经历了“前高后低”的市场波动，房地产行业在2012年依旧整体向好，在宏观经济和城镇化进程的利好下，市场重拾信心。对于2013年中国房地产市场的选择，在观点地产新媒体 1月9日举办的城市观点论坛上，房地产业诸多业内人士以及大腕从政策、模式、资金和市场等多方面进行多场演讲或对话。和讯房产[FangChan]对本次论坛进行全程直播并发布及时性报道。

财政部财政科学研究所所长贾康

　　在论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示：“在地皮之上的不动产，包括消费住房形成的保有环节税收这方面的原理所相关的权利是政治权利，国家社会管理者凭借政治权利，通过立法，强力征税调节。租、税应该并行，合理搭配的关系。要说（房产[FangChan]税）重复确实重复，只是怎么合理重复的问题。世界上任何一个国家这样的重复都是存在的。”

　　以下是贾康演讲实录：

　　从目标角度来说，我认为这样一个改革[GaiGe]一定不要孤立地看，财税改革[GaiGe]总体上是服务全局，财税改革[GaiGe]某一个具体事项更要强调怎么样在顶层规划基础上发挥全局功能。现在我们[WoMen]讨论两地试点房产[FangChan]税改革[GaiGe]，他服务全局要从几个角度：第一个角度，房地产调控新政，我们[WoMen]要追问这样的调控新政怎样具备应有的长效机制建设的贡献。这个[ZheGe]长效机制是一个建设，首先框架考虑问题，我认为房产[FangChan]税改革[GaiGe]目标直接和这个[ZheGe]相关。他要使中国房地产业以后几十年内继续推进工业化、城市化、市场化、信息化这样的历史潮流会合中间，真正打开我们[WoMen]的潜力空间，支持三步走现代化发展战略，一定要有相关的制度建设。房地产业支柱作用我认为是无法否认的。房地产业和建筑业一定是中国城镇化过程中我们[WoMen]今后几十年之间强大发展引擎和动力源(600405,股吧)，同时要严防这样的支柱产生偏差和这种偏差造成对全局的负面效应和对我们[WoMen]业界健康发展杀伤力，这是一个服务全局的目标。

　　第二点，房产[FangChan]税改革[GaiGe]一定要和中国尚未完成的94年建立框架和没有落实的分税制联系。十八大文件非常明确提出加快财税改革[GaiGe]，非常明确提出构建地方税体系。房产[FangChan]税就是地方培养的主力型税种，这也是改革[GaiGe]必须包含的重要考虑。

　　第三，收入分配问题。收入分配现状有种种越来越突出的矛盾，差距的扩大，还有分配过程中的不公，需要综合。但是这里面显然有优化经济杠杆的功能，房地产税就是这个[ZheGe]杠杆。房地产税有这么多正面效应，他能真正在全局方面起到一个局面全面改观的定海神针作用吗？不可能。单一一个税种不可能是万能的。我们[WoMen]同时要强调他绝非万能，一定要在顶层规划之下考虑方方面面的事项。房产[FangChan]税改革[GaiGe]试点方面不再作为也是万万不能。这是一个很简单的道理，不能拿这一点说不能解决全局问题，而回过头否定这一点。很多点合在一起才是一个顶层配套。

　　这样一个理性判断，回应一下反对观点。碰到最突出的反对意见提到两点，一类反对意见是说我现在消费住房是在前面，在土地批租环节上缴纳了70年土地使用费，你现在在保有环节每年征收房产[FangChan]税，这不是构成重复征收吗？我直率谈一下看法。土地使用费是地租，它的原理上依据是国家带有土地终极所有权的经济权利决定了他是地租的收取者。但是在地皮之上的不动产，包括消费住房形成的保有环节税收这方面的原理所相关的权利是政治权利，国家社会管理者凭借政治权利，通过立法，强力征税调节。租、税应该并行，合理搭配的关系。要说重复确实重复，只是怎么合理重复的问题。世界上任何一个国家这样的重复都是存在的。

