本报讯 记者龙晓庆报道：“房产[FangChan]开发商不应对城镇化[ChengZhenHua]抱着过度乐观的态度，对于城镇化[ChengZhenHua]应该中性看待。”住建部政策研究中心主任秦虹在昨日举行的城市观点论坛中国行2012年度论坛上如是提醒。

　　十八大报告提出的新型城镇化[ChengZhenHua]成为经济焦点。业内人士普遍认为，作为先导性产业的房产[FangChan]行业面临巨大的发展空间，如万科、中海等企业布局二三线城市的步伐明显加大。新型城镇化[ChengZhenHua]能否成为房产[FangChan]开发商的“新蓝海”？经历2011年的冰点和2012年的回暖复苏，2013年，中国楼市将迎来何种变化？2013年调控[DiaoKong]方向不变，面对市场[ShiChang]竞争加剧和洗牌速度加快，房企发展如何生存发展？

　　楼市调控[DiaoKong]应走市场[ShiChang]化道路

　　2012年经历了下半年的楼市回暖，北京、广州等更是传出恐慌性购房消息，刺激购房者对楼市的预期，“复苏”的楼市让调控[DiaoKong]政策遭受质疑。对此，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，两年的调控[DiaoKong]政策抑制了投资性需求，在维护经济稳定运行上有所作用，在保障房建设也出现突破，市场[ShiChang]对价格的预期亦有所改善。然而，“回顾前两年的调控[DiaoKong]政策，政府的权力在矫正市场[ShiChang]上介入过多，导致寻租的空间扩大，此外调控[DiaoKong]下制定的政策出现滞后性和被动性，使得楼市市场[ShiChang]反应上措手不及。”

　　房产[FangChan]税的铺开被认为是下一轮调控[DiaoKong]的关键。官方文件以及社科院等不断释放出房产[FangChan]税扩围的信号。财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产[FangChan]税是改善分配现状和解决分配不公的调控[DiaoKong]杠杆，它需要和多个房产[FangChan]税种进行搭配合理使用，才能达到最好的效果，未来应让所有房产[FangChan]税种合理化。至于是否从第二套开始征收，起征的面积等具体问题，需要经过各界进行充分讨论。

　　“调控[DiaoKong]政策在未来应朝向市场[ShiChang]化、法制化、精细化和长效化方向发展。”秦虹说。

　　“勿过于乐观”

　　近日召开的中央经济工作会议上明确指出：城镇化[ChengZhenHua]是扩大内需的最大潜力所在。业内人士认为，城镇化[ChengZhenHua]将成为政府着力推进的地方，房地产在此间可谓空间巨大。《未来十年(2011～2020)中国房地产市场[ShiChang]趋势展望》报告预计未来十年，城镇化[ChengZhenHua]的推进将为我国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米。受益于政策的利好，让万科、中海、恒大等大房企在二三线城市的拿地速度和规模不遗余力。截至2012年8月，万科今年在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二三线市场[ShiChang]。

　　秦虹认为，新型城镇化[ChengZhenHua]的重点放在了提高城镇化[ChengZhenHua]的质量上，改变不平衡、不协调和粗放式的发展模式，对房地产市场[ShiChang]的影响不可简单地用过去的经验判断，目前，包括开发商在内的业内人士对城镇化[ChengZhenHua]过于乐观。“城镇化[ChengZhenHua]对2013年房地产行业的影响至少是中性的。”

　　中国房地产产业协会副会长朱中一则认为，新型城镇化[ChengZhenHua]创造了投资和需求的同时，也出现了一些问题，包括土地开发速度明显高于人口增长速度，城市的建设过度依赖于房地产开发，在城镇的建设中抹杀城市的特色等。作为先导性的产业，房地产在新型城镇化[ChengZhenHua]的要求之下，在定位上如何契合城镇化[ChengZhenHua]的速度和相关产业的发展，成为其未来获得商机的关键。朱中一表示，房企应该注重商业地产、旅游地产、养老地产相结合，同时结合上下游，将生态文明建设融入到城镇化[ChengZhenHua]的过程中。

　　2013年楼市走向何方？

　　从2012年3、4月份开始，全国各大楼市出现回暖的迹象。对阳光家缘2012年每月网签数据的监控显示，成交均价和售出套数均呈总体上升趋势，12月成交量更是达到高峰，网签总数达11461套，环比11月上涨29.02%。金地（集团）股份有限公司董办副总经理许亚峰认为，2012年的回暖是一种健康的回归，是此前压抑的刚需需求的释放。其预测，在居住需求以及城镇化[ChengZhenHua]进程仍然要持续较长的时间两种因素作用下，2013年出现供需两旺的市场[ShiChang]。但许提醒，房产[FangChan]开发商在回暖的情况下，应该在拿地上保持理性的心态。

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪则认为，2013-2014年的房产[FangChan]市场[ShiChang]将会出现“9”字式的变化，亦即前期楼市较旺，后期楼市成交表现冷淡。“观察2011年和2012年的情况可以发现，2011年房产[FangChan]市场[ShiChang]呈现出虎头蛇尾的"9"式，而2012年变为前期成交冷淡后期旺盛的"6"字式发展趋势。因而2013-2014年应呈现"9"字式变化。”