今年以来，随着多个城市对调控[DiaoKong]进行“微调”，楼市[LouShi]外围降息、降准等政策利好不断，许多城市成交量出现了持续回暖，关于房价[FangJia]反弹的预期和论调随之升温。为此，不仅国务院派出督查[DuCha]组对16个省市进行房地产调控[DiaoKong]专项督查[DuCha]，近日关于房产[FangChan]税改革试点推广的消息又众说纷纭。那么，该如何看待和对待成交量的回暖以及房价[FangJia]走势？

　　进入下半年，楼市[LouShi]回暖势头未减是不争的事实。这不仅体现在7月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，还来自于购房者的切身感受。在北京一家商业银行工作的小陈最近刚把通州的房子卖掉，想在西城区找一套房子作为置换。近一个月的看房经历却让他感觉到颇为着急，“年初这个区域还有4万元一平米的房子，现在的均价已经逼到了近5万元每平方米。”

　　不过，业界人士指出，成交量上升并不意味着就会推动房价[FangJia]上涨，虽然楼市[LouShi]依然存在着回暖的动力，但是在投资性需求已被釜底抽薪的大背景下，房价[FangJia]并不具备大幅反弹的基础。

　　这是因为，一方面楼市[LouShi]里有效的购房需求总量有限，“有多少柴就只能烧多大的火”，即使房价[FangJia]出现回升，也会受到刚性需求购买力的“掣肘”而被拉回到合理水平；另一方面，刚性需求以及部分改善性需求集中释放，在催生成交量回暖的同时，也意味着未来的购买力很可能会被透支。目前，留在市场里的多是购买力并不强、在观望与出手之间摇摆的购房者，开发商如想保持成交的可持续性，还必须继续以价换量。

　　目前的多个城市房价[FangJia]微涨，是由真实的刚需购买力所支撑的“实涨”，而未来房价[FangJia]则很有可能会因购买力被透支或者减弱而下降。在保证政策执行力度的前提下，尊重市场规律，房价[FangJia]会在动态调整中找到量价平衡点，因此无须为房价[FangJia]的短期小幅波动过分担忧。相较于此，更值得担忧的是，有的地区已出现土地出让金大幅下滑，固定资产投资也显现下滑势头，在稳增长的基调中，某些地方政府仍会变相放松调控[DiaoKong]，这才是调控[DiaoKong]的症结所在。

　　北京市住建委的网签数据显示，8月13日至19日，北京全市新建商品住宅网签总量环比前一周下跌13.6%。对比前几个月成交快速回升，北京住房成交进入8月份已显出颓势。有分析认为，在严厉的限购氛围中，购房需求再生缓慢，如果刚性需求过快释放，则很可能会出现断档期，随着“金九银十”供应高峰的到来，房价[FangJia]反弹将缺乏支撑。这从7月份房价[FangJia]环比上涨的50个城市，涨幅均未超过0.7%中可见一斑。

　　“我们预计未来两个月内房价[FangJia]仍会在一个合理区间进行振荡式的小幅上升。”上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进认为，目前市场正处在一个艰难的调整时期。“稳增长”与“控房价[FangJia]”将成为未来几个月的楼市[LouShi]基调，有保有压的差异化政策会有所体现。与此同时，虽然部分开发商在成交回升时回笼了不少资金，资金压力有所缓解，但是一些小型开发商依然没有走出资金链紧绷的窘境，仍然存在着降价求售的动力。

　　另外，随着房价[FangJia]反弹压力膨胀，市场对于出台后续政策的预期再度增强，并在近期引发了对于限购与房产[FangChan]税调控[DiaoKong]效果孰优孰劣的争论。业界普遍认为，长远来看，房产[FangChan]税作为更为市场化的手段，在调控[DiaoKong]覆盖面以及效果持久力上要优于行政色彩浓厚的限购、限贷，且不需要付出过多的监督成本，但房产[FangChan]税改革试点推开是一项系统性工程，不仅关系到整体税制改革的进程，还依托于住房信息联网、房产[FangChan]评估等技术跟进。因此，虽然今年不断有政府高层传递出扩大房产[FangChan]税改革试点的消息，但也必须经历一个稳步渐进的过程。

　　因此，地方政府执行限购、限贷的力度，是确保楼市[LouShi]调控[DiaoKong]取得预期效果的关键。从国务院督查[DuCha]组对16个省(市)的督查[DuCha]情况看，个别地方出现了通过发放购房补贴、放松住房限购来拉动住房消费的迹象。据了解，国务院督查[DuCha]组已向有关地方政府提出明确的整改意见，并强调不得以任何理由变相放松调控[DiaoKong]。在调控[DiaoKong]关键期，这次督查[DuCha]问责显然能够给予那些试图放松限购的地方政府以警示，保证调控[DiaoKong]顺利进行。