据粗略估计，在已实行限购的城市[ChengShi]，90%以上是刚性需求[XuQiu]。也就是说，在限购限贷的严厉调控[DiaoKong]下，投机性需求[XuQiu]已基本挤出，投资性需求[XuQiu]也占极小的比例。这是此轮调控[DiaoKong]取得的初步成效，业内对此基本达成共识。

　　2012年的楼市反弹，幅度之大、时间之长，超乎绝大多数人的意料。尤其是11月和12月的这波所谓“翘尾行情”，力度几乎逼近6-7月的年内高峰。如果有关投机投资性需求[XuQiu]基本被限制的说法成立，那么，2012年的楼市就主要是刚性需求[XuQiu]（包括符合限购条件的改善性需求[XuQiu]）拉动的。很显然，我国刚性需求[XuQiu]的力量仍相当强大。

　　21世纪不动产分析师张磊认为，2013年我国主要城市[ChengShi]的购买需求[XuQiu]，仍主要由刚性需求[XuQiu]担当，因为限购、限贷的调控[DiaoKong]不可能放松。换句话说，2013年现有调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的核心（限购限贷）不会改变。很简单，一旦放松，房价就会暴涨，没有人愿意看到这种后果。

　　但张磊同时提出，如果政策[ZhengCe]只是保持现状，即坚持现有调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不放松，而没有新的政策[ZhengCe]出台，那么，2013主要城市[ChengShi]的房地产市场，必定是量价齐升。

　　成交量会增长，是因为，符合购房条件的居民（购房需求[XuQiu]）在增加。除北京外，其他城市[ChengShi]限购令的条件一般都是须提供一年社保或纳税证明。限购令实施时已参加工作的居民，2012年3月后基本都满足这个条件。2013年亦不例外。

　　北京限购令的时限是5年。2008年1月1日起施行的新《劳动合同法》，要求用工单位为职工强制性缴纳社会保险。到2002年底，新劳动法实施已经5周年，这意味着，2013年1月以后，北京市符合限购条件的购房者数量会更多，它必然会对楼市限购效应起明显减弱的作用。也就是说，在其他因素不变的情况下，从理论上看，2013年北京的购房需求[XuQiu]将会增加。

　　2012年二季度和年底的两波成交高峰，都是由刚性需求[XuQiu]主导，由此可以推测，2013年增加的购房需求[XuQiu]，也将推动成交量增长。

　　张磊分析说，根据一般价值规律，在供给不变的情况下，需求[XuQiu]的增加，价格有上涨的动力。由于2011年下半年至2012年上半年近一年时间内，多数城市[ChengShi]土地供应同比大幅下滑，从而将对2012年年底至2013年尤其是2013年上半年的商品房供应产生影响，以此观察，2013年上半年的新增商品房供应，很难高于2012年同期，如果不是更低的话。因此，在成交量增长的压力作用下，房价将呈现上涨的趋势。

　　但是，由于2012年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求[XuQiu]，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑的现象。2月是传统春节，3月又逢全国两会，张磊据此认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。

　　如果没有新的政策[ZhengCe]出台，2013年二季度，商品房市场将重拾升势，量价齐涨。但3月份全国两会将产生新一届中央政府，房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]将不可避免地成为新一届政府最重要的考量目标之一。前面说了，现有调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不会改变，但2013年4月以后，是否会出台新的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，加大调控[DiaoKong]力度，一切还是未知数。

　　张磊的看法是，2013年4月中央政府部门还会观察一段时间。如果随着成交量的攀升，房价快速反弹甚至出现所谓的暴涨，那么出台新的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的可能性就将大大增加。无论如何，新一届中央政府仍会把房地产调控[DiaoKong]进行下去，绝不会容忍房价暴涨。加大调控[DiaoKong]力度的政策[ZhengCe]手段，无非有三种选择：一是提升行政限购的条件，并扩大实行限购的城市[ChengShi]数量；二是提高限贷门槛，对购房贷款和开发贷款都更加严格；三是在更多的城市[ChengShi]征收房产税，而且税率可能高于现在试点的重庆、上海。不过，政府不会轻易将行政调控[DiaoKong]手段升级，而房产税要全面推开的迹象至少目前还没有看到。

　　2013年对房地产市场还有一个潜在的利好，就是降息。2013年经济将继续回升，但通胀压力加大。为释放流动性，降息是优先选择的手段之一。在目前阶段，房地产总是降息受益最大的行业之一。

　　总之，如果不加大调控[DiaoKong]力度，2013年房地产市场将呈现量价齐升的局面，良性的局面是成交增长，价格平稳上升；而一旦价格上涨过快甚至暴涨，新的调控[DiaoKong]的到来将不可避免。