南方日报记者 卢轶

　　一方面是年底楼市[LouShi]翘尾，北上广深等一线城市[ChengShi]房价涨幅创2011年4月以来新高；另一方面，部分楼市[LouShi]泡沫破裂的城市[ChengShi]却牵动着楼市[LouShi]敏感的神经。继温州、鄂尔多斯(600295,股吧)、三亚、贵阳等地传出楼市[LouShi]“崩盘”的消息后，近期营口[YingKou]、常州等三四线城市[ChengShi]也爆出楼市[LouShi]面临崩盘，出现大面积“鬼城”消息。据媒体报道，当地几乎所有银行都已经停止了向开发商贷款，危机一触即发。

　　营口[YingKou]消化库存需要5年

　　近期因为被戴上“鬼城”帽子而引起广泛关注的营口[YingKou]，自2006年被纳入辽宁“五点一线”沿海经济带后，GDP增速一直排名全省第一。营口[YingKou]官方称，要在“十二五”期末争取成为百万级人口的大城市[ChengShi]。正是在这一目标的激励下，营口[YingKou]市加大了基础设施建设和招商引资力度，掀起了一场造城运动。据当地媒体报道，2007年至2009年，营口[YingKou]商品房施工量开始飞速增长。2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万平方米。

　　不过据中国证券报报道，目前营口[YingKou]市一些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁（营口[YingKou]）沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。

　　尽管1月22日营口[YingKou]市政府出面澄清称，当地楼市[LouShi]并非有鬼城现象，部分开发商楼盘问题系市场行为，与营口[YingKou]楼市[LouShi]没有任何关系，营口[YingKou]房地产是健康发展的。但据当地业内人士透露，不包括远郊区县和开发区，营口[YingKou]市区的存量房5年之内都消化不完。

　　同样被戴上“鬼城”帽子的还有江苏常州。常州靠近上海、苏州，但在苏南的几大城市[ChengShi]中经济排名靠后。由于地理位置的优势，常州的房地产建设的目标一度是吸引在上海和苏州、无锡等城市[ChengShi]工作的人来居住和投资。但常州在吸引人才和经济发展方面先天不足，愿意来此处买房的人不多，从而导致开发商库存严重。

　　统计数据显示，截至2012年12月底，常州市共成交住宅49163套，每月5000套成交量的平均值让常州的楼市[LouShi]看上去一片“火热”，但与此同时，商品房库存量达到了1360.26万平方米，同比涨幅为12.85%。即使按照2012年常州楼市[LouShi]的平均销售速度来计算，楼市[LouShi]库存量的消化时间依然长达20个月。

　　三四线城市[ChengShi]楼市[LouShi]风险放大

　　实际上，从2011年以来，温州、鄂尔多斯、三亚、贵阳等城市[ChengShi]就频频传出楼市[LouShi]“崩盘”的消息。

　　具体分析以上城市[ChengShi]，温州、鄂尔多斯、三亚的楼市[LouShi]主要受资金影响。如温州、鄂尔多斯民营经济发达，民间资本充裕，催热了楼市[LouShi]滋生了泡沫，但受外部经济形势的影响，民间借贷资金断裂波及了房地产，从而导致了房价无法支撑。

　　而贵阳、营口[YingKou]、常州等地的情况又有类似。贵阳作为一个西部城市[ChengShi]，地方经济增长没有赶上房地产投资的需求，房地产供应远远大于需求是主要原因。而营口[YingKou]、常州则更加明显：这两个城市[ChengShi]都位于一线城市[ChengShi]或省会的周边，借助区位优势发展经济的愿望强烈，但由于是人口流出地，房地产需求有限。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一些三线城市[ChengShi]的房地产最大的矛盾是没有与一线城市[ChengShi]比肩的工业和服务业，“留不住外地人，本地人的需求又有限，导致三线城市[ChengShi]房地产市场严重供大于求，从而出现所说的空城。”

　　实际上，中国社科院上月13日发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2012-2013）》就对这些情况有过警示。报告指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，也不是理性的市场力量作用的，其近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险，即：一些城市[ChengShi]继续快速上涨，一些城市[ChengShi]将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。

　　特别是对于一些泡沫特别严重的城市[ChengShi]，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市[LouShi]的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产中小项目来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。