中国房地产报记者 于春美 曾冬梅 北京、广州报道

　　一年前曾立下豪言：5年内增设300家“YH”城，未来冲进国际市场。但雄心勃勃多方布局的海航[HaiHang]商业地产[ShangYeDiChan]，其首个YH城运营一年便尝到了落北的滋味。

　　9月份以来，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]撤离广州番禺YH城的消息，将这家公司再次推向舆论的风口浪尖。“海航[HaiHang]在番禺项目的撤出，主要原因是跟合作方宜源公司之间的纠纷，这并不代表海航[HaiHang]整体YH项目运作不成功。”10月24日，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]相关人士对本报记者表示。

　　短短一年时间，由高调宣称进军商业地产[ShangYeDiChan]到从番禺YH城撤出，戏剧性的变化多少折射出海航[HaiHang]置业[ZhiYe]商业地产[ShangYeDiChan]方面的隐忧。在外界看来，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]撤场番禺YH城，固然与历史遗留问题有关，但其本身并不成熟的商业运作模式才是最主要因素。

　　折戟番禺YH城

　　10月25日上午，本报记者在走访广州番禺YH城时看到，商场入口处贴着“海航[HaiHang]YH城强势进驻，全球火爆招商中”的大幅广告牌。走进商场，里面5个楼层一片静谧，电梯及照明灯等已关停，几家入驻的商户大门紧锁，商场内行人寥寥，仅商场一楼的耐克折扣店、真功夫、麦当劳、禾绿回转寿司店、万宁以及二楼的一个音乐培训中心几家商铺还开着门。

　　“目前商场面临调整，准备引入新合作伙伴重新定位和设计。计划在11月、12月重新招商，不会再沿用之前年轻时尚的定位。”一位工作人员告诉记者，

　　占地8.9万平方米的番禺YH城（原名北亭广场），原投资方为宜源公司。2007年开业之初，该商场引进了真功夫、麦当劳、NIKE折扣店等约4成商家，但因项目定位错位、模式水土不服等原因，不到半年，北亭广场就陷入“关铺潮”。

　　2011年，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]高调进驻北亭广场，以“历经3年调研、讨论、施工、招商，海航[HaiHang]集团的首个YH城项目”为噱头大力推介番禺HY城，期间，还斥资4000多万元重新装修并招租。不过，经过一年多的运营，效果并不理想，9月份，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]撤场。

　　海航[HaiHang]置业[ZhiYe]缘何撤出苦心投注的番禺YH城？

　　“去年10月，海航[HaiHang]进驻北亭广场，由于物业历史股权结构复杂，进入之后原业主未能为海航[HaiHang]的正常经营扫清障碍。该物业在消防、建筑结构、市场经营等方面存在历史遗留问题，给海航[HaiHang]的正常经营造成了极大阻碍，且原业主对海航[HaiHang]的正常经营不予配合，因此公司决定撤出。”上述海航[HaiHang]置业[ZhiYe]相关人士称。

　　该人士进一步强调，撤出番禺项目，并不代表海航[HaiHang]的YH项目整体运作模式的不成功。

　　不过，在业内人士看来，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]从该项目上的撤出，虽然不能完全质疑其商业地产[ShangYeDiChan]运作的不成熟，但多少也与其项目定位不清和区位偏远等商业模式和决策失误的问题有关。

　　“选址错，定位错，那里是大学城，根本支撑不了。”一位曾考察过该项目的商业地产[ShangYeDiChan]运营专家表示，项目力图打造以“游玩”为主题的新型商业模式，最主要的消费群体定位于大学城的学生，但学生的消费能力较低，又受寒暑假等季节性因素影响。除此之外，该项目周边还有三四家商业购物中心，竞争较为激烈。

　　在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，该项目距离地铁站及实力消费群体较远，地理区位不是很理想。“游玩”式的地产商业模式对选址、客源有较高的要求，定位错误是番禺YH城的主要困境。

　　蓝图变“试点”