　　另外一个角度，中国税制已经形成了多次征的复合税制，但是这个[ZheGe]重复征收是要让它努力的合理地在多次征的情况下发挥合理的调节作用。咱们可以[KeYi]直率地说问题关键不再重复不重复，而是在于重复搭配的合理不合理。这是我作为研究者对反对意见作的回应。但是具体实施过程中可以[KeYi]采取老地老办法、新地新办法区别对待，在税务上作出必要的差误化。这可以[KeYi]在方案上做具体的细致讨论。另外一个反对观点是说我们[WoMen]的国家土地制度，只要进入建成区状态，从农地那儿征过来后开发使用就是国家的终极所有权，我们[WoMen]国家不存在土地的终极私有制，人家土地私有制情况下开征房产[FangChan]税，你拿到中国来，这是有法理上的硬障碍，过不去的。这种声音越来越普遍，但是我也比较直率地说，这个[ZheGe]我们[WoMen]可以[KeYi]进一步讨论，我把我观点亮出来。我们[WoMen]认为这个[ZheGe]说法仍然不成立，第一，其他经济体并不是一色的土地私有制，有公有，有私有，咱们举最老牌的资本主义国家英国来说，它的土地有私有的，有皇室代表的，原来说的国家所有的，现在更新型化的，从中央政府到各级政府所有的以及公共团体拥有的。大概分两类，一类叫free home，这个[ZheGe]所有权就是很具体的私有化。另外一种合同home，通过签了契约的土地持有情况，就适合我前面所说的跟国家对比的土地批租的情况。英国使用权最长可以[KeYi]长到999年。英国的实践是无论这两类哪一类，地方政府所掌握的可以[KeYi]跟我们[WoMen]比较上的房产[FangChan]税，它是全覆盖的。怎么能说只有土地私有才可以[KeYi]征收房产[FangChan]税？所以这个[ZheGe]结论不成立。从我们[WoMen]国家自己改革[GaiGe]的实践来看，国有企业产权是国家的，你怎么还自己跟自己较劲交所得税呢？当时理论上已经说得很清楚了。这个[ZheGe]企业具有相对独立的商品生产经营者，我们[WoMen]必须让国有企业加入市场竞争，而且公平竞争，所以要让中国按照改革[GaiGe]开放路径往前走，国有企业必须推到跟其他企业一样的路径上去上交所得税。这样一个解释框架同时适用现在我们[WoMen]讨论房产[FangChan]税问题，虽然国家终极所有的地皮之上他的中心产权是一视同仁的，但是具体不动产持有者是具有相对独立的利益。他的独立物质利益如果需要调整的话，完全按照规范的中国法制和现在转轨过程中有法律性质的条例甚至红头文件，两地试点就是红头文件嘛。在这个[ZheGe]框架下推行这方面的税制建设，所以我的基本看法比较直率汇报出来，不存在很多人主张的这方面的硬障碍。

　　把这个[ZheGe]事情说清楚后，我们[WoMen]可以[KeYi]回顾一下我们[WoMen]这方面已经做的铺垫。十年前就已经启动了开始六个地方，后来十个地方，主要都是城市区域的所谓物业税模拟空转的改革[GaiGe]试点。物业税模拟空转解决什么问题呢？就是有人说这个[ZheGe]税这么复杂，在中国能不能做。虽然这方面的试点信息都作为秘密信息，不外披露。但是我们[WoMen]作为调研者可以[KeYi]说出他的框架，我们[WoMen]不说数据。这些区域是在所有地方辖区每块不动产登记确权的基础上，按照三类来取得数据，数据取得的时候，不动产的面积、朝向、多少楼层等等，这些数据记录在案后，按照三类来输入计算机，计算机自动输出三种评估结果，一种是制造业不动产、一种是商业不动产、另外一种是住宅。有了这样一些基本情况后，我们[WoMen]再往下说，现在已经面临到以房产[FangChan]税为名推进改革[GaiGe]试点，为什么这么做？如果要走物业税决策路径，涉及比较复杂的决策。有的人主张应该由人大牵头设计好房产[FangChan]税相关法律，审批通过后，照法执行。听起来非常正确，依法治国、依法治市。但是实际情况，激烈的不同意见已经顶住了，如果按照人大牵头讨论，形成一个大家都认可的法律文本，那可能不是十年、二十年，那可能就是北师大一位反对教授说的150年以后再说。我认为更重要的是要看到邓小平所说的改革[GaiGe]智慧，大方向有一个判断后，要允许大胆的试、闯。顶层规划要先行结合互动，我认为这个[ZheGe]是对的。两地试点完全符合十八大精神，他的具体操作并不违法，是80年代后期人大审批我们[WoMen]房产[FangChan]税条例的同时，授权国务院制定相关实施方案的具体细则，我们[WoMen]就是在这个[ZheGe]框架下，国务院运用已经在人大的授权，同意两地在房产[FangChan]税概念下加入新的制度因素开展试点，最重要制度因素，一个是把消费住房包括进来。第二，开始隐含每年要征收，征收依据是税基评估。

