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全球房地产软性崩盘--亲稳网络舆情监测室
2012-09-29
许多投资者把房地产[FangDiChan]当作混乱市场下的最后投资依靠,他们最好谨慎一些
在中国,仍有许多投资者把房地产[FangDiChan]当作混乱市场下的最后投资依靠,他们最好谨慎一些。
环顾国际,房地产[FangDiChan]总体而言处于债务危机下的缓慢崩盘之中。根据英国《经济学人》杂志的最新编制数据,在杂志跟踪调查的21个国家中,有12个国家的房价[FangJia]出现同比下降,其余9个国家中,有5个国家的房价[FangJia]增速也比一年前有所下降。重灾区是泡沫地带的欧洲,这些地方原有的投资量超过财富承载水平,房地产[FangDiChan]泡沫过大。
爱尔兰房价[FangJia]处于自由落体式的下跌过程中,自2010年4月起,处于《经济学人》杂志统计表的最低位置。其原因是货币泡沫崩溃,自1995年起,爱尔兰房价[FangJia]上涨了5倍,在2007年达到顶峰,现在跌去了一半。西班牙的房价[FangJia]在今年第二季度加速下跌,比峰值期间下跌23%,但考虑到高达25%的失业率,以及超过公允水平的房价[FangJia]收入比,西班牙的房价[FangJia]还将继续下跌。
此次房地产[FangDiChan]崩溃,各个地方冷热不一。欧洲等国处于急速下坠的过程中,而美国房地产[FangDiChan]市场处于温和反弹过程中。目前,美国的房价[FangJia]与2006年房价[FangJia]峰值相比下降了三分之一,比公允价值低19%。但今年5月,美国20个城市的较为重要的凯斯·席勒房价[FangJia]指数续第四次上涨,环比增长0.9%。
亚洲情况好坏参半。中国大陆市场维持大体平稳,香港房价[FangJia]增速一年前高达28%,现在为6%。最近几个月,新加坡的房价[FangJia]增速也开始有所放缓。越南可能处于债务危机崩溃的边缘,《纽约时报》报道,越南大城市散落着成百上千的废弃建筑工地,曾经繁荣的房地产[FangDiChan]市场已经崩溃。
货币泡沫是资产泡沫的前提,有多大的货币泡沫就有多大的房地产[FangDiChan]泡沫,在全球金融去杠杆化的过程中,全球性的资产泡沫下降不可避免、无法缓解。
从美国、欧洲到亚洲,房地产[FangDiChan]、大宗商品价格下行,大宗商品中的铁矿石等价格跌到近3年来的低谷。相对而言,以往泡沫越大、杠杆越长、经济越热的地区,在债务危机爆发后,房地产[FangDiChan]下跌的幅度越大。
经济与房地产[FangDiChan]经历了一轮疯狂的上涨周期后,一旦陷入滞胀,市场就不是发行货币所能缓解的。美国发放货币不可能让美国房地产[FangDiChan]回到次贷危机以前的高位,目前房地产[FangDiChan]市场回暖,是全球投资者对美国经济信心的反应。相比日本、冰岛,美国幸运得多,制造了泡沫却没有承受太多的苦难。日本悲催了20年,泡沫经济风卷残云,日本央行的宽松货币政策未能挽救市场。去年9月20日,日本国土交通省发布的土地数据显示,2011年日本基准地价比上一年下降3.4%,为连续20年下降,价格仅为高峰期的三分之一。大幅下降之后,日本的地价尤其是中心商圈的地价仍然不低,2011年日本商业用地“地王”为东京都中央区的明治屋银座大楼,每平方米地价为1970万日元(约合25.7万美元);住宅“地王”为东京都千代田区五番町,每平方米地价为281万日元(3.67万美元)。
局部泡沫仍然存在。香港与新加坡房地产[FangDiChan]市场似乎反其道而行:东南亚金融危机之后,香港房价[FangJia]迅速恢复上涨;次贷危机后,全球房地产[FangDiChan]市场坍塌,香港房地产[FangDiChan]一枝独秀。莱坊国际数据显示,截至2011年末的5年时间内,香港房价[FangJia]就飙升了94%。与美元联系汇率下的通胀压力,低利率,大陆买家,不断向香港迁移的内地人口与资金,共同拉抬了香港房价[FangJia]。不过,香港的上涨幅度将减缓,内地出口下降、顺差减少、财富转移到一定程度,而香港的商业地产租金已经是全球最贵,再贵下去,香港会产生新一轮产业空心化。
至于中国内地房地产[FangDiChan]市场,让我们见证软性崩盘的发生。与香港一样,由于货币与通胀压力,租金上升,房价[FangJia]略有上升,但相对于成本租金等因素,房地产[FangDiChan]价格处于相对下挫的过程中。这是温水煮青蛙式的软着陆。
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