编者按：“两会”召开之前，国务院紧锣密鼓地发布了房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]“新国五条”及其细则[XiZe]，成为近几日各大媒体关注的焦点。随着这一重磅政策的出台[ChuTai]，“两会”代表委员在开会间隙被追逐采访，二手房交易大厅人头攒动、突击过户，房地产[FangDiChan]中介异常繁忙，买房人惶恐卖房人忐忑。股票市场上，“万保金招”四大地产龙头股昨日开盘不久即告跌停。房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]会以怎样的方式细化进行？未来房价[FangJia]的走势会如何？本报今天推出专题，请“两会”代表委员、业内专家、买房人、置业顾问等相关人士畅谈对这一新政[XinZheng]的看法和期待。

　　本报记者 李木子 夏 青

　　见习记者 丁 鑫

　　地产股近半跌停

　　配套调控[DiaoKong]措施蓄势待发

　　受上周五国务院下发房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]“新国五条”细则[XiZe]影响，本周一，在地产、金融、建材等板块打压下，沪深两市一路走低，午后沪指一度下跌超过4%，尾盘略有反弹跌幅收窄。截至收盘，上证指数收报2273.40点，跌86.10点，跌幅3.65%，成交金额1430.46亿元，深证成指收报9139.75点，跌510.39点，跌幅5.29%，成交金额1336.74亿元。地产板块重挫逾8%，以“万保金招”为首的近50只地产股跌停，水泥建材板块也大面积跌停。

　　“新国五条”细则[XiZe]在“两会”前落地，对此，亚太城市[ChengShi]房地产[FangDiChan]业协会会长谢逸枫告诉《证券日报》记者，这给“两会”后政策加码预留了空间。细则[XiZe]的出台[ChuTai]，标志着新一轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]实质性全面升级拉开序幕，表明中央调控[DiaoKong]房价[FangJia]决心坚定。

　　中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，本次调控[DiaoKong]虽然需要各地出台[ChuTai]更详细的条文，但对市场一定会有非常大的影响。

　　房产[FangChan]税试点扩围

　　下一站锁定一线城市[ChengShi]

　　自2011年初上海（楼盘）与重庆（楼盘）率先开征个人住房房产[FangChan]税后，国务院明确表示将扩大房产[FangChan]税试点范围。“新国五条”细则[XiZe]中提出，要充分发挥税收政策的调节作用。总结个人住房房产[FangChan]税改革试点城市[ChengShi]经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。正值“两会”召开，房产[FangChan]税试点扩围也成为“两会”代表、委员热议的话题。

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产[FangChan]税试点“扩容”今年就会看到实际动作。不仅如此，贾康在接受《证券日报》记者采访时表示，房产[FangChan]税作为保有环节税应与交易环节的税费一并通盘整合优化。

　　有消息称，“新国五条”做出扩围试点决定后，财政部、住建部已着手开展“房产[FangChan]税试点扩围”候选城市[ChengShi]的筛选工作。包括湖南、湖北等在内的多个省份，已在此次会议前，陆续将本省房产[FangChan]税试点的“技术性方案”或课题研究报告上报至财政部，住建部将配合财政部开展相关工作。

　　更有消息称，北京（楼盘）、广州（楼盘）和深圳（楼盘）有望入围下一轮房产[FangChan]税试点城市[ChengShi]。

　　还有专家认为，南京（楼盘）或将成为新试点城市[ChengShi]中的一员。

　　而2月28日，湖南省地税局证实，湖南将在湘潭（楼盘）市启动房地产[FangDiChan]税改革试点，改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产[FangChan]，但具体实施时间还未确定。

　　业内人士表示，房产[FangChan]税原本的目标是增加地方财政收入，但从当前情况来看，调控[DiaoKong]房价[FangJia]才是首要目标。一线城市[ChengShi]土地资源稀缺，人口密度高，供求矛盾尖锐突出，楼市调控[DiaoKong]形势严峻，房产[FangChan]税可以与诸如限制性信贷手段、严格限购等行政手段一起，成为调控[DiaoKong]楼市的标本兼治的组合拳。因此，从客观上来看，一线房价[FangJia]较高的城市[ChengShi]将成为房产[FangChan]税扩容锁定的目标。

