上海（楼盘[LouPan]）易居房地产研究院3月5日发布了《2月份[YueFen]典型城市[ChengShi]新建商品住宅成交报告》。报告指出，2月份[YueFen]，20个典型城市[ChengShi]新建商品住宅成交面积为581万平方米，同比增长30.7%，环比减少45.0%。总体上看，2月份[YueFen]楼市虽经历了较大的环比落差，但行情依然较好。

　　易居研究员严跃进指出，2月份[YueFen]，市场行情尽管出现了环比值大幅缩水的现象，但从同比值来看，依然表现出积极的一面。首先，在“尽早入市”情绪的推动下，市场成交保持了惯性，继续维持较为活跃的态势。其次，随着“国五条”的出台，市场预期发生了重大变化。“抢在细则出台前入市交易”，成为2月份[YueFen]市场各参与者的普遍共识，这也导致了“末班车”现象的出现。因此，这一波行情，除受节假日及市场惯性的影响之外，政策信号的释放及公众的判断，为市场行情起了推波助澜的作用。

　　一、成交环比落差大，但市场行情依然较好

　　2月份[YueFen]，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市[ChengShi]新建商品住宅成交面积为581万平方米，同比增长30.7%，环比减少45.0%。总体上看，2月份[YueFen]楼市虽经历了较大的环比落差，但行情依然较好。

　　在1月份[YueFen]-8.9%的环比增幅基础上，2月份[YueFen]环比增幅继续出现下滑。20个城市[ChengShi]中，有18个城市[ChengShi]出现了环比值回落的现象。这主要与2月份[YueFen]的春节效应、单月仅有28天等因素有关。因此，市场可供成交的时间相对不足。

　　当然，从日成交数据来看，春节过后，随着国五条的出台，以及细则将出台而带来的预期变化，2月下旬的成交量出现了明显攀升的态势。总体上来看，30.7%的同比增长水平仍表明市场行情依然不逊色。

　　2月份[YueFen]，新建商品住宅成交面积月累计值的同比增幅一改1月份[YueFen]的飙升状态，呈现了迅速回落的态势，即从1月份[YueFen]的269.2%回落至124.1%。当然，这一数值仍能反映出相比2012年，2013年前两个月的市场行情依然不错。

　　2013年1-2月新建商品住宅成交面积累计值较2012年同期相比，增长了124%。而相比2011年，减少了1%。总体上，对比历年同期水平，2013年1-2月的表现，印证了市场行情不错的观点。

　　二、城市[ChengShi]分类中，三线城市[ChengShi]返乡置业因素惹关注

　　1、一线城市[ChengShi]环比回落最明显

　　2月份[YueFen]，4个一线城市[ChengShi]新建商品住宅成交面积为200万平方米，同比增长39.1%，环比减少53.0%。4个一线城市[ChengShi]中，深圳（楼盘[LouPan]）的环比跌幅最大，为74.0%。北京（楼盘[LouPan]）、广州（楼盘[LouPan]）、上海分别为55.5%、46.4%以及46.1%。

　　观察同比值，依然能看出一线城市[ChengShi]市场行情较好的特征。除深圳同比增幅为-13.1%以外，广州、上海、北京的环比增幅都达到了30.0%、36.7%以及83.3%。2012年限购限贷政策带给这一类市场的重创，以及2013年楼市回暖趋势的保持，都使得一线城市[ChengShi]表现出行情不错的一面。

　　2、二线城市[ChengShi]环比下滑水平介于一三线之间

　　2月份[YueFen]，7个二线城市[ChengShi]新建商品住宅成交面积为218万平方米，同比增长22.1%，环比减少42.0%。

　　二线城市[ChengShi]成交在2月份[YueFen]表现出的趋势，基本上与一线城市[ChengShi]吻合。其环比降幅介于一三线城市[ChengShi]之间。这其中，7个城市[ChengShi]均出现了环比下滑的态势。

　　3、三线城市[ChengShi]成交受益于返乡置业因素

　　2月份[YueFen]，9个三线城市[ChengShi]新建商品住宅成交面积为163万平方米，同比增长33.3%，环比减少36.3%。

　　相比一二线城市[ChengShi]，三线城市[ChengShi]的成交行情更多受益于春节返乡置业这股力量。随着一二线城市[ChengShi]人口的流出，三线城市[ChengShi]的市场需求加大。相比而言，三线城市[ChengShi]的环比下滑水平明显弱于一二线城市[ChengShi]。其中，莆田（楼盘[LouPan]）与茂名（楼盘[LouPan]）甚至出现了环比正增长的现象，环比增幅分别为14.2%和26.6%。

　　三、国五条导致“末班车”现象

　　2月份[YueFen]，市场行情尽管出现了环比值大幅缩水的现象，但从同比值来看，依然表现出积极的一面。首先，在“尽早入市”情绪的推动下，市场成交保持了惯性，继续维持较为活跃的态势。其次，随着“国五条”的出台，市场预期发生了重大变化。“抢在细则出台前入市交易”，成为2月份[YueFen]市场各参与者的普遍共识，这也导致了“末班车”现象的出现。因此，这一波行情，除受节假日及市场惯性的影响之外，政策信号的释放及公众的判断，为市场行情起了推波助澜的作用。

　　在3月份[YueFen]“国五条”细则出台的基础上，各地楼市将面临更为复杂的因素，比如：二手房交易税费等成本的加大、二套房贷首付比例的提高、楼市看空与看多者的心理变化等。当然，根据市场力量的判断，成交仍有可能呈现较好的水平。

　　附注：

　　20个典型城市[ChengShi]按一二三线城市[ChengShi]划分如下：

　　一线城市[ChengShi]：北京、上海、广州、深圳。二线城市[ChengShi]：天津（楼盘[LouPan]）、石家庄（楼盘[LouPan]）、青岛（楼盘[LouPan]）、南京（楼盘[LouPan]）、杭州（楼盘[LouPan]）、南昌（楼盘[LouPan]）、福州（楼盘[LouPan]）。三线城市[ChengShi]：唐山（楼盘[LouPan]）、淮安（楼盘[LouPan]）、扬州（楼盘[LouPan]）、常州（楼盘[LouPan]）、九江（楼盘[LouPan]）、莆田、惠州（楼盘[LouPan]）、茂名、北海（楼盘[LouPan]）。

　　上海易居房地产研究院 研究员 严跃进