　　“YH城“为“Young Mall，Happy More”的缩写，寓意项目为年轻之城、快乐之都。海航[HaiHang]置业[ZhiYe]希望通过大型、丰富、创新的娱乐设施，形成以“游玩”为主题的新型商业模式。

　　2011年，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]宣布推出“YH城”时，曾勾画出宏伟蓝图。提出“全球复制，实现每个城市都有一座"YH城"”，计划2011～2013年在华南、中南地区增设30家，华北、东北地区增设10家，华东地区增设10家的目标。同时,计划在2014～2015年，实现在一二线发达城市增设300家“YH城”，2016年之后进军国际市场。

　　在此宏伟计划之下，广州番禺YH城和广州白云YH城成为首批试点。其中，番禺YH城为承租项目，白云YH城为自建项目。仅从目前的运营情况来看，番禺项目遭遇“滑铁卢”，正处于招商中的白云项目也频频传出停工和招商难等问题。在深圳，其计划于2013年建设YH城的计划也被取消。

　　对于外界质疑YH城项目进展不利的言论，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]回复本报时表示，“广州白云YH城尚处于投资阶段，并未全面营业，故无亏损一说。”据其介绍，目前白云项目工程进度完工90%，扫尾工程已在施工中；酒店部分的YH青年阁酒店已于2011年11月试营业，以接待海航[HaiHang]机组为主；目前，超市、影院、大型餐饮、KTV、银行等招商工作正在推进，部分已达成承租意向，意向承租面积约3.5万平方米，预计将于2013年5月1日开业。

　　对于YH城的拓展计划收缩，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]方面表示，由于外部经济形势变化及公司经营战略调整，目前除广州番禺YH城和广州白云YH城外，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]暂未在其它地方打造此项目。

　　尽管海航[HaiHang]置业[ZhiYe]方面极力表示，YH城拓展计划的收缩更多是基于对整体经济形势的预判和战略的调整。不过，外界普遍认为这是因其商业地产[ShangYeDiChan]运作模式不成熟所造成的。

　　“不同于万达广场、万象城等成熟的商业地产[ShangYeDiChan]品牌和运作模式，海航[HaiHang]虽称得上是资本运作高手，但在商业地产[ShangYeDiChan]运营上却欠缺经验，商业模式也不成熟。”韩长吉认为，目前“YH城”项目困难重重，一方面与商业地产[ShangYeDiChan]操作模式粗放并重圈地轻开发、经营管理能力不足、计划脱离实际等内部因素有关；另一方面，也与激烈的市场竞争、相对劣势的商圈区位等外部因素有关。

　　“YH城目前只运作两家具有试点的意味。”韩长吉说。

　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥对海航[HaiHang]置业[ZhiYe]从番禺YH城的撤出进行了分析：该项目在软件和硬件上都存在问题。项目设计时间较早，当时的设计理念不一定能够契合目前的市场需求。

　　“从软件方面看，商业地产[ShangYeDiChan]的经营最考验团队的能力，而这正是海航[HaiHang]置业[ZhiYe]的短板。海航[HaiHang]置业[ZhiYe]的YH城定位为年轻时尚，在番禺YH城的运营中，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]希望能拉高档次以提升租金水平，但缺乏市场承受力，适合学生们的应该是中低档的消费。”陈厚桥说。

　　“受外部大的经济形势影响，我们会及时调整战略。我们在定位和地理位置的选择上，有自己的考虑，虽然之前定位为年轻、快乐之城，但在具体的操作中，会根据发展需要进行一定的调整，具体如何调整还在研究中。”上述海航[HaiHang]置业[ZhiYe]相关人士对记者说。

　　只为资本运作？

　　当初立下凌云之志，而今却惨惨淡淡，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]在商业地产[ShangYeDiChan]领域的出师不利，折射出这个资本运作高手如今面临的窘境。

　　“从目前海航[HaiHang]商业地产[ShangYeDiChan]运作轨迹上看，其发展不是主要依靠业绩提升，更多的是把握资本市场的节奏，通过收购、出售来迅速做大资产规模。海航[HaiHang]系在商业地产[ShangYeDiChan]领域既没有成熟的运作模式，也没有具体的经营思路，他们更看重的是资产腾挪后的获益空间。”有业内人士认为。

