法院认为房东的行为严重违反诚信原则，判决合同[HeTong]有效并驳回其全部诉讼请求

　　商报讯 （记者 樊丽） 根据《经济适用住房管理办法》规定[GuiDing]，经济适用住房不满5年不得上市交易。

　　而兰州市七里河区的李女士[NvShi]却违反该规定[GuiDing]，以27万元的价格将一套经适房出售。5年后，李女士[NvShi]以违反规定[GuiDing]、房价上涨、儿子长大无房居住等理由，将购房者杨先生起诉至法院，请求法院确认购房合同[HeTong]无效。近日，七里河区法院一审判决，该办法属部门法规、效力不及合同[HeTong]法及物权法为由，驳回了李女士[NvShi]的诉讼请求。

　　案例

　　无视规定[GuiDing] 出售经适房

　　2007年3月，兰州市七里河区的李女士[NvShi]准备将其位于龚家湾的一套129平方米的经济适用住房出售。随后，李女士[NvShi]和杨先生达成购房协议，二人在见证人的见证下，签订了《房产买卖合同[HeTong]》。合同[HeTong]中约定：“杨先生同意购买李女士[NvShi]拥有的坐落于兰州市七里河区龚家湾的房产，建筑面积为129平方米，李女士[NvShi]保证在过户手续办理之后，杨先生拥有该套住房的独立房产产权，房屋交易总价为人民币20.75万元。同时约定，由杨先生先支付首付款人民币19万元，剩余房款人民币1.75万元于产权交割完毕当日付给李女士[NvShi]。合同[HeTong]签订后，杨先生按约支付了应付的房款。

　　房东反悔 状告买家

　　2009年11月，李女士[NvShi]取得了该房屋所有权证，杨先生原以为可以如约办理过户手续，没想到却突生变故。他多次提出过户的要求，均被李女士[NvShi]以种种理由拒绝。令杨先生更加意外的是，今年年初，他竟然收到了兰州市七里河区人民法院的民事诉状，而案件的原告就是李女士[NvShi]，他成了被告。

　　李女士[NvShi]在诉状中称，如今房价上涨、儿子长大无房居住，且她当年卖房违反了《经济适用住房管理办法》的规定[GuiDing]，请求法院确认她与杨先生于2007年3月签订的《房产买卖合同[HeTong]》无效，请求法院判令杨先生返还她位于七里河区龚家湾的经济适用房。

　　对此，杨先生认为，他与李女士[NvShi]签订的《房产买卖合同[HeTong]》并未违反《合同[HeTong]法》的规定[GuiDing]，即未违反法律、行政法规禁止性规定[GuiDing]，无合同[HeTong]法规定[GuiDing]的合同[HeTong]无效之情形，该合同[HeTong]合法有效；他在该涉案房屋中居住已达5年，该房屋是他们一家赖以遮风避雨的唯一居所，李女士[NvShi]的行为严重违反了民法的诚信原则，请求法院驳回李女士[NvShi]的诉讼请求。

　　法院判决 合同[HeTong]有效

　　兰州市七里河区人民法院一审认为，物权法第十五条规定[GuiDing]：“当事人之间订立有关约定、变更、转让和消灭不动产物权的合同[HeTong]，除法律另有规定[GuiDing]或者合同[HeTong]另有约定外，自合同[HeTong]成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同[HeTong]效力”。本案中，原告李女士[NvShi]与被告杨先生签订的《房产买卖合同[HeTong]》系双方当事人真实意思表示，合同[HeTong]内容不违反国家法律及行政法规的规定[GuiDing]，合同[HeTong]合法有效，原、被告双方应全面遵守并切实履行合同[HeTong]义务。被告按照合同[HeTong]的约定交付了房款，原告以涉诉房屋为经济适用房，双方签订的合同[HeTong]违反了《经济适用房住管理办法》、儿子长大不想卖房，不予过户并请求确认合同[HeTong]无效及返还房屋的理由不能成立。涉诉房屋虽为经济适用房，但已于2009年11月取得了房屋所有权证，原告享有处分的权利，《经济适用住房管理办法》属部门法规，效力不及合同[HeTong]法及物权法，故原告的诉讼请求理由不当，于法无据，应当驳回。

　　据此，法院一审判决，驳回原告李女士[NvShi]的全部诉讼请求。

　　说法

　　虽然有规定[GuiDing]经适房未满5年不得直接上市交易，可仍有许多人在房价日益高涨的情况下，为了牟利而出售经适房，那么在此情况下签订的经适房购房合同[HeTong]是否有效，房东能否自行反悔？甘肃光明律师事务所律师孙智俊就本案所关注的问题，为大家一一解说。

　　记者：买卖双方在明知是经适房的情况下，签订的《房屋买卖合同[HeTong]》是否有效？

　　孙智俊：判定合同[HeTong]是否有效、无效，合同[HeTong]法、合同[HeTong]法司法解释一、二明确规定[GuiDing]，是否违反了法律、行政法规。其中，行政法规必须是国务院出台的行政法规，而且是效力行政法规，才能认定合同[HeTong]无效。而《经济适用住房管理办法》 是一个规范性而不是效力性行政法规，所以，法院的判决是合适的。

　　另外，物权法是上位法，而行政法规是下位法，上位法优于下位法，况且按照合同[HeTong]法的规定[GuiDing]，这个买卖合同[HeTong]在行政法规上有瑕疵，但是买卖合同[HeTong]是双方真实的意思表示，没有违反国家强制性的法律规定[GuiDing]，所以这个合同[HeTong]是有效的。那么，房东现在反悔不符合合同[HeTong]法“诚实守信”的精神，法院判决合理合法。

　　记者：如果购房者要从他人手中购买经适房，这个合同[HeTong]该如何签订？

　　孙智俊：在明知是经适房的情况下，仍旧要签订《房屋买卖合同[HeTong]》时，首先就要约定5年后的过户问题，要在合同[HeTong]上注明：如果房东反悔，将对他进行哪些约束，一定要写明违约条款，并且在该条款上设定“违约惩罚规则”。比如说，现在一般建议若经适房出卖一方违约的话，那么他应对买受人赔偿按照商品房价格差价补偿，且赔偿一定的违约金。这样的话，卖方一般也不会去做违约的事情，而这样的约定，也有利于促进交易的完成，促进双方信守契约的诚实守信履行行为。

　　需要注意的是，下一步国家将出台《基本住房保障条例》这样一个保障房共有权的制度，而经适房也是包含在这个规定[GuiDing]之内的，国家可能要占到40%的产权。如果这个条例出台的话，共有产权也就堵住了为转让或是出售经适房而牟利的事情，那么也就不会有人出售经适房。