编者按：买房人在购房房屋，以及入住之后，会遇到许多问题，比如交纳定金[DingJin]（订金）之后要退房，小区修改了规划，房子学区无故变更，地下车库积水无法使用，面对这些疑难杂症，买房人应该怎么办？怎么样合理维护自己的权益？

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　　合肥热线·365地产家居网 讯

　　购房对于李翔来说，是一件纠结的事情，刚刚在合肥蜀山区A楼盘交纳1万元认筹金的他，突然决定购买其它楼盘，但是却被置业顾问以后拒绝，说无法退款。

　　李翔说买房如此大的事，为什么不能有自己决定，此事正涉及到购房者[GouFangZhe]缴纳的“定金[DingJin]”和“订金”的问题。

　　“定金[DingJin]”和“订金”有什么不同？

　　目前的合肥市商品房买卖中，存在着交“定金[DingJin]”或“订金”的不同，要想买房，就应当了解这两笔钱的真实涵义。

　　“定金[DingJin]”即指商品房买卖双方，在买卖合同订立时或合同履行前，为了合同的履行而由购房者[GouFangZhe]付给开发商一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，“定金[DingJin]”应当收回或抵作房价款。

　　如，购房者[GouFangZhe]的开盘当天和开发商签订了合同，并交纳了部分钱款，这便是“定金[DingJin]”，购房者[GouFangZhe]可以要求开发商退还，但是开发商也有权利不退还，或者要求买房人交纳违约金后退还“定金[DingJin]”。

　　而“订金”则完全不同，指购房者[GouFangZhe]怕看中的房子不能买到而交给开发商的用作“预定”的钱，对合同没有担保作用。 [合肥楼市暂无恐慌性买房 限购政策2013年会只严不松>>>]

　　李翔所缴纳的认筹金，即为“订金”的范畴，李翔有权利直接索回。

　　商品房的实际买卖中，一般“定金[DingJin]”的数额比较大，一万或几万元，而“订金”则比较小，几百或几千元。

　　购房者[GouFangZhe]需要在签订合同签定前，一定要仔细询问所缴钱款是否能够退还。

　　安徽虹途律师事务所执行主任李永光介绍，从法律角度而言，“定金[DingJin]”与“订金”不尽相同。根据《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金[DingJin]作为债权的担保。债务人履行债务后，定金[DingJin]应当抵作价款或收回给付定金[DingJin]的一方；不履行债务的无权要求返还定金[DingJin]，接受定金[DingJin]的一方不履行债务的，应当双倍返回定金[DingJin]。”

　　什么情况下购房者[GouFangZhe]可以退定金[DingJin]？

　　如果，买房人与开发商签订了《认购书》。在这份认购书中，约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并约定应当在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。

　　一切顺利，但是购房者[GouFangZhe]发现了房屋并不合适自己，要求开发商退还“定金[DingJin]”，此时要如何办？

　　李永光律师表示："定金[DingJin]"分不同情况，违约时有不同的处理。买卖双方已经签订正式的《认购书》或正式的《购房合同》，购房者[GouFangZhe]的定金[DingJin]可以抵作房价款，如果买卖双方中一方违约，按照约定，适用"不予返还"或"双倍返还"的规定。如果因为购房者[GouFangZhe]的原因，不想买这套房子了，"定金[DingJin]"是不能退还给购房者[GouFangZhe]。”

　　“但是以下一些情况下，"定金[DingJin]"就可以退还：买卖双方只是因为销售合同中的内容难以协商一致，导致无法签订正式合同的，开发商应将定金[DingJin]返还给购房者[GouFangZhe]。如若开发商没有取得预销售许可证，或者购房者[GouFangZhe]不具备购房资格等原因，导致买卖双方不能签订正式合同或者正式合同无效的，按无效合同处理，开发商应将定金[DingJin]返还给购房者[GouFangZhe]。”

　　但是如果是购房者[GouFangZhe]自己的问题，购房者[GouFangZhe]又想退回付款，李永光律师则表示：“这个需要买房人自己采取合理的"斗争"手段来拿回自己的钱，对于开发商来说卖出房子最重要，购房者[GouFangZhe]可以找到接手房子的下家，应该可以顺利拿回已付的钱款。”

　　交纳首付 房贷办不下来可以退款吗？

　　对于使用信用卡的人来说，出现了信用的问题，会导致自己无法从银行贷款，同时由于合肥楼市目前采取的“限二禁三”的条例，异地人无法通过贷款进行购房，如果此时已经缴纳了“定金[DingJin]”，将如何办理，购房者[GouFangZhe]能够拿回“定金[DingJin]”吗？

　　李永光律师认为：“首付应该退还给购房者[GouFangZhe]。按照合同法相关规定，由于政策改变等不可抗力性的原因，带来购房者[GouFangZhe]无法履行合同责任，购房者[GouFangZhe]可以不承担违约责任，如楼市限购等，开发商应如数把首付还给购房者[GouFangZhe]。”

　　“而对于个人信用，导致无法办理房贷，则需要购房者[GouFangZhe]自己承担责任了。但是也有变通办法，需要购房者[GouFangZhe]与开发商协商，同样可以找出下家，房款"定金[DingJin]"也就可以退还了。”（365地产家居网 樊立新）