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一线城市房价趋势调查:“3月暴涨论”支撑不足--亲民维稳网络舆情监测室
2013-03-04

一线城市房价[FangJia]趋势调查:“3月暴涨论”支撑不足 每日经济新闻记者 尚希 徐学成 胡廷鸿 杨羚强 发自北京[BeiJing] 广州 深圳[ShenChou] 上海

  春节长假,华远总裁任志强再次放出“3月暴涨论”。他认为,2012年土地一直呈现负增长状态,将导致供求关系紧张,最终的结果是今年3月房价[FangJia]上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声。《人民日报》以及一些地产调研机构均对“暴涨论”进行了驳斥。

  任志强的判断是对还是错?为了弄清房价[FangJia]的走势,《每日经济新闻》记者对上海、北京[BeiJing]、广州、深圳[ShenChou]四个一线城市1月和2月的供应和成交[ChengJiao]情况进行调查,以寻找房价[FangJia]未来的轨迹。

  北京[BeiJing]:3月供应将大增楼市[LouShi]走向或看“两会”

  每日经济新闻记者 尚希 发自北京[BeiJing]

  北京[BeiJing]楼市[LouShi]2012年年底的 “翘尾”行情延续到2013年。今年开年,北京[BeiJing]楼市[LouShi]就呈现出开门红,成交[ChengJiao]异常活跃。

  链家地产提供的数据显示,1月,北京[BeiJing]商品住宅(含保障房)成交[ChengJiao]量为1.23万套,纯商品住宅成交[ChengJiao]1.09万套,与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交[ChengJiao]均价为23281元/平方米,环比上涨9.4%。此外,根据亚豪机构的数据,2月1~2月16日,北京[BeiJing]市商品住宅共成交[ChengJiao]2265套,成交[ChengJiao]面积为25.73万平[WanPing]方米,成交[ChengJiao]均价为21941元/平方米。

  但是,随着接下来大量项目开盘,北京[BeiJing]楼市[LouShi]或将出现变化。

  伟业我爱我家(博客,微博)市场[ShiChang]研究院监测数据显示,2013年2~3月期间,北京[BeiJing]将有36个项目计划开盘,如果上述楼盘均按照计划推盘,3月新增住房供应套数将超过14000套,可能为近4年同期供应量最高值。

  “增加市场[ShiChang]有效供应量,包括加快项目推盘进程与加大前期土地供应量,可以缓解当前房价[FangJia]上涨的趋势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

  3月或新增14000套住房

  截至1月底,上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平[WanPing]方米,同比减少3.5%,环比减少1.7%。这是2011年3月以来首次出现同比环比双双下滑。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,1月份[YueFen]20个城市新建商品住宅存销比为8.7,即消化完这些库存需要8.7个月,较2012年12月9.0的存销比出现回落,表明库存去化周期正不断缩短。

  截至2月15日,2013年北京[BeiJing]仅有12个项目获得预售许可证,共计供应新房4038套。其中,新增供应主要集中在1月份[YueFen],2月份[YueFen]以来仅有两个楼盘获得销售证,共计仅130套。

  但值得注意的是,3月份[YueFen]北京[BeiJing]即将迎来一次大的供应潮。伟业我爱我家市场[ShiChang]研究院监测数据显示,2013年2~3月期间,北京[BeiJing]有36个项目计划开盘,如果上述楼盘均按照计划推盘,3月新增住房供应套数将超过14000套,可能成为近4年同期供应量最高值。

  “楼市[LouShi]供应在经历了前两月的传统低迷期之后,3月份[YueFen]开发商入市意愿将明显加强。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者。

  以价换量或告一段落

  在回暖行情下,去年各项目普遍采用的“以价换量”策略或在今年将告一段落,涨价已在计划内。

  《每日经济新闻》记者在北京[BeiJing]走访了多个楼盘发现,虽然很多项目还未公布开盘售价,但销售人员的言辞中已透露出“涨”的意味。位于大兴区的一在售楼盘,销售人员告诉记者,3月份[YueFen]即将入市的价格已经调至30000元/平方米以上。据了解,该楼盘去年7月首次入市的售价为25800元/平方米,10月份[YueFen]二次开盘时已经涨至28000元/平方米。此外,区域类的多个在售项目,如中国水电(601669,股吧)·云立方与金融街·融汇,涨幅均与此类似。

  “中短期的市场[ShiChang]失衡所带来的刚需项目受追捧,使得项目涨价有底。”任启鑫告诉《每日经济新闻》记者,从3月预计入市项目的分布特征来看,中低端的刚需类产品占据了市场[ShiChang]主导。