　　业内人士指出，一线城市[ChengShi]已经实施“限购”、“限贷”，但依旧难以遏制涨势，并且有越调越涨的态势，房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]只有使出“绝招”房产[FangChan]税。对一线城市[ChengShi]全面开征房产[FangChan]税，并将存量房纳入征收对象，这能让闲置房源逐步进入租赁或二手房市场，进而从根本上改善一线城市[ChengShi]住房供求，抑制房价[FangJia]过快上涨，促进一线城市[ChengShi]楼市健康发展。

　　贾康表示，征收高比例交易税，会让投机行为有所收敛，也会误伤有改善性需求的购房者。

　　因此，贾康认为，房产[FangChan]税改革应坚持首套房不征收，限制高端市场。他说，房产[FangChan]税的改革一定要适合中国国情，中国不能比照美国的普遍征收模式，而应借鉴日本模式，即“首套房不征收”。

　　“对广大中低收入阶层自己居住的商品房和保障房不应征收房产[FangChan]税。”全国政协委员、深圳市多利工贸有限公司董事长梁志敏也持同样看法。他表示，房产[FangChan]税改革应该以打击投机为主，针对多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善性住房。

　　此外，贾康认为，仅靠房产[FangChan]税并不能使房价[FangJia]应声而落。房产[FangChan]税是一个制度建设，促进房地产[FangDiChan]行业和市场的健康发展只是目标之一。它还有配合构建地方税体系的作用。

　　从房价[FangJia]形成供给机制来看，土地出让制度是基本的决定因素。在城市[ChengShi]土地国有制度下，政府垄断了土地市场供给，由此导致土地出让金居高不下。而居高不下的土地出让金，加上房地产[FangDiChan]开发过程中的众多税费等，是导致住房开发成本攀升的原因，开征房产[FangChan]税对此并无影响。如果不改革土地出让制度，房价[FangJia]将难以稳定。

　　二手房网签爆棚

　　想卖房要趁早

　　“想卖房就趁早。”链家地产一名置业顾问向记者说。随着国务院3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]工作的通知》中明确指出，个人出售自有住房拟按房产[FangChan]增值额20%缴纳个税后，买卖房屋的交易量在这两天呈现出了“爆棚”的态势。

　　根据中原地产市场研究部统计数据显示，2月28日北京二手房住宅网签套数达到1036套，3月2日为1059套。在新政[XinZheng]后，二手房网签数量持续创新高。

　　对于二手房网签数量持续创新高，中原地产研究部总监张大伟分析认为，“新国五条”出台[ChuTai]力度超预期。预期网签过户的末班车将延续到下周，之前积压的交易单网签过户将成为下周市场的主力。

　　上述置业顾问告诉记者，“在3月1日“新国五条”细则[XiZe]出台[ChuTai]后，前来咨询买卖房屋的房东与购房者都在咨询20%的税负从何时开始征收，这两天前来完成房屋过户的客户已经到达了两位数以上，一天就要接待十几位前来咨询的客户。”就在与记者交流的过程中，该置业顾问的手机铃声也是一个接一个的响起，20%个税的话题是他电话中不可或缺的一部分。

　　“新政[XinZheng]策的出发点在于对房价[FangJia]的调控[DiaoKong]以及遏制投机行为的出现，随着20%个税开始实施后，又将无形的加重购房者的经济负担，所以在目前政策尚未实施的情况下，希望尽快成交的房主与购房者的数量还将会继续增多。”对于近日房屋过户数的激增，该置业顾问表示。

　　新政[XinZheng]的出台[ChuTai]也使得狭小的交易厅内热闹了起来，在记者与该置业顾问交流的过程中，有不少购房者前来进行咨询，王先生在新政[XinZheng]出台[ChuTai]之前对于购置房屋充满了期待，但在新政[XinZheng]的出台[ChuTai]后又使得王先生对购房产[FangChan]生了些许顾虑。

　　“我是外地打工仔，再过半年就满纳税期限了，但是据说购房新政[XinZheng]也即将实施，20%的个税缴纳意味着300万左右的房屋将缴纳20多万元的个税，北京的房价[FangJia]本来就居高不下，再加上20多万元税负，这样一来反而使本身就高的房价[FangJia]再次上涨。”张先生在谈论新政[XinZheng]时表现出了些许顾虑和无奈。

