1月21日，上海易居房地产[FangDiChan]研究院举办了今年首个易居论坛，主题为“2013年全国房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]走势预测”。

　　与会专家对2013年的房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]持乐观态度，认为在市场[ShiChang]短周期步入上行通道后，即便出新政打压，楼市也不可能立即大幅度降温，楼市在2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。当然，考虑到楼市的变幻莫测，从另一个方向来看，易居称今年即便市场[ShiChang]逆转为下行，最快也得到四季度，到2014年会存在较大的市场[ShiChang]下行风险。

　　房地产[FangDiChan]业将维持稳态、温和爬升

　　著名房地产[FangDiChan]经济学家、上海易居房地产[FangDiChan]研究院院长张永岳教授对2013年房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]趋势概括指出，“相对平衡、稳态发展”是未来两年房地产[FangDiChan]行业发展的主要目标。

　　张永岳说：“中国社会仍然处于快速发展的时代，房地产[FangDiChan]业仍然处于战略机遇期。”从四个方面可以体现：其一、在全球范围内，2012年我国GDP7.8%的增速仍然处于高位，并且在可望的时间内还将保持7—8%的速度持续前行；其二、中国仍然处于一个现代化的快速发展的通道之中；其三、中国仍然处于一个城镇化的不断拓展的过程之中，要达到70%的城镇化率，至少还需要20年时间；其四、中国正处于全民要不断提高收入的阶段，十八大已经明确提出国民收入到2020年要倍增。这样的时代意味着，只要我们国家坚持社会主义市场[ShiChang]经济道路，只要我们将城镇化作为我国最大发展的潜力，房地产[FangDiChan]业的发展就将有广阔的前景和空间。

　　以刚需为支撑的这部分房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]将得以延续。城镇化的推进也会给房地产[FangDiChan]业带来机遇。张永岳观察整个行业得出，房地产[FangDiChan]业的大趋势总体上是积极的，但也应当看到在发展的过程中发生的一些变化。一方面，整个房地产[FangDiChan]行业靠资源的低价和房价[FangJia]的高额来获得高利润的方式在转变，宏观调控下高地价和高房价[FangJia]都得到一定的控制。另一方面，投机泛滥的局面在调控的状态下也受到抑制。从社会角度出发，国家必然会对房地产[FangDiChan]过多投资的炒作采取宏观调控。经过多年的反复，为了房地产[FangDiChan]业的稳定发展，为了社会的和谐，这就是国家2013年仍将保持限购政策[ZhengCe]的重要原因。

　　2013年，一二线城市商品房需求量仍然较大。2012年的市场[ShiChang]存在冲突、矛盾，但总体来看，是政府、企业、消费者可以接受的一种良性的相对平衡，各方关系的“相对平衡”是我们要保持的一种状态。张永岳从理想的发展方向预测，未来若能维持这种平衡，再加上住房保障跟进、税制改革落实，人均收入能够超过GDP的增长，那么完全行政性的措施就可以退出，整个社会的心态包括房地产[FangDiChan]业就可以稳定下来。

　　会上，对于“限购限贷”的市场[ShiChang]调控将何去何从也成为探讨的主要内容。财经评论员刘卫卫在对目前国际经济环境、国内宏观政策[ZhengCe]分析后认为，2013年房地产[FangDiChan]调控政策[ZhengCe]或再次加码。刘卫卫表示，当前房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]调控已经取得一定成效，如果房价[FangJia]出现反复，如2012年下半年房价[FangJia]反弹，且反弹力度不断增大，当下中央立即再次重申限购、限贷等政策[ZhengCe]将会继续执行，巩固调控成果。而如果房价[FangJia]上涨超过中央容忍程度，则不排除进一步出台限制性政策[ZhengCe]。