  “自2012年下半年以来,北京[BeiJing]楼市[LouShi]已经逐渐由下行转入上行,部分房企在这一年度收获颇丰,部分项目或区域的市场[ShiChang]价格也已经逐渐恢复至调控前的水平。”任启鑫指出,这一改观大大刺激了市场[ShiChang]主体的入市积极性,去年以价换量取得巨大收益的项目期望在2013年取得更大利润,而错失上一轮行情的房企则准备在2013年弥补损失。

  后市仍靠“两会”定调

  “市场[ShiChang]预计2013年将会有新的政策微调出现,因此房企无法作出长期决策,只能根据近期市场[ShiChang]的走向出台销售策略,如遇政策变动再行调整。”任启鑫对此表示。

  值得注意的是,进入2月,北京[BeiJing]楼市[LouShi]的成交[ChengJiao]形势比较乐观。根据亚豪机构统计,今年2月上半月,北京[BeiJing]商品住宅成交[ChengJiao]2115套,成交[ChengJiao]面积24.48万平[WanPing]方米,成交[ChengJiao]均价21995元/平方米。成交[ChengJiao]面积较去年同期的16.3万平[WanPing]方米大幅上涨50%,成交[ChengJiao]套数同比上涨15%,成交[ChengJiao]均价也实现了13%的上涨幅度。

  “北京[BeiJing]房地产市场[ShiChang]淡季不淡、供需两旺,背后的根本原因在于庞大购买力的支撑。”亚豪机构市场[ShiChang]总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时认为,北京[BeiJing]的外来人口连年增加成为支撑楼市[LouShi]成交[ChengJiao]上行的最大动力,再加上近两年货币政策逐渐趋于宽松,促成近期楼市[LouShi]销量向好。”

  对于楼市[LouShi]是否会出现任志强所言的“暴涨”,多位业内人士表示,两会将成为重要的风向标。

  “影响2013年房地产市场[ShiChang]走向最大的因素在于调控政策。”郭毅指出,当前楼市[LouShi]虽有所回暖,但仍风声鹤唳,一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策,如强化“限购令”,提高多套购房标准,以及出台差别化的税收政策等,都将对购房者信心形成打击,从而制约楼市[LouShi]销量。

  在郭毅看来,在当前限购的大背景下,购房者仍以刚需及改善型客群为主,如果开发商过度上调房价[FangJia],超越这部分客群的购买力,楼市[LouShi]或再度陷入观望。

  “两会以后,新一轮房地产调控方向更趋明朗,将决定着2013年楼市[LouShi]的最终走向。”郭毅表示。

  上海:成交[ChengJiao]量变带来价变资金面和产品或制约房价[FangJia]大幅上扬

  每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

  自去年四季度以来,上海楼市[LouShi]成交[ChengJiao]持续攀升的量变已经带来了价变。

  据中房信研究总监薛建雄透露,今年1月,上海商品住宅的成交[ChengJiao]量为100.1万平[WanPing]方米,在去年12月高达118.5万平[WanPing]方米高位上有所回落,但均价攀升到23149元/平方米,较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。

  2月,由于春节长假影响,前17天的成交[ChengJiao]量为22.4万平[WanPing]方米,预期全月成交[ChengJiao]量在30万平[WanPing]方米左右。这个数字仍将好于去年1月份[YueFen]21.2万平[WanPing]方米的成交[ChengJiao]量。

  《每日经济新闻》通过市场[ShiChang]调查发现,目前上海房价[FangJia]已经出现向上波动的迹象,不过在资金面和产品供求限制等因素影响下,未来房价[FangJia]走势仍难大幅上扬。

  房价[FangJia]现向上波动迹象

  此前,上海已经出现了房价[FangJia]上调的迹象。

  上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者,中原地产曾调查该公司在上海的众多门店,发现目前二手房跳价现象出现的概率已经达到了五成。

  上海21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者,至少有八成区域的二手房出现向上波动,幅度大约在5%~10%。

  与此同时,上海《地产品》杂志1月份[YueFen]对前期热销楼盘进行抽样调查,发现大部分都有上调售价的打算。

  克而瑞的最新研究报告称,多个城市今年1月份[YueFen]交易量均创下了2008年以来的同期新高,而各地的新增供应却在缩水,其中北京[BeiJing]供应量较2012年12月下滑74%,上海下滑幅度达到68%,另外深圳[ShenChou]和广州也分别减少43%和56%。

