易宪容

　　城镇化既是经济政策的重点也是未来中国经济增长的动力所在。因此，多种迹象显示，把房地产[FangDiChan]由投机炒作为主导的市场转变为以居民住房[ZhuFang]消费主导的市场，不将住房[ZhuFang]视作投机赚钱的工具，让全体国民分享经济改革的成果，有望成为未来房地产[FangDiChan]政策的核心。

　　李克强副总理在谈及扩大内需时多次强调，城镇化是最大的內需潜力所在，是经济结构调整的重要依靠，所以，积极稳妥地推进城镇化是事关长远的大战略，要把城镇化放在现代化大趋势中来思考。这些言论向市场发出了一个十分强烈的信号，城镇化既是经济政策的重点，也是未来中国经济增长之动力。

　　由于住房[ZhuFang]市场发展是城镇化的主要内容，把握房地产[FangDiChan]市场的发展方向仍将成为未来经济政策的重心。而这些年的曲折的调控经历表明，只有让房地产[FangDiChan]回归消费为主导的市场，才有可能真正获得持续稳定的发展。

　　事实上，自从2010年房地产[FangDiChan]“国十条”颁布以来，已就开始对国内“房地产[FangDiChan]化”的经济在纠偏。比如，“国十条”第一条第一句话，就把住房[ZhuFang]市场界定改善居民居住条件的市场，是居民消费为主导的市场，因此，政府的房地产[FangDiChan]政策要严格遏制住房[ZhuFang]投机投资。同时，围绕着这项宗旨，“国十条”明确指出房地产[FangDiChan]不是支柱产业，不是经济增长及追求GDP的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具。中国经济要“去房地产[FangDiChan]化”，要改变以往房地产[FangDiChan]运作的暴利模式，挤出房地产[FangDiChan]企业及地方政府的暴利，不能将住房[ZhuFang]视作投机赚钱的工具；不能剥夺绝大多数居民天赋的居住权，并让全体人民来分享经济改革的成果；概而言之，把房地产[FangDiChan]由投机炒作为主导的市场转变为以居民住房[ZhuFang]消费主导的市场。显然，这些都会成为十八大后新一届政府面对中国城市化进程的房地产[FangDiChan]政策核心。

　　不过，从这几年房地产[FangDiChan]宏观调控实际效果来看，尽管从中央到地方，始终在强调房地产[FangDiChan]市场宏观调控不可动摇，也取得一定成效，但与“国十条”所界定的住房[ZhuFang]市场宗旨仍然相差很远。中国住房[ZhuFang]市场要实现向期望中的住房[ZhuFang]市场目标平稳过渡，仍然需要作出巨大艰苦的努力。至少从这几年房地产[FangDiChan]宏观调控的实情来看，只要以下几个问题不解决，房地产[FangDiChan]市场要向以居民消费为主导的方向转型是不可能的。

　　首先，高房价，这是当前住房[ZhuFang]市场诸多难题难以化解的症结所在。近十年来，国内房地产[FangDiChan]市场价格出现了绝无仅有的快速飙升，这在世界历史上是罕见的，全国平均房价水平近十年大致上涨了2.5倍，东南部沿海城市上涨了5倍以上，而北京等这样一线城市上涨甚至达到8倍以上。比较起来，上世纪90年代日本与我国香港特区、近几年在美国及爱尔兰等地房价上涨而导致房地产[FangDiChan]泡沫破灭，而这些国家和地区房价的上涨幅度都远逊于中国。更为严重的是，这种房价飙升是银行信贷无限扩张的结果。2002年底，我国货币供应总量为18.5万亿元，到2012年6月底达到92.5万亿元，不到10年增加了5倍以上。银行信贷增长的情况也有过之而无不及。利用银行信贷的过度无限扩张促成的房地产[FangDiChan]繁荣及吹大的房地产[FangDiChan]泡沫是根本不可持续的。若不及时控制这个势头，则由此给中国经济带来的风险将造成毁灭性的打击。但是，虽然经过了被舆论称为“史无前例”的严厉调控，“国十条”的部分政策内容迄今仍未真正执行与落实，这样的局面不改变，是根本谈不上促使房地产[FangDiChan]市场实现性质上的转型的。

　　其次，高房价死结之所以难以打开，还在于在落实“国十条”上的两大困扰。由于住房[ZhuFang]市场具有投资与可消费的两栖性，尽管“国十条”的宗旨十分明确，但在落实具体政策时却会被一些模糊不清的观念捆住手脚。因为，如果住房[ZhuFang]是以消费为主导的市场，那么这个市场发展及价格是由市场的供求关系来决定的，而不是住房[ZhuFang]购买者的市场预期来决定的。在这样的住房[ZhuFang]消费市场中，价格高了，需求就减少，住房[ZhuFang]供给就增加；而住房[ZhuFang]供给增加，价格又会下行，住房[ZhuFang]需求又会增加。如此循环往复，住房[ZhuFang]市场就会在这种住房[ZhuFang]供求关系与价格变化的互动中发展与繁荣。而住房[ZhuFang]价格的预期是将住房[ZhuFang]作为投资品时才会有的概念。在以投资投机为主导的市场中，住房[ZhuFang]价格和住房[ZhuFang]供求由住房[ZhuFang]市场的预期来决定。住房[ZhuFang]投资者的预期不仅决定住房[ZhuFang]市场价格，也决定了住房[ZhuFang]市场的供求关系。而住房[ZhuFang]投资者的预期既取决于当前的金融市场条件（比如信贷可得性、利率及杠杆率等），也取决于住房[ZhuFang]购买后的赚钱效应。在住房[ZhuFang]投机投资市场，投资者对价格不敏感，其对住房[ZhuFang]的需求则是无穷大，因为他们所关注的是所购买的住房[ZhuFang]能以更高价格卖出。所以，高房价与住房[ZhuFang]市场预期管理都是住房[ZhuFang]投机投资的特征。可是，房地产[FangDiChan]政策在强调宏观调控时，往往都强调稳定市场，甚至把稳定市场预期作为建立住房[ZhuFang]市场房地产[FangDiChan]宏观调控政策长效机制的核心。强调房地产[FangDiChan]宏观调控是稳定预期或预期管理，那不就是假定这是住房[ZhuFang]投机投资的市场么？

　　促使投机投资为主导的住房[ZhuFang]市场向消费为主导的住房[ZhuFang]市场转型，无论老牌市场国家还是新兴市场国家，早就形成了一套行之有效成熟的经济杠杆及法律制度。笔者以为，借鉴这些经济杠杆及法律，足以让国内以投机投资主导的住房[ZhuFang]市场向消费为主导的住房[ZhuFang]市场实现平稳转型。可惜，我们迟迟没有迈出这一步。事实已证明，限购令、限价令及限利政策等，负面效应过强，不仅使得以经济杠杆为主导的房地产[FangDiChan]宏观调控变得越来越复杂，而且也为地方政府化解中央政府的房地产[FangDiChan]宏观政策“创造”了种种条件。

　　国内住房[ZhuFang]市场若不能转型为一个改善全体居民居住条件的市场，就无法从根本上回到健康发展的轨道。这是实现中国房地产[FangDiChan]市场向新形态平稳过渡所面对的最大困境。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）