从9月底开始，沉寂了两个月的保利[BaoLi]地产(600048,股吧)在土地市场上大举拿地，而且所获得土地以北京、上海等一线城市[ChengShi]为主，这是今年以来保利[BaoLi]地产首次在北京、上海等一线城市[ChengShi]拿地，与其近年来的拿地风格大相径庭。“土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市[ChengShi]以及中心区域的储备严重不足。”保利[BaoLi]地产在今年的半年报中这样表示。

　　在新增土地储备方面，重回一线已经成为保利[BaoLi]的明确转向。

　　一线告急

　　近年来，在全国化扩张的过程中，保利[BaoLi]地产在土地市场一直都是较为活跃的代表，不过现在看来，一线城市[ChengShi]在其业务中的比重，却呈明显下降之势。

　　根据本报整理的保利[BaoLi]地产2006年-2011年年报数据，2006年，北京、上海、广州三个城市[ChengShi]结算面积占比43.64%，而结算收入占比则高达60.02%。2009年以后，这一比例开始大幅度下滑，到了2011年，北上广三个城市[ChengShi]结算面积占比只有17.38%，是2007年以来首次跌破20%。

　　这一状况显然引发了保利[BaoLi]地产高度关注，对于北京、上海等城市[ChengShi]及中心区域土地储备，其在今年的半年报中用到“严重不足”的语句。

　　今年以来，保利[BaoLi]的销售业绩不俗，前三季度就超过了去年全年的销售额，今年更有望冲击千亿销售额。不过，近日，保利[BaoLi]地产（集团）副总经理余英一语中的：“大房企的主战场永远都在北上广这几个一线城市[ChengShi]，最多加上天津、成都、武汉，其他就是占个市场份额。”

　　余英出此言，主要是指一线城市[ChengShi]在销售额尤其是在利润方面的贡献。

　　从保利[BaoLi]地产的净利润构成来看，2011年，北上广三个城市[ChengShi]结算面积占比从2010年的29.91%，大幅下跌至17.38%，但是，这三个城市[ChengShi]贡献的净利润（按保利[BaoLi]地产在这三个城市[ChengShi]主要控股公司当年的净利润，减去这些控股公司中归属于少数股东的净利润）占归属上市公司股东的净利润总额的比例达到27.06%，只比2010年的30.89%下跌了3.83%。

　　北上广三个城市[ChengShi]在公司净利润中的地位可见一斑。

　　不过，一线城市[ChengShi]存在地价过高、在调控初期会成为受影响最大的区域等，在这些因素作用下，转战二、三、四线城市[ChengShi]，成为近年来，众多地产商的选择。纵观过去几年保利[BaoLi]地产在土地资源配置上的选择，离开一线城市[ChengShi]，在二、三线城市[ChengShi]投下重金的做法很明显。

　　2009年是最近几年以来，保利[BaoLi]地产在公开市场拿地金额最多的一年，拿地总金额为434.31亿元，这一年，保利[BaoLi]在北京拿地金额50.55亿元，占比11.6%。而保利[BaoLi]对这些新增地块计划投资总额高达1183亿元，北京为81亿元，占比连一成都不到；而佛山、成都、重庆，投资金额都在北京之上。到2009年底，保利[BaoLi]地产的权益土地储备中，非一线城市[ChengShi]的土地储备占比已经高达76%（据高华证券2010年研究报告）。

　　而根据保利[BaoLi]地产2012年半年报，按总建筑面积减去已竣工面积的方法计算，其在北京、上海、广州三个城市[ChengShi]的土地储备为864.8568万平方米，而公司总的土地储备为6235.4486万平方米，北上广三个一线城市[ChengShi]土地储备占比仅剩13.87%。

　　在保利[BaoLi]地产淡漠一线城市[ChengShi]的过程中，北上广三个城市[ChengShi]依然以不到两成的销售面积，为其贡献了约30%的净利润。

　　回归

　　“大企业回归一线城市[ChengShi]，可以这么说，调控两年多以来，一、二线城市[ChengShi]累积下来的购房需求比较多，开发前景是比较好的。”中投证券首席分析师李少明说。李少明认为，大地产公司的主战场在一线城市[ChengShi]，这个说法是对的，在其他城市[ChengShi]，土地的稀缺性没有那么明显，购买力也与一线城市[ChengShi]存在很大差距。

　　此外，李少明还表示，近期大型地产企业频繁在一线城市[ChengShi]拿地，还有一个重要的原因在于目前土地价格相对比较理性，如果还是像调控之前那样地价高涨，开发商拿地的意愿就不会像现在这么强烈了，此外，现在手中有钱的开发商不多，主要是大型开发商，中小企业手中现金不多，难以参与一线城市[ChengShi]的土地竞争。

　　在这一情况下，保利[BaoLi]的机会来了。

　　9月底，保利[BaoLi]地产联合体在北京大兴、亦庄购得两幅土地，总地价44.6亿元。10月10日-12日，保利[BaoLi]地产接连拿下上海三幅土地，总金额98.83亿元。

　　实际上，保利[BaoLi]地产此次出手，此前已有征兆。

　　今年9月底保利[BaoLi]地产在拿到北京大兴、亦庄两幅土地以后，国泰君安分析师李品科等分析表示：“保利[BaoLi]地产2012年拿地权益金额91亿元，仅为2011年的48%，在销售业绩出色、资金充裕前提下，判断四季度公司在土地市场上将会有较大动作。”

　　而瑞银证券分析师孙旭也在分析报告中表示：“公司认为三线城市[ChengShi]虽然在地价上具有优势，但一、二线城市[ChengShi]能提供更大的市场空间，因此公司未来的业务重心仍将在一、二线城市[ChengShi]。”

　　今年前三季度，保利[BaoLi]地产实现合同销售额756亿元，第三季度实现销售回款283亿元，存货去化效果明显、手中现金充沛的情况下，正是大规模拿地的时机。实际上，保利[BaoLi]地产在此轮的拿地决策中，也稍显犹豫过，据了解，保利[BaoLi]地产在今年9月，也曾参与成都、合肥、顺德等城市[ChengShi]地块的竞拍，但未有收获。最终，保利[BaoLi]地产还是在北京、上海等一线城市[ChengShi]集中发力。

　　如果不能有效补充一线城市[ChengShi]的优质土地资源，保利[BaoLi]地产依然将面临一线城市[ChengShi]业绩萎缩所带来的利润风险。