  国家统计局的统计数据显示,2012年全年,房屋新开工面积为177334万平[WanPing]方米,同比下降7.3%,降幅比1~11月份[YueFen]扩大0.1个百分点。其中,住宅新开工面积130695万平[WanPing]方米,同比下降11.2%。

  据中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天介绍,部分地区的供求矛盾已经出现,不过这种供不应求仍然是局部性的,仍属可控范畴。他表示,目前热销的房源主要是120平方米以下的中小户型,120平方米以上的大户型产品销售依然非常困难。

  薛建雄表示,目前整个上海市场[ShiChang]的供求基本平衡,需求略大于供应,而且需求旺盛的是120平方米以下的小户型,120平方米以上的大户型依然滞销。由于刚性需求仍然是市场[ShiChang]的主力,价格承受能力有限,因此开发商涨价没有市场[ShiChang]基础。

  在这样的背景下,虽然刚性需求释放有可能推动房价[FangJia]整体上涨,但价格上涨幅度将非常有限。

  房企资金面仍不宽松

  宋会雍告诉记者,虽然市场[ShiChang]成交[ChengJiao]回暖,但开发商要想上调售价还需要一个前提,就是整体资金链的宽松。但眼下,大部分企业资金面仍比较紧张。

  克而瑞的研究报告显示,目前过得 “滋润”的主要是大型龙头企业,中小企业的资金警报尚未解除。根据报告,中小房企2012年三季度现金短期债务比达到0.95。

  《每日经济新闻》记者向中原地产、克而瑞和21世纪不动产等多家机构咨询了解到,目前地产行业的开发贷和按揭贷款均较之前没有放松。在这样的背景下,中小地产商的资金情况并没有真正得到改善,部分房企尚没有涨价的底气。

  薛建雄透露,截至目前,他接到的涨价咨询数量非常少。多数开发商还是要求先满足成交[ChengJiao]量,然后再考虑是否上调售价。

  和薛建雄透露的情况相似,宋会雍也告诉记者,目前开发企业上调售价时依然显得犹豫不决,担心涨价会造成滞销。因此,多数地产公司目前只是取消或减少价格优惠,没有大幅上调报价。

  此外,制约房企涨价还有一个重要因素,即房企担忧中央出台新的调控政策的可能性。

  程啸天表示,如果上海的房价[FangJia]超过2009年的最高水平,那么更加严厉的调控措施恐接踵而至。他认为,如果没有政策出台,今年房价[FangJia]有可能会突破2009年的最高点,但是这个时间点也绝不会是今年3月份[YueFen]。

  深圳[ShenChou]:楼市[LouShi]库存处高位 业界预计房价[FangJia]平稳增长

  每日经济新闻记者 胡廷鸿 发自深圳[ShenChou]

  2013年初,深圳[ShenChou]楼市[LouShi]延续去年火爆行情,继续呈现供销两旺的局面。

  1月,深圳[ShenChou]楼市[LouShi]新房成交[ChengJiao]套数创下3年来的新高,成交[ChengJiao]面积达56.85万平[WanPing]方米,环比上升32.1%,同比上升188.8%;成交[ChengJiao]均价为19694元/平方米,环比上涨8.4%,同比上涨15.1%。

  但是,由于去年底新盘供应集中入市,深圳[ShenChou]库存量仍在高位运行。2月上旬末,深圳[ShenChou]新商品住房可售套数为31469套,可售面积为290.97万平[WanPing]方米,仍处于2010年4月份[YueFen]以来的高位,按照近两个月的去化速度,预计需要8至9个月时间消化存量。

  今年,深圳[ShenChou]市将迎来新房供应高峰。对此,世联地产(002285,股吧)研究报告分析指出,目前市场[ShiChang]整体供应量处于高位,开发商仍需以跑量为主。

  上述报告指出,截至2013年2月17日,深圳[ShenChou]全市一手房可售面积为290.97万平[WanPing]方米,可售套数为31469套,为2010年以来的最高点。若按近8周深圳[ShenChou]全市新房周平均939套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为34周。

  虽然1月深圳[ShenChou]楼市[LouShi]成交[ChengJiao]放量使得新房库存量从300多万平[WanPing]方米下降至290万平[WanPing]方米左右,但受春节长假影响,2月新房成交[ChengJiao]量大幅减少。2月11日~2月17日,深圳[ShenChou]一手住房市场[ShiChang]共成交[ChengJiao]6套,但成交[ChengJiao]均价为20394元/平方米,环比上涨7.86%。

