。

　　为了缴纳更少的税费，约定双方共有的这套房[TaoFang]子中卖方只占1%的份额，买方占99%，那么在过户交纳税费的时候只需要[XuYao]按照卖方的这1%来计算税费就可以了，那么税费会少很多。

　　4、 赠与和过户，哪个更划算？

　　问

　　您好，我跟父亲共同持有一套房[TaoFang]的房产，现在想把父亲那部分的产权转移到我这边，请问是过户好还是赠与比较好？

　　答

　　您好，这看您以后是否想把这套房[TaoFang]子上市交易。如果想上市交易的话，建议您通过过户手续实现产权变更；如果以后不买卖的话，可以通过赠与的手段，因为

　　接受赠与之后，受赠人再次出让房屋，需缴纳全部房款的20%所得税。

　　延伸

　　房屋产权的变更一般是通过过户的手续实现的。如果想通过赠与，需要[XuYao]明白以下几点：根据《继承法》有关规定，首先要看有无遗嘱。如有，需带上遗嘱、死亡证明、户口簿和本人的身份证到房管部门直接办理过户手续；如没有遗嘱，则需有其他有继承权的亲属放弃对该房屋继承权，必须到公证机关办理继承公证，然后持公证书、死亡证明、房产证等办理过户到房产所在区的房管部门办理过户手续即可。

　　（1）、法定继承不需要[XuYao]缴纳契税[QiShui]，但要税务机关办理减免手续，非法定继承需要[XuYao]缴纳契税[QiShui]，赠予房产的承受人要纳契税[QiShui]，税率各省市在3-5%的范围内确定，各省可能不相同，计税依据为评估价值或税务核定价值。

　　（2）、不享受减半征收的税收优惠。根据财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知(财税字[1999]210号)第一条规定“个人购买[GouMai]自用普通住宅，暂减半征收契税[QiShui]。”享受减半征收的优惠只是针对购买[GouMai]而言的。

　　（3）、另外要缴纳证书工本费28元、登记费80元、测绘费等(需要[XuYao]测绘的话)。

　　（4）、按照评估价值或税务核定价值的0.05%缴纳印花税。赠予按偶然所得纳20%个人所得税。法定和非法定继承不缴纳个人所得税，因为未规定要缴纳。

　　5、 户口问题

　　问

　　毕业后留在南京工作，户口挂靠在人才市场，但是工作没有满一年，可以在南京买房落户么？想把父母的户口也迁过来，需要[XuYao]多大面积？

　　答

　　您好，您是南京的集体户口，可以在南京买房落户。在南京购买[GouMai]成套商品房（含二手房）达到60平方米，允许其本人、配偶和未成年子女整户落户3人，每递增20平方米可增办1名直系亲属落户。您需要[XuYao]购买[GouMai]满100平米，才可以将您父母的户口落户过来。

　　延伸

　　集体户包括单位集体户、学生集体户、人才流动服务中心集体户、社区集体户，是可以在南京直接买房的，户口随您所购买[GouMai]的房子变为个人户口。办理落户需要[XuYao]提交以下材料：申请书、产权证复印件（土地证、房产证）、买卖契约复印件（第1、2、3、24页）、身份证复印件、户口本复印件或户籍证明，需要[XuYao]您带着原件，方便审核。

　　需要[XuYao]注意的是：目前江宁、江浦和六合的户口按现行政策不能与主城户口互通。如果你想在江宁落户，也需要[XuYao]购买[GouMai]满60平米以上的房源；主城户口想落户江宁，也需要[XuYao]购买[GouMai]满60平米以上的房源。

　　6、 契税[QiShui]问题

　　问

　　买了第2套房[TaoFang]，但还没交房。现在要是把第一套房[TaoFang]卖了。契税[QiShui]怎么算？

　　答：

　　您好，房管局会按照您购房合同鉴证时的状态来缴纳契税[QiShui]，也就是说，您第二套房[TaoFang]在鉴证时是您的二套住房，契税[QiShui]也要按照二套房[TaoFang]的标准来缴纳。

　　延伸：首套房[TaoFang]契税[QiShui]

　　90以下普通住宅，契税[QiShui]税率为1%，90-144平米普通住宅，契税[QiShui]税率为1.5%；144以上的非普通住宅，契税[QiShui]税率3%。