　　而分析师们一致的意见是，2013年调控会出现一些新的特征。

　　货币政策[ZhengCe]：从适度宽松回归中性，既不显著扩张也不显著宽松。2013年我国货币政策[ZhengCe]的基调将是回归中性，一方面2013年稳增长的紧迫性下降，无需再大规模的放松。另一方面，受多种因素影响，2013年我国物价水平有可能重现升势，通胀压力回升会压缩实施扩张性货币政策[ZhengCe]空间。从货币政策[ZhengCe]工具的使用来看，央行降息与加息的可能性都不太大，可能频繁使用的工具仍是法定存款准备金率与逆回购。不过根据中央经济工作会议提出的适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加的阐述，预计2013年整体信贷环境将较2012年进一步好转。

　　住房保障：“十二五”保障房指标或下调，未来重心转向运营管理成为共识。保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，2013年为开工600万套，已为连续两年下调建设目标。如果按照中央政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014－2015年平均每年需要开工650万套。分析称，2012年以来保障房建设目标逐年下调，一方面表明未来保障房的着重点将从追求量转向追求质，从前期建设转向后期分配与管理，另一方面也预示着 “十二五”规划的3600万套保障房总目标将有可能进行调整。

　　地方楼市：仍会因地、因时制宜进行政策[ZhengCe]微调。近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁等方式进行楼市政策[ZhengCe]微调。分析师预测2013年地方政策[ZhengCe]微调将集中在提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准甚至借助城镇化大旗放开户籍准入权限等方面。

　　新型城镇化：“城市合理布局、人口市民化”将为未来房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]的发展提供强有力的支撑。首先，大中小城市合理布局的城镇化将缓解人口、资源等不断向大城市集中的趋势，有助于分散大城市长期以来高居不下的购房需求，为房价[FangJia]高涨减负。其次，“人口市民化”将释放农民在城市的购房需求，使其真正能够在城市长久“安顿下来”，这也将再次推动房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]中强大的刚需主流。

　　上海易居房地产[FangDiChan]研究院副院长杨红旭分析，2013年市场[ShiChang]总体特征是一条线：震荡上行，有惊无险。房价[FangJia]将以涨为主，但涨幅不会特别大。

　　同时他也对行业的一些指标作出了大胆预测：

　　第一，商品房成交价格增幅在10%左右。杨红旭表示，房价[FangJia]最低迷的时候已经过去，2012下半年已逆转，成交量在增长，房价[FangJia]由跌转涨，这一形势将持续到2013年，2013年市场[ShiChang]还会往上走。但上行之路不会顺利，政策[ZhengCe]是最大的变量和变因，政策[ZhengCe]出台的时点和力度，都会影响市场[ShiChang]指数，尤其是成交指标。2012年底，包括中央经济工作会议、住建部、国土部等都强调2013年房地产[FangDiChan]调控从紧。但靠既有政策[ZhengCe]，已无法抑制房价[FangJia]上涨的势头，这一点已被2012年的市场[ShiChang]事实所证明。所以，2013年楼市成交震荡上行加高位盘整的可能性较大。

　　第二，2013年土地成交价格增幅为15%—20%。土地市场[ShiChang]略滞后于商品房市场[ShiChang]，从2012年四季度开始重点城市土地市场[ShiChang]逐渐变强，成交持续向好，这种热度或会持续至2013年。此外，2013年土地供应量或高于2012年水平，市场[ShiChang]交易量将维持平稳，因此预计2013年土地价格继续维持稳中有升的走势。

　　第三、2013年房地产[FangDiChan]开发投资增速在20%—25%。杨红旭认为，房屋成交量是领先指标，房价[FangJia]变化略滞后于房屋成交量，而土地市场[ShiChang]、房地产[FangDiChan]开发投资、房屋新开工量、国房景气指数，则是偏滞后的指标。根据之前对商品房市场[ShiChang]、土地市场[ShiChang]的预期，加之对历年开发投资增速的衡量，预计2013年房地产[FangDiChan]开发投资将有大幅提升。