  但目前开发商加快周转速度,积极推货,新增供应量持续爆发。1月,深圳[ShenChou]有11个项目入市,新增供应面积达34万平[WanPing]方米,其中光龙岗地区新增供应量就达30.84万平[WanPing]方米,预计2013年深圳[ShenChou]新盘供应量将迎来高峰。

  目前,市场[ShiChang]对后市房价[FangJia]普遍看涨。2012年四季度,世联购房者信心指数为57.0,较上季度提升0.4,表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续提高。

  多位深圳[ShenChou]房地产界人士在展望2013年房价[FangJia]变化情况时,都表示房价[FangJia]不会暴涨,将表现为整体平稳。

  世联地产研究部分析员曹取分析认为,由于新盘项目去年底集中入市,深圳[ShenChou]新房库存回升至高位。2013年,较受关注的龙华片区预计将有超过100万平[WanPing]方米的新盘入市,供应增加将使得房价[FangJia]走势表现平稳。

  上周,深圳[ShenChou]新房成交[ChengJiao]均价从1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米,环比上涨7.86%。

  广州:3月成交[ChengJiao]量将回升房价[FangJia]难大幅反弹

  每日经济新闻记者 徐学成 发自广州

  与去年12月以及今年1月连续两个月的“疯狂”相比,广州楼市[LouShi]度过了一个稍显冷清的春节。

  对于3月份[YueFen]的市场[ShiChang]走势,相关研究机构认为,开发商推货的热情会高涨,同时刚需买家和改善型客户也会积极出手,导致成交[ChengJiao]量出现回升。但由于供应量依旧处于高位,而刚需买家仍旧占据了市场[ShiChang]主流,如果定价过高,会影响开发商去化速度,从这个角度来看,房价[FangJia]并不存在大幅反弹的基础。

  成交[ChengJiao]量将环比回升

  根据搜房网监控到的数据,春节假期期间(2月9日至15日),广州10区两市7天总成交[ChengJiao]量仅为82套,同时成交[ChengJiao]均价也回落到万元以内,此前两个月成交[ChengJiao]量连续破万套的纪录就此戛然而止。

  根据搜房网数据监控中心此前统计的数据,春节前一周,广州全市共派出8张住宅预售证,7个项目合计新增供应2420套。

  由此不难预测,由于春节期间成交[ChengJiao]不理想,这些货量将到节后才能得以消化。

  “春节假期是传统的淡季,受长假影响,这些数据并不能反映真实的市场[ShiChang]情况。”经纬行研究中心总监朱欣苑对 《每日经济新闻》记者表示。

  她同时指出,相比2月份[YueFen],3月份[YueFen]在成交[ChengJiao]量上的增幅将会十分明显。

  经纬行研究中心曾在一篇对2013年的展望报告中指出,从3月开始,发展商或逐步加快推货节奏。目前来看,由于买家惧涨心理的存在,若政策无加码的话,无论是刚需客户还是改善型客户,入市的积极性仍会比较高,且随着楼市[LouShi]的向好,部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市[LouShi],客户构成有望得到进一步丰富。

  同时,与2012年相比,今年的成交[ChengJiao]量中有很大一部分是之前积累一年多的需求的集中释放,而明年更多的将是新增需求,再加上客户结构的扩大化,从这个角度看,成交[ChengJiao]量也会处于相对高位。

  房价[FangJia]无暴涨基础

  对于3月份[YueFen]房价[FangJia]将出现大幅反弹的说法,朱欣苑并不认同:“今年整个广州市场[ShiChang]的供应相对来说是十分充足的,但由于市区价格相对较高的楼盘不会太多,所以市场[ShiChang]将维持基本的稳定。”

  目前尚无机构披露3月份[YueFen]广州市场[ShiChang]供应量的预测数据,由于全年供应量将保持在高位,开发商去库存的压力也并不小。

  据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计,预计2013年广州10区新推货量将近7.07万套,合计面积约792万平[WanPing]方米,加上截至2012年底的余货3.73万套,2013年10区合计货量将达10.8万套,合计面积约1209万平[WanPing]方米。若保持今年的消化速度,预计一年半左右才能消化完毕。

  该机构分析认为,进入2013年,多数发展商资金回笼理想,降价让利动力普遍不足,而个别功能板块和区域因有规划利好支撑,房价[FangJia]也将不断攀升,在此背景下,房价[FangJia]总体或将高位微涨,但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于,一方面,今年的新增供应量处于高位,只有合理的定价才能保证较快的消化率;另一方面,市场[ShiChang]买家依然主要是对价格敏感的刚需客户,投资、投机型客户仍被政策明显打压。



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