汪利娜

　　商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]，俗称“卖楼花”，从内地1998年启动商品房[ShangPinFang]市场，在香港风行的预售[YuShou]模式登堂入室，直到今天，靠卖楼花维持房地产主要运行资金，已成为相当普遍的房地产经营模式。

　　近期出现了商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]是否存续之争，其实，商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]存废之争由来已久，其改革可能也非一日之功。比较各国的商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]，关注中国商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]的演进，可能为我们提供更为稳妥的改革方案。

　　卖楼花本质是融资

　　从世界各国房地产市场的发展来看，房屋预售[YuShou]是一个相当普遍的现象。无论是市场经济发达的美国、英国，还是周边的邻国日本、韩国、马来西亚、新加坡以及中国的香港，预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]和现房一样都是市场的一种选择。

　　不同的地区，首付款情形不同。中国香港购房者支付全价款5%—10%的订金。日本购房者也是支付10%定金。韩国购房者支付全房价款的20%~30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元的定金。

　　为支持居民预购商品房[ShangPinFang]，英国银行可以为购者提供桥梁贷款，美国银行可提供建筑贷款，这些短期贷款在房屋竣工后可转为长期购房抵押贷款。此外，银行对预售[YuShou]房的资金管理也大相径庭。在中国的香港，银行对开发企业收到的预售[YuShou]款收入有严格的监管，即预售[YuShou]款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售[YuShou]款的使用和规模进行审批。

　　与上述国家和地区不同，中国现行的商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]安排是：购房者要一次性向开发商支付全部房价款，从而在房屋的开发建设阶段就引入了个人住房抵押贷款，这使得商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]成为开发企业最重要的融资来源。从房地产开发企业四大融资来源来看，定金、预收款和个人按揭贷款最高时占资金来源的49%，是开发企业最主要的资金来源（表1）。从这个意义上讲，中国商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]与国外的最大区别在于：它不是一个简单的房屋买卖行为，或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。

　　我国房地产企业与国外企业面临的市场环境最大差别在于：（1）产品的差异。国外房地产开发企业兴建的住宅多为独户住宅或多户住宅，以美国为例，独户住宅占市场份额的80%，然后是2户、3户和4户住宅，多层公寓式住宅所占比重很小。一些公寓式住宅多为公司制大企业、合作机构兴建的。而我国开发商兴建的是多层和高层住宅，一个单体楼盘少则几十户住宅，高层住宅或成片开发多则十几栋高层建筑、几百户、甚至上千户住宅，且一些大的房地产企业是跨地区经营，中国房地产企业投资规模、建设规模之大让许多外国企业不得不感到震撼。显然，不同的产品、建筑规模对开发贷款的资金需求肯定是不一样。（2）土地市场环境差异。国外的土地市场是产权主体清晰，多种所有制并存；城乡土地一体化，土地供给多元化；市场公开透明，让价格在多元供需市场上发挥调节作用。而在我国，土地产权虚拟化、城乡市场分割，在政府高度行政管制一级市场和二级市场土地供给规模、节奏、结构的环境下，“招、拍、挂”形式上的市场化实际上产生的是一种垄断价格，如今许多城市实行成片开发、综合开发，使得房地产开发企业拿地少则上亿、多则几十亿的资金，这无形中提高了市场准入的门槛，“天价地”形成机制的扭曲带来房价的扭曲和飞涨。

　　诚信缺失本质是制度[ZhiDu]缺位

　　在中国特定的市场环境下，预售[YuShou]制度[ZhiDu]对房开发企业至关重要。

　　但对购房者来说，预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]却是“陷阱”多多、隐患多多。近年来，预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至是收到预售[YuShou]款后留下烂尾楼的事情都屡见不鲜，预售[YuShou]中的欺诈行为无疑都损害了购房者的利益。

　　对于银行来讲，预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”，及由此带来的金融风险也是有目共睹的。相关研究表明，我国个人住房贷款不良率是比较低，但其中有一部分是由“假按揭”、预售[YuShou]房质量问题引发的法律纠纷造成的。此外，“烂尾楼”、挟预售[YuShou]款潜逃在不良开发贷款中也占有一定的比重。针对房地产信贷中的经营风险，央行早在2003年121号文中就将房地产开发企业自有资金比例提高到30%。2006年国办发[37]号将房地产开发企业项目资本金比例提高到35%。尽管这些规范对资金饥渴的房企来说似乎有点苛刻，但自有资本金是企业的立业之本，也是向银行借贷、与银行共担风险的基本保证。

