【财经网(博客,微博)专稿】记者 王熙喜

　　一方面是上半年[ShangBanNian]楼市的“回暖”和销售大增，另一方面却是房企的利润[LiRun]下降[XiaJiang]甚至亏损。这种冰火两重天的格局，不禁让人发问，消失的利润[LiRun]究竟哪儿去了呢？

　　64家房企发业绩预告，预亏预减预警房企过半。与各种销售火热数据成明显对比的是，房企激增的销量并没有转化成可观的利润[LiRun]。根据统计，截至7月末，沪深两市上市房企中，共有64家发布业绩预告。其中19家预减、9家预亏、6家预警、1家减亏，业绩出现下滑的企业占总数的54.68%，面临亏损的企业更是占到了16家。据链家地产统计，在排名前100的17家大型房企中，约47%的房企出现了亏损或利润[LiRun]下滑，其中，保利地产(600048,股吧)(600048.SH)上半年[ShangBanNian]营业收入增长32.86%，但净利润[LiRun]下降[XiaJiang]12.13%。而从已公布的11家A股上市房企半年报来看，2012年上半年[ShangBanNian]净利下降[XiaJiang]的有4家，亏损的有3家，占已公布中报房企数量的63%。其中，嘉凯城(000918,股吧)(000918.SZ)上半年[ShangBanNian]则以净亏损3.28亿元“雄冠”A股上市房企之首，净利润[LiRun]同比跌幅高达-4600.96%。

　　尽管没有上半年[ShangBanNian]的最终数据，但2011年，在主板及中小板上市企业分布的22个行业中，房地产业净利率排名第三，为11.78%，仅次于交通运输业和采掘业。同时，十家典型上市房企净利率达到23%。上半年[ShangBanNian]房企暴利下降[XiaJiang]已是不争事实。一方面是楼市的“回暖”和销售大增，另一方面却是房企的利润[LiRun]下降[XiaJiang]甚至亏损。这种冰火两重天的格局，不禁让人发问，消失的利润[LiRun]究竟哪儿去了呢？

　　分析称以价换量致房企利润[LiRun]率下滑。随着各部委密集表态坚持楼市调控不放松，缓解库存压力，加快资金回笼仍是房企当务之急。对于上市房企上半年[ShangBanNian]利润[LiRun]的下滑，业内专家普遍认为，在持续严厉调控下，房企为扭转销售不畅而普遍采取的“以价换量”做法，虽然使得表面业绩上涨，但却是导致实际利润[LiRun]率下滑的主要原因。比如，恒大地产(03333.HK）5月的销售均价从去年同期的每平方米6873元下降[XiaJiang]至每平方米6012元，降幅达13%；中海地产5月份销售均价从去年同期的每平方米19628元下降[XiaJiang]至每平方米16305元，降幅高达17%；佳兆业5月份销售均价下降[XiaJiang]同比和环比分别为29%和6%；富力、金地、万科的销售均价同比降幅也均超10%。

　　不过，也有专家认为，导致房企净利润[LiRun]大幅下降[XiaJiang]的最主要因素是土地成本。克尔瑞研究中心评论员朱一鸣就认为，由于今年上半年[ShangBanNian]结算的项目多为2010年左右取得的土地，当时市场成交楼板价相对较高，这些项目于去年年末以及今年年初开始进入销售期，但受调控影响，其销售价格一直在低位徘徊，销售收入不升反降，而营业成本提高，从而使得公司毛利下降[XiaJiang]，最终导致净利润[LiRun]下降[XiaJiang]。“企业高价拿地，然后陷入宏观调控的重围当中，而开发项目又大部分位于限购区域，嘉凯城就是这类企业的典型代表。”朱一鸣说。

　　国家审计署最近发布了一系列审计结果公告，公布了17家央企的财务收支情况。令人吃惊的是，绝大多数央企都存在欺骗投资人的行径，比如少计利润[LiRun]，做低股东收益。这也让不少人担心房企的上半年[ShangBanNian]业绩存在同样的做低利润[LiRun]的可能，毕竟对于监管不严、发育不完善的上市房企而言，他们的“道德水准”更让人怀疑。不过，易居中国执行总裁丁祖昱否认了这种可能。他认为，在目前业绩普遍较差的情况下，在投资者本就对房企信心不足的情况下，很难相信房企在目前有故意做低利润[LiRun]的冲动。相反，一些飘红报喜的数据，反而导致了市场分析人士的质疑。个别房企公布的年中业绩存在粉饰的成分。

　　专家认为，房企利润[LiRun]确认具有很强的周期性，简单认定上半年[ShangBanNian]利润[LiRun]的增降不够专业。嘉凯城在解释上半年[ShangBanNian]业绩下降[XiaJiang]时表示，因为本年度大部分可结算的项目在下半年竣工，上半年[ShangBanNian]可结算项目很少，由于房地产行业结算的特殊性，这些项目未结算前，销售出去的项目都无法结转利润[LiRun]。随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的营业收入相比上半年[ShangBanNian]有较大增长。 事实上，相对于“以价换量”导致利润[LiRun]下滑的说法，专家和业内人士对于上半年[ShangBanNian]房企利润[LiRun]下滑的看法多认为“比较正常”，因为房企利润[LiRun]的确认具有很强的周期性，简单认定“房企上半年[ShangBanNian]利润[LiRun]整体大幅下滑”并不专业。丁祖昱就表示，房企半年报利润[LiRun]出现下降[XiaJiang]是正常的。因为房企利润[LiRun]通常是以物业交付为节点，只有在做好物业交付的前提下才能够确认利润[LiRun]。由于利润[LiRun]确认具有很强的周期性，因此只有到2012年企业年报发布之日，甚至更长时间以后，才能够正确判断企业利润[LiRun]的增降幅度。

　　中房观点认为，以价换量、维持周转仍是不二选择。对目前的中国房企来说，究竟应该是以价换量去保销量呢，还是应该提价销售去保利润[LiRun]呢？事实上，以价换量、维持周转仍是房企下半年的不二选择。目前仍在以价换量的周期中，下半年也会是。虽然个别项目有所涨，但整体企业仍需维持周转第一、现金为王的逻辑。同时，规模房企应抓住机会，继续增长规模和提高市场占有率，通过规模来取得相应的利润[LiRun]。

　　（证券市场周刊供稿）