市场[ShiChang]管商品房[ShangPinFang]，国家管保障房。这句话听起来挺对，但是仔细研究有问题。“市场[ShiChang]管商品房[ShangPinFang]”这句话不全面。市场[ShiChang]不仅要管商品房[ShangPinFang]，还要管租赁[ZuLin]房。有房住不等于有住房。

　　陈全生

　　国务院参事

　　文︱陈全生

　　如今看来，房地产的调控政策应该说取得了明显成效，我们提出的调控目标是抑制部分地区房价过快上涨的趋势，从数据来看，如今这个趋势是下去了。

　　不过，关于房地产调控思路，我认为，应该改变一下，要销售市场[ShiChang]和租赁[ZuLin]市场[ShiChang]并重，把买房和租房[ZuFang]并举。无论是过去出台的政策70—90平米、经适房、限价房政策，还是现在出台的限贷、限购、限价政策，文章都做在买房的“买”字上。在租房[ZuFang]上，租小房、租大房、租新房、租旧房、长租、短租、单租、合租赁[ZuLin]，现在没有新的政策。

　　我们对租赁[ZuLin]市场[ShiChang]监管不够，是因为我们的指导思想不对。我们认为市场[ShiChang]管商品房[ShangPinFang]，国家管保障房。这句话听起来挺对的，但是仔细研究有问题。“市场[ShiChang]管商品房[ShangPinFang]”这句话不全面。市场[ShiChang]不仅要管商品房[ShangPinFang]，还要管租赁[ZuLin]房；市场[ShiChang]不仅要管商品房[ShangPinFang]的买卖，还要管租赁[ZuLin]房的租赁[ZuLin]；市场[ShiChang]要管两个市场[ShiChang]，不能只管一个市场[ShiChang]。也就是说有房住不等于有住房。

　　政府管什么样的保障房？看一下全世界，包括发达国家、发展中国家，有钱买大房，没钱买小房，小房买不起租大房，大房租不起租小房，小房租不起，政府提供廉价租金的廉租房[ZuFang]，廉租房[ZuFang]的租金租不起，政府让你免费居住，不能在街头流离失所。政府管的保障房是租房[ZuFang]租不起的保障房，不管那些买房买不起的保障房，管不起，也管不了，即使提出来也实现不了。现在说要把中低收入纳入住房保障体制，听起来也很好，但是可能没有想到，85%的人都是中低收入，85%的人纳入住房保障体制不就又回到福利分房了吗？还搞什么改革，还搞什么市场[ShiChang]经济？这个问题要认真思考。

　　我们现在住建部说80%是自有，社科院有一个研究报告说90%是自有的，发达国家美国、日本、加拿大，这些国家都是将近70%自有，1/3租赁[ZuLin]。再到大城市看一下，大城市和特大城市2/3租赁[ZuLin]，1/3自有，因为城市房价太贵，买不起，在别的地方买房可以，在大城市要租。所以要把对销售市场[ShiChang]的单一调控思路转变为销售市场[ShiChang]与租赁[ZuLin]市场[ShiChang]并重的调控思路，把注重买房和卖房并举的调控，把买不起或暂时买不起，或暂时买不起大房、好房的居民从销售市场[ShiChang]引导到租赁[ZuLin]市场[ShiChang]，要建立健全租赁[ZuLin]市场[ShiChang]的法律法规体系，不断完善租赁[ZuLin]政策，使租房[ZuFang]有钱赚、租房[ZuFang]也能住得安稳。

　　房地产投机买了是为卖，所以打击房地产投机不是打击其买，而是打击其卖，把“限买”改为“限卖”，就是允许买房，限制卖房，奖励租房[ZuFang]，闲置罚款。你有钱买，买100套，但不是自己住，想卖出去要限制。怎么限制？要对买卖差价做出限制。

　　奖励租房[ZuFang]，要把房子全部租出去，你的租金所得税全免。不仅如此，你从事的工作所得税也可以减税，就是让你把所买的房子租出去。这就是市场[ShiChang]调节。这样做有三大好处：第一，利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题，不是解决有住房的问题。第二，让一部分老百姓合理合法地获得财产收入，扩大中产阶层。第三，使低收入家庭散居，避免集中居住引发社会问题。如果买了房不卖也不租，就是闲置，按照德国的做法，三年闲置房产税翻番，五年闲置组织流浪汉入住，五年以上政府收回。

　　（注：本文由本刊记者刘彦华在对作者采访基础上整理而成，仅代表作者个人观点）