　　综合上述分析，我们认为：尽管商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]出现的无诚信问题很多，但这些只是事物的表象，其深层次的问题是制度[ZhiDu]的缺失。

　　市场经济是信用经济，诚实守信是维护经济和金融秩序，防范金融风险最基本的重要保证。但是在我国，法律制度[ZhiDu]建设滞后，有法不依、执法不严的现象比比皆是。按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者享有公平交易权和求偿权。当消费者购买了与货不对板的商品房[ShangPinFang]，他们有权拒绝履行房屋买卖合同，并要求开发商给予赔偿。但目前消费者的维权活动只能借助于一些民间的力量（消协）和媒体，百姓靠法律维权仍十分困难。

　　加之商品房[ShangPinFang]与其他商品不同，它是一种经验品，许多建筑质量问题只有到购房人入住后使用之中才能逐渐发现，如北京一场暴雨不仅让城市基础设施倍受考验，更让许多精装修商品房[ShangPinFang]现了原形，地下积水Town-house不是个案，可等购房者发现质量问题常常又过了有效的保修期、诉讼期，这类旷日持久的法律官司，或由此诱发的银行不良贷款率的上升，在许多城市都屡见不鲜。

　　商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu] 需大刀阔斧修正

　　鉴于预收定金和个人抵押贷款是房地产开发企业重要的资金来源，短期内取消费商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]在可行性和可操作性上都有一定的难度，更重要的是，在求大于供的市场环境下，取消商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度[ZhiDu]，可能会影响人们对市场的预期，短期内会推动价格上扬。但是完善预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]制度[ZhiDu]势在必行。

　　首先，应从法律制度[ZhiDu]入手，营造诚实守信的市场环境。人们会引用出许多国外预售[YuShou]制度[ZhiDu]和房地产企业融资渠道多元化的例证，但是不要忘记，所有这些成功的范例都是建立在严密的法律体系和诚信基础之上。

　　其次，强化对消费者的保护。在预售[YuShou]制度[ZhiDu]中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，政府应强化对消费者的保护。美国自次贷危机后，于2011年2月出台的《多德—弗兰克华尔街改革与消费者保护法》，其重要内容之一就是强化消费者保护。依据此法，美国新成立的消费者金融保护局（CFPB），其使命就是严格执法，杜绝不公平、信息不充分、杜绝高成本和掠夺性借贷，让消费者享受到公平、透明和多样化的金融服务。中国拥有世界上最庞大的住宅消费市场，强化预售[YuShou]制度[ZhiDu]中对消费者的保护，政府应完善投诉受理、仲裁、补偿、处理和处罚机制。这既是政府不可推卸的责任，也是政府公共服务的重要组成部分，强化预售[YuShou]中对消费者保护就是保增长、促消费、扩内需的具体体现。

　　再次，完善预售[YuShou]制度[ZhiDu]建设。政府应不断提高商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]许可的标准，从现行的高层封顶后预售[YuShou]，逐步提高到完成外部装修、内部装修，或按完成全部工程百分比给予预售[YuShou]许可。

　　建立商品房[ShangPinFang]交付使用制度[ZhiDu]，对无视预售[YuShou]合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应给予处罚。

　　加强对商品房[ShangPinFang]工程质量的监理，建立商品房[ShangPinFang]质量评价体系和质量终身制度[ZhiDu]，并要求企业提留质量保证金，避免企业破产、注销无人承担质量责任。

　　完善网交易平台体系，为消费者提供有关企业资质、以往业绩、预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]的全部信息，包括一次性公开全部房源、明码标价，避免企业惜售或哄抬价格的行为。加快房地产企业的征信制度[ZhiDu]建设。

　　此外，银行要不断提高自身管理水平，不断的完善名单制准入管理和企业征信制度[ZhiDu]。银行不仅要对企业开发项目进行严格审查，对企业的资金账户和预售[YuShou]款账户进行及时监控，对产品需求大、质量好的企业给予积极扶持，帮助他们开拓融资渠道；对不符合市场需求的产品、非集约用地、非节能环保的产品以金融手段抑制其发展。

　　随着房地产市场在调控中发展，企业的经营行为也在悄然发生变化，从简单的“拿地拿项目—开发—预售[YuShou]”向“销售与持有”并举、“住房与其他经营性物业”并举，银行面临的挑战可能不仅仅是预售[YuShou]制度[ZhiDu]中企业开发贷的问题，还要面对经营物业贷款中抵押物估价、变现和经营收入受市场波动的影响以及监控难等诸多问题，因此，我国的房地产金融完善与发展仍任重而道远。

　　（作者为中国社会科学院经济研究所研究员）