稿件来源：杨成万

　　本报记者 杨成万

　　日前，由国家统计局发布的最新数据显示，7月份我国新房价格环比上涨的城市由6月的25个上升至50个，而价格下降的城市仅有9个；二手房价格环比上涨的城市也由31个增至38个，且环比涨幅有所扩大。房价上涨大有“星火燎原”之势，而管理层一再强调要把房价调控到合理水平，那么，管理层手中还有多少张调控“牌”可打？哪些储备政策将出台？为此，《金融投资报》记者采访了有关专家。

　　“底牌”1

　　在住房[ZhuFang]交易所得税上“做文章”？

　　国内著名房地产[FangDiChan]专家、中国社科院金融研究所货币政策研究室研究员易宪容表示：“通过住房[ZhuFang]物业税或房地产[FangDiChan]税来遏制住房[ZhuFang]投机投资炒作，在成熟的市场经济国家或地区是十分常见的事情。现在已经在上海和重庆进行了试点，但所起到的作用是十分有限，2011年在财政收入中的占比还不足1%。这样的一个税率，岂能发挥房地产[FangDiChan]物业税的作用？”

　　记者了解到，目前我国对住房[ZhuFang]营业税的征收政策是，购买时间在5年内的按成交价的5%征收；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅按买卖差价的5%征收。普通住宅的个人所得税是按照售房收入减去购房总额和已经缴纳的营业税、城建税、教育费附加税、印花税后的20%征收的。“按此测算的实际税率相当于房屋增值部分的19.5%，从表明上看起来，税负也不低了，但这是以增值额为基数来征收的，如果以房屋销售价格为基数计算的税率就不高了。”易宪容说。

　　在易宪容看来，这样的税收实现是以增值为其前提条件的，也就是说，房屋出售者赚了钱才交税，这实际上是一种增值税，而且80%以上的利润由房屋出售者所有。因此，这样的税收制度对抑制房地产[FangDiChan]炒作起到的作用很小。“可以说，真正意义上的住房[ZhuFang]交易所得税应该提高征收比例，甚至可以通过测算后将征收基数改为房屋成交额，使其房地产[FangDiChan]炒作者无利可图。”

　　至于推出住房[ZhuFang]物业税、住房[ZhuFang]遗产税和住房[ZhuFang]赠予税等问题，在易宪容看来，目前还不具备推出的条件。其一，需要有一个公平公正的税制。无论是住房[ZhuFang]物业税，还是住房[ZhuFang]遗产税，抑或是住房[ZhuFang]赠予税，都需要明确征收起点，即人均超过了多少面积者才被征收？

　　不同的房屋挡次或房价应该怎样使用不同的税率？

　　其二，需要建立一个全面、透明的住房[ZhuFang]信息系统。即目前中国有多少住房[ZhuFang]，这些住房[ZhuFang]性质是什么？在谁手上？现在的市场价格是多少？谁才具备住房[ZhuFang]价值的评估资格等。

　　浙商证券研究所副所长詹诗华说，估计目前将在上海、重庆两地试点的房产税扩大到甚至在全国所有城市推广是有可能的，但推出房地产[FangDiChan]其他税种的可能性则不大。

　　“底牌”2

　　提高商品房预售[YuShou]“门槛”？

　　实际上，目前全国空置房面积3.1亿平方米，相当于去年4个月左右的销量，还有40亿平方米的商品房正在建设之中，如此大的体量，显示了供过于求的市场现状。那么，提高商品房预售[YuShou]门槛会不会影响供求关系？

　　“其实，房地产[FangDiChan]行业自身尚处于不景气状态，7月全国房地产[FangDiChan]开发投资同比增长15%，比6月份低1.7个百分点。”詹诗华认为到，但这会给整个房地产[FangDiChan]行业带来“地震”资金链将断裂。因此，估计管理层不会轻易出台这样的政策。

　　不过，易宪容认为，住房[ZhuFang]预售[YuShou]制度是一种特殊时期的产物，目前这种住房[ZhuFang]预售[YuShou]制度不仅对房地产[FangDiChan]市场发展不能起到正向的作用，反之成了房地产[FangDiChan]金融风险聚积的根源。“为了保证中国金融体系的安全，我对取消目前的住房[ZhuFang]预售[YuShou]制度是十分赞成的。”

　　而易宪容分析认为，在住房[ZhuFang]预售[YuShou]制度存在的背景下，投资者是否进入房地产[FangDiChan]市场是由他对房价的预期决定的，当房地产[FangDiChan]的价格进入上升的通道时，购买的期房价格是向上行的，这时投资者的住房[ZhuFang]需求增加，即大量的投资者会进入这个市场，从而进一步推高房价。“目前的情况就有些像后一种情况。”

　　尽管如此，取消住房[ZhuFang]预售[YuShou]，还是会有很多人担心房价会暴涨。对此，易宪容认为，这样的担心其实不必要。“现房销售是国内外住房[ZhuFang]销售的最主要形式，预售[YuShou]在很多国家所占比例很低。在当前，取消预售[YuShou]，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产[FangDiChan]泡沫。住房[ZhuFang]预售[YuShou]不应成为主流，决策者应该抓住房[ZhuFang]地产调控的有利时机，尽快取消住房[ZhuFang]预售[YuShou]制度。”

　　“目前在还不能完全住房[ZhuFang]预售[YuShou]制度的情况下，可以考虑适当提高预售[YuShou]门槛：由现在要求的"完成至主体结构封顶并通过验收"提高至"完成至所有结构封顶并通过验收"，方可申请商品住房[ZhuFang]预售[YuShou]许可。”易宪容说，同时可规定在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，且将购房款交给真正的第三方监管。