　　“价格可以谈，如果有意购买请尽快跟我联系！”有些房主也在交易厅内大声的询问前来购房的客户。

　　王女士是前来出售房屋的房主，她向记者说：“本来还想再提高点儿价格，但是新政[XinZheng]过后的税负影响太大了，加价肯定就没人买了，所以还是保持现在的价格，能卖出去就卖吧。”由此可见，新政[XinZheng]中提出的20%缴纳个税的政策对房主与购房者均带来了不小的影响。

　　上述置业顾问对今后北京的房价[FangJia]走势预计，就北京的房价[FangJia]情况来看，未来可能会继续保持目前的价格或者出现微幅上涨。而从政府方面看，对房价[FangJia]的调控[DiaoKong]力度或许将会越来越强。

　　总体来看，此次出台[ChuTai]的细则[XiZe]有以下四大看点：

　　看点一：限购范围扩大

　　细则[XiZe]要求，限购区域应覆盖城市[ChengShi]全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　对于“城市[ChengShi]全部行政区域”的理解，谢逸枫指出，这意味着限购将从老城区扩大到新城区，从市中心扩大到郊区。张大伟认为，目前限购城市[ChengShi]虽有部分城市[ChengShi]划分区域限购，但都属于二线城市[ChengShi]中经济相对较差城市[ChengShi]，即使全面铺开，对全国市场影响不大。

　　看点二：房贷加码

　　细则[XiZe]要求，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价[FangJia]上涨过快的城市[ChengShi]，人民银行当地分支机构可根据城市[ChengShi]人民政府新建商品住房价[FangJia]格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　2月26日，有消息称平安、民生两银行二套房贷暂停，2月28日又传出上海国有银行暂停二套房贷的消息。

　　看点三：二手房个税从严征收

　　细则[XiZe]要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　对于这一政策，张大伟分析指出，对二手房市场特别是一线城市[ChengShi]过热的二手房市场将有非常大的打击效果。以一套目前总价200万普通二手房计算，新政[XinZheng]之前所需缴纳个税为2万，而房主原购房值50万，新政[XinZheng]后按照差额的20%计算，也就是30万，个税增加28万，相当于房屋总价的14%。新政[XinZheng]一旦落实，二手房成交量将明显下降，在短暂的过户末班车后，成交量必然会萎缩，可能回到2012年年中平均水平。

　　谢逸枫认为，“20%个人所得税”开征最大意义在于，稳定一二手楼市场预期，暂时遏制二手房价[FangJia]格疯涨势头与二手房市场过火过热的行情。一方面是打击了业主、中介公司哄抬房价[FangJia]的嚣张气势；另一方面是在一定程度上堵住了避税通道。

　　看点四：加强预期管理

　　细则[XiZe]指出，加强房地产[FangDiChan]企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产[FangDiChan]企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价[FangJia]等违法违规行为的房地产[FangDiChan]开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。

　　“新国五条”细则[XiZe]已经推出，接下来就是各部委出台[ChuTai]配套措施，各地政府结合当地具体情况出台[ChuTai]有针对性的调控[DiaoKong]措施。谢逸枫认为，相关部委出台[ChuTai]配套政策的时间主要将集中在3月到5月之间。尤其是住建部、国土部、银监会、央行、发改委、财政部、国税总局等部委。与此同时，地方政府也将出台[ChuTai]地方版执行细则[XiZe]。一线城市[ChengShi]与少部分房地产[FangDiChan]市场相对过热的二三线城市[ChengShi]，具体的调控[DiaoKong]政策存在再度升级的可能性，譬如二套房贷、限购、限价、预售资金监管及商品房预售许可证审批等诸多环节。

　　图一：3月4日，南京华侨路房产[FangChan]交易中心人头攒动，受新政[XinZheng]影响，很多市民赶来办理二手房过户。

　　图二：全国政协委员、住建部部长姜伟新在政协驻地宾馆一露面，就遭到了大批媒体记者的围堵，提问简直可以用“狂轰乱炸”来形容。

　　图三：全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产[FangChan]税作为保有环节税应与交易环节的税费一并通盘整合优化。

　　图四：全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后在新闻见面会上表示，当前的高房价[FangJia]让年轻人无法安居乐业，建议政府向每户城镇居民提供一套经适房。

　　图五：华远地产(600743,股吧)股份有限公司董事长任志强发微博表示，新政[XinZheng]并无新意只是在坚持和重申过去的错误。几个月后又会效率递减，重回老路。