　　二套房[TaoFang]契税[QiShui]税率

　　3%。

　　7、 商铺

　　问

　　我在7年前以25万买了一套商铺，7年后以56万的价格出售，请问我需要[XuYao]缴纳哪些费用？

　　答

　　您好。商铺即非住宅交易与是否满5年无关。

　　卖方所需交纳的税费分为差额和全额[QuanE]征收两种方式

　　。（1）、差额征收：营业税=差额征收（计税价格-购买[GouMai]原价）×5.6%；个人所得税=差额20%；土地增值税=差额30-60%；交易过户手续费=5元/。（2）、全额[QuanE]征收：营业税=全额[QuanE]征收×5.6%；个人所得税=全额[QuanE]20%；土地增值税=全额[QuanE]3%；交易过户手续费=5元/。是选择差额还是全额[QuanE]交纳税费，您可根据自己房屋的情况计算，哪个交的少就选哪种方式。

　　买方需交纳税费

　　契税[QiShui]=全额[QuanE]3%；交易过户手续费=5元/；房屋产权登记费=550元/套。

　　延伸：商铺非商品住宅，不可以落户、不限购

　　。购买[GouMai]商铺后主要的经济来源是租金，建议有兴趣的网友谨慎投资。

　　8、 车位

　　问

　　购买[GouMai]地下车库产权式车位需要[XuYao]缴纳哪些费用？

　　答：您好，产权车位按照非住宅交易来缴税

　　。营业税：差额征收（计税价格-购买[GouMai]原价）×5.6%或全额[QuanE]征收×5.6%，个人所得税：差额20%或者全额[QuanE]20%，土地增值税：差额30-60%，全额[QuanE]3%。

　　延伸

　　不是所有的车库都具有产权可以买卖的。购买[GouMai]车库首先要确保车库是否是产权车库，若是产权车库，在购买[GouMai]后需要[XuYao]像住宅一样办理两证。

　　如果买卖，税费的征收主要有以下两种方式：

　　第一种方式：

　　（1） 卖方：营业税及其附加，差额征收（计税价格-购买[GouMai]原价）×5.6%；个人所得税，差额20%；土地增值税，差额30-60%；交易过户手续费，5元/；

　　（2） 买房：全额[QuanE]契税[QiShui]，3%；交易过户手续费，5元/平米；房屋产权登记费：550元/套。

　　第二种方式：

　　（1）卖方：营业税及其附加，全额[QuanE]征收×5.6%；个人所得税，全额[QuanE]20%；土地增值税，全额[QuanE]2%；交易过户手续费，5元/；

　　（2）买房：全额[QuanE]契税[QiShui]，3%；交易过户手续费，5元/平米；房屋产权登记费：550元/套。

　　9、学区

　　问

　　本人下关户口，想买学区房是否需要[XuYao]达到60，需要[XuYao]提前多久购置比较妥当？我们没有房子和父母同住，无贷款[DaiKuan]记录，买二手房时是否可以选择公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]？

　　答

　　您好，由于您是主城户口，购买[GouMai]学区房时没有60平米的面积限制，一般学区基本要有半年的提前期，学区的调整并没有时间规律，可以到相关学校进行咨询。按照您的描述，您再购买[GouMai]学区房时可以使用公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]，前提是之前没有用过公积金[GongJiJin]。

　　延伸：

　　购买[GouMai]学区房需要[XuYao]注意：

　　（1）原户主的户籍有没有迁出。如果没有，新户主户籍无法迁入，孩子自然也上不了学校。

　　（2）所购房屋学籍的使用情况。相当一部分房主由于各种原因，在孩子未毕业时就考虑售房或已售房，这样就存在学籍占用的情形，为避免风险，购房者应准确知晓该房学籍的占用情况、占用时间（南京目前的学区政策为：每5年只允许一个孩子入学），并以此推算自己的孩子能否顺利按时报名、入学，对此，要求房主必须在卖房时必须如实告知学籍的使用状况。

　　学区的问题常常会有变更，365地产家居网独家制作的专题或许能为您提供一些建议，猛戳以下链接：http://www.house365.com/d0t1l2p3/1000000/2012/08/11/223941/。

　　10、以公司名义买房

　　问

　　我名下已经有两套房[TaoFang]了，被限购了，现在想以公司的名义买房，请问契税[QiShui]是多少？

　　答

　　您好，以公司名义购买[GouMai]房产，契税[QiShui]按3%征收。

　　延伸

　　公司购买[GouMai]房产是不能办理房贷的，要么一次性付款，要么申请其他形式的贷款[DaiKuan]。如果真的买到了，将来需要[XuYao]转让，代价会更高昂。公司房产转卖时，除了要交营业税和印花税外，还要缴纳土地增值税，非常高昂。一套接近200万元的房产，如果出售则相应的土地增值税可能达到20多万元。（365地产家居网 季娜）