　　我们[WoMen]有了这样的试点，今后怎么考虑它的发展进程？官方权威的近期发布，2012年年度改革[GaiGe]文件明确表述适时扩大房产[FangChan]税改革[GaiGe]范围。今年年尾的时候，谢旭人部长非常明确提出要把和房产[FangChan]税相关所有税费整合之后，推进房产[FangChan]税改革[GaiGe]试点。他已经说出这样的改革[GaiGe]不是孤立，跟房产[FangChan]税相关税费合并后。真正在合理健康概念下形成我们[WoMen]操作方案。另外我们[WoMen]可以[KeYi]注意到，城乡建设部权威管理部门领导层通过正式渠道发布的信息都把房产[FangChan]税改革[GaiGe]试点范围扩大作为改革[GaiGe]必须考虑的内容。所以我认为所谓改革[GaiGe]的方向锁定，真正意义在这里。这是现实中间，业界不能不考虑的方向基本信息。十八大之后更是应该考虑习总书记第一次离开北京是重走南巡，这样强烈的改革[GaiGe]信号，我认为在看大势角度上，我们[WoMen]企业界朋友一定要看清楚。大势是大的趋向。领导层反复强调改革[GaiGe]是我们[WoMen]最大的红利，但是这个[ZheGe]改革[GaiGe]还要讲究在政治运气魄力之外的智慧。

　　按照自己研究心得，在目标之后说出要领，这就是智慧来对应的内容跟各位探讨。如果要智慧地把握推进的要点，首先要考虑现实的制约，第一，我们[WoMen]这个[ZheGe]改革[GaiGe]仍然只能是渐进的，不要考虑很痛快地一下推到全局，不可能，必须允许进一步试验。第二，这个[ZheGe]改革[GaiGe]应该是坚持，只调节高端，我认为这个[ZheGe]非常重要。如果放弃这样的要领，这个[ZheGe]改革[GaiGe]无法进行。一定要考虑给我们[WoMen]社会大众、给我们[WoMen]所有的利益相关者，先富起来的人也好、中等收入阶层也好，我们[WoMen]公职人员、体制内人员也好，基本住房保障这样一个不被税覆盖的部分对所有是一致的，具体怎么掌握可以[KeYi]讨论。我过去说过，我们[WoMen]考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。有人说第一套房多大？我这个[ZheGe]房60平米，还有人有300平米甚至800平米，实际上有的别墅1000平米，具体怎么掌握，可以[KeYi]再讨论。重庆花园洋房都被覆盖，但是划了180平米的起点，你这个[ZheGe]正好是180平米，我还是不征收。第三点，我们[WoMen]应该推动政府管理部门更开明地披露一些相关信息，比如已经走了这么多年的物业税模拟空转的试验，数据当然可以[KeYi]保密，但是这方面探索里面已经取得的一些在公众特别关心的要点之上的相关信息我认为没有必要按照什么机密甚至绝密。在走入一个现代社会中间，所谓保密这方面应该更加适应怎么样使公众积极参与公众事务决策这样一个发展方向。

　　最后一点，我们[WoMen]应该引导社会各界更多做理性讨论。我今天发言也是一家之言，别的反对意见也可以[KeYi]充分表达出来，我认为谁都可以[KeYi]发表声音。利益已经形成既得利益不同的群体是中国的现实，任何经济体里都有各种各样的不同的既得利益，真正的问题不在于说消除既得利益，而是说既得利益之间博弈理性化，通过这种博弈，可以[KeYi]追求整个伟大民族复兴之路建设的长远利益，我认为这样的税制改革[GaiGe]，对先富起来的有豪宅、有多套房这些社会成员，他们的根本利益上是一致的，他们支付原则是给国库多做一些贡献，而可以[KeYi]安享改革[GaiGe]开放的成果。国库更有力量推动保障房建设，扶助弱势群体，大家一起更和谐，这不是符合根本利益吗？有人说很多人要移民，我比较直率地说，你移到哪？移到美国、加拿大、法国，你看人家那里的不动产税、财产税可是不客气，比我们[WoMen]现在说税要痛苦很多，咱们可以[KeYi]理性讨论这些问题，求得最符合短期利益、长期利益结合的一个优化方案，这些方案请各位批评指正。