城镇化[ChengZhenHua]的蛋糕，吃的太快容易消化不良

　　城镇化[ChengZhenHua]汹涌而来，疑问也接踵而来。

　　城镇化[ChengZhenHua]是否意味着房地产化？房价会不会大涨？会不会带来新一轮的“造城”运动？

　　1月15日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在某地考察时强调：城镇化[ChengZhenHua]不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合。调子已定，路却难走。

　　机遇来了，风险未知。

　　有观点认为，城镇化[ChengZhenHua]为三四线城市[ChengShi]的房地产市场提供了巨大的发展机会。您是如何判断呢？

　　王德培：眼下，房企普遍认为新型城镇化[ChengZhenHua]利好房地产业，更有标杆房企提前布局，抢占三线城市[ChengShi]，甚至作为炒高房价的理由。但我认为，对城镇化[ChengZhenHua]是转型的目的，还是解决经济增长手段的清晰认识，以及以什么方式推行城镇化[ChengZhenHua]，才是判定这一因素对房市影响的关键所在。

　　徐存福：我觉得这要一分为二的看。以往有的三四线城市[ChengShi]，在还没有像现在这般鲜明地提出城镇化[ChengZhenHua]发展的时候，它们的房地产市场就已经透支了。许多开发商在这些地区大力开发。另一方面，对于那些楼市还没有大量发展的城市[ChengShi]，新型城镇化[ChengZhenHua]建设就可能是个很好的机会。

　　蔡为民(博客,微博)：从表面上看，确实是这样的。我个人的观点是，目前的城镇化[ChengZhenHua]是为三四线城市[ChengShi]严重的库存压力收拾烂摊子。自从实施限购政策以来，大量的资金涌向了三四线城市[ChengShi]。当地的开发商拼命买地，拼命建房子。房子越来越多，购买的本地人口却没有那么多，投机性需求膨胀，那最后怎么消化库存？城镇化[ChengZhenHua]的出现就可能把这些地区的库存压力减小，供需之间尽可能变得持平，矛盾缩小。

　　城镇化[ChengZhenHua]的过程中，房价是否会出现大涨？在保证城镇化[ChengZhenHua]合理用地需求和防止调控不放松之间，如何寻找一个平衡点？

　　王德培：新型城镇化[ChengZhenHua]最终的结果是什么？是房价狂涨。如果仅是穿新鞋，走老路，借助国家权力工具，让土地进城，再以土地开发、基础建设方式推进，房地产市场无疑将重复昨天的故事，继续高歌猛进，房地产业也依然将是国民经济的支柱产业。倘若将思路调转到让农民进城，实现农村现代化，那么房地产市场就将平缓得多。近期传出城镇化[ChengZhenHua]十年规划上报或成40万亿投资总纲的消息，并不是好兆头。

　　徐存福：我觉得不会的。我们的收入情况和房价之间的差异太大了，不会出现大范围抢房的情况。而且目前对楼市的需求和供应基本上还是持平的，这个地区的房子剩下了，那个地区的人可能过来买，可以消化库存。而两者之间的平衡点，我觉得在于人口导入和产业导入带来的楼市需求。

　　蔡为民：不会大涨的。政策的调控目标是不会让房价大涨的。我预计2013年二线限购城市[ChengShi]2013年的房价有5%—8%的涨幅，三四线未限购城市[ChengShi]的房价基本与2012年持平，甚至出现小程度的跌幅。至于平衡点，关键在于为当地的楼市提供源源不断的需求。需求从哪里来？就是城镇化[ChengZhenHua]。本届政府强有力地推动城镇化[ChengZhenHua]发展，我预计接下来我国的城镇化[ChengZhenHua]水平会以每年1.2%—1.5%的速度增长。那意味着每年会有1500万—2000万人从农民变为城市[ChengShi]人。这部分群体，都带来了对楼市的需求。

　　如何避免三四线城市[ChengShi]可能出现的楼市供大于求的情况？

　　王德培：三四线城市[ChengShi]缺乏产业支撑，难以有效积聚人口，相反人口向外流失；再加之为躲避一二线城市[ChengShi]限购，房地产投资蜂拥至三四线城市[ChengShi]，导致部分城市[ChengShi]供应量过剩，甚至透支。三四线城市[ChengShi]表面看似波澜不兴，实乃潜流暗藏。

　　徐存福：现在一些三四线城市[ChengShi]的房地产泡沫已经很严重了。比如说贵阳、海南等三四线城市[ChengShi]的供不应求的状况已经蛮厉害了。我个人的观点是：人口导入是呈上走的话，泡沫就不会那么容易出现。如果人口导入是很少或者没有导入的话，那房地产泡沫很容易出现。房地产泡沫出现关键取决于人口导入和产业导入。

　　蔡为民：供大于求是有可能发生的，这是一个比较悲哀的情况，要考验新一届政府的智慧。本来城镇化[ChengZhenHua]可以消化库存，但却有可能带来新的库存压力，造成恶性循环。唯一可以解决的办法在于开发商明确的经营判断。我觉得聪明一点的开发商不会再去拼命买地，因为毕竟在城镇化[ChengZhenHua]的过程中农业人口购买力的实现需要一段时间的积淀，而在一些三四线城市[ChengShi]，已经买下的地块还没有转化为房屋的到处都是。另外一个值得担忧的情况是三四线城市[ChengShi]的大范围商业用地的批复和造城。这在未来会造成一个很恐怖的情况，到处都是商业地产的空城、鬼城。

　　您给房企什么建议？您觉得开发商是该抓住城镇化[ChengZhenHua]的发展机会还是要更谨慎点？

　　王德培：鉴于大型房企通过过去几年的跑马圈地，市场份额不断扩大，大量资产规模、融资渠道和品牌效应较弱的中小房企业生存空间被挤压，2013年或将出现大型房企深耕一线城市[ChengShi]，中型房企瞄准二线城市[ChengShi]，小型房企扎堆三四线城市[ChengShi]的行业格局。

　　徐存福：我觉得要更加谨慎点。对任何一个开发商来讲，他可能都会觉得自己掌握了足够完善的市场信息，但是实际上市场总是有所差异且千变万化的。开发商要保持清醒，做出正确的判断。

　　蔡为民：我在我看来，开发商也很无奈。开发商需要有地去开发，关键是你到哪里去买。目前有些大型房企逐步回归到一二线城市[ChengShi]，但是我相信他们也不会放弃三四线城市[ChengShi]的开发。不管是什么样的房企，在开发过程中必须注重品牌、品质和品味，让这“三品”到位，才能在竞争中脱颖而出。