　　自2007年海航[HaiHang]置业[ZhiYe]成立起，其便四面出击，在华东、华北、华南地区进行大手笔的并购。曾有戏言称，“海航[HaiHang]飞机飞到哪里，房地产项目就开发到哪里”。据业内人士透露，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]拥有3000多万平方米的土地储备。

　　在完成大量土地资产的储备后，海航[HaiHang]系又四处为地产板块借壳上市奔波。

　　“当年轰轰烈烈高调宣称进军商业地产[ShangYeDiChan]，极可能与海航[HaiHang]前几年谋求上市有关。其可能想把商业地产[ShangYeDiChan]资产作为一个抬高资产估值的工具。”上述业内人士表示。

　　不过，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]的上市之路并不顺利，从2009年欲借壳ST筑信到2010年尝试重组绿景地产，海航[HaiHang]系地产业务的借壳之路均以失败告终。

　　在海航[HaiHang]系地产业务快速扩张的过程中，其跑马圈地式的投资策略亦遭到了市场的质疑。

　　“高调进军商业地产[ShangYeDiChan]，但实际上从拿地到运作到财务，其能力没那么高。且上市未成功，加之这两年直接和间接融资又不好，如果大肆发展商业地产[ShangYeDiChan]，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]自身难以承受，所以选择收缩。”上述业内人士表示。

　　正略钧策管理咨询副总裁郝炬粗略算了一笔账：按2011年海航[HaiHang]置业[ZhiYe]制定的YH城扩张计划，假设每个YH城投资20亿元，500个YH城的投资是一笔相当大的数字，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]能否承受得起是一个很大的疑问。

　　“海航[HaiHang]在资本运作方面确实称得上是高手，各种新模式都尝试过，也有自己独到的眼光和手法。不过，其在商业地产[ShangYeDiChan]运营领域，尽管坐拥丰厚的土地储备，但商业地产[ShangYeDiChan]对运作的专业性要求非常高，商业团队的打造也不是一朝一夕能够实现的。”郝炬表示，海航[HaiHang]在商业地产[ShangYeDiChan]领域可谓尝试有余，准备不足。

　　在外界看来，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]通过收购、合并和资产置换等方式进入商业地产[ShangYeDiChan]领域，其自身缺乏零售业的经验和人才，且对下属企业跨区域、跨文化、跨界整合的风险度相当高。

　　韩长吉表示，海航[HaiHang]系商业地产[ShangYeDiChan]是以资本运作的思路，以开发为名义行圈地之实，押注资产升值，并未建立起商业地产[ShangYeDiChan]的合理运营、经营模式，其失败是大概率事件。

　　“海航[HaiHang]醉心于资本运作和跑马圈地，但同时不能忽略如何通过整合，将土地资源变成较高周转的产品，这对海航[HaiHang]而言是个考验。”郝炬说。

　　他进一步表示，2008年那轮全球金融危机时，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]对国内经济形势的判断是乐观的，并进行了疯狂的扩张和并购。但去年年底以来，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]对经济形势的预判有所改变，其整体战略在收缩，并开始进行资源整合，对一些经营不善的项目进行了关停并转。

　　记者从一位知情人士处获得了海航[HaiHang]置业[ZhiYe]整体战线收缩的证实。“海航[HaiHang]置业[ZhiYe]在全国的业务都萎缩了,目前在西安全面停止扩张。据说是集团下了个文件叫停了，包括前期有些已经付过款的项目，还得把钱要回来。”

　　郝炬认为，海航[HaiHang]置业[ZhiYe]的快速跑马圈地战略确实需要调整，毕竟资本运作背后，需要有成熟的模式支撑。海航[HaiHang]置业[ZhiYe]目前要做的是加速土地资源重整，使得土地资源运作更高效。

　　“或许对海航[HaiHang]置业[ZhiYe]而言，选择专业的合作伙伴是其弥补自身短板的最佳方案。”郝炬说。