“金九银十”似乎是每年都绕不开的楼市[LouShi]话题，但与往年的规律性、确定性相比，今年 “金九银十”的不确定性在增加，业界也多了一些审视和反思。

　　从目前的市场[ShiChang]反应看，市场[ShiChang]缺乏连续反弹惯性，9月首周表现一般。国家统计局发布最新数据显示，今年1~8月商品房销售量同比下降4.1%，其中住宅销售面积下降4.8%；销售金额增长2.2%，其中住宅销售额增长2.3%。前8个月楼市[LouShi]总体表现可概括为“量缩价稳”。虽然上半年楼市[LouShi]反弹态势明显，特别是6月份销量较大，但7、8月份并没有持续这样的反弹，而是逐步归于理性。

　　市场[ShiChang]总体处于不温不火的状态。根据中房研协研究中心提供的市场[ShiChang]周报，9月首周（第36周）20个重点城市住宅成交量环比下降14.9%，除第35周有小幅反弹外，最近6周总体处于逐周销量回落的状态。可见，楼市[LouShi]并未因“金九银十”传统热销季节的到来而出现亢奋状态。

　　同时，随着消费者心理日趋成熟，首套及改善需求释放也呈现常态化。经过最近几年的政策[ZhengCe]调控，不但市场[ShiChang]更加理性，消费者心理也更加成熟，网络的普及使得普通消费者也能对楼市[LouShi]政策[ZhengCe]和市场[ShiChang]进行相对理性的判断。这直接导致消费者购房行为的常态化，而非季节化。

　　楼市[LouShi]有“买涨不买跌”一说，但现在却有更多人在反周期操作，在市场[ShiChang]低迷时入手，不乏在3~4月抄底成功者。购房需求的均衡释放，也进一步降低了传统“金九银十”的购房需求量。

　　更重要的是，政策[ZhengCe]环境依旧未放松，市场[ShiChang]受控是长期趋势。往年业界追捧的“金九银十”之所以成立，是因为在各种因素的共振下，购房情绪被充分调动，在有支付能力（低首付，低利率）和购买资格（无限购政策[ZhengCe]）的情况下，真实居住需求和投资性需求同时爆发导致的。

　　但最近两年，国家出台了严格限购、限贷政策[ZhengCe]，购房资格只赋予了特定人群，施行了某种准入门槛，市场[ShiChang]实质是受控、受限的。在这种情况下，新增投资购房需求大部分被阻于楼市[LouShi]之外，原来进入楼市[LouShi]的投资需求，也在房产税试点征收的打压和影响下，手里的房子只能“出”不能“进”。

　　尽管现在货币超发是客观存在的，但增量货币进入楼市[LouShi]的管道被控制，楼市[LouShi]被投资资金大规模推动上涨的行情基本不会发生了。当然，不排除限购政策[ZhengCe]效力逐步衰退情况下，部分投资者能够获得购房资格，但这部分需求依然不能掀起太大的市场[ShiChang]波澜。

　　开发企业在经历风雨后，也不再单纯“看天吃饭”。如果说调控前开发企业只要能拿到地，就基本上可以赚到钱，那么现如今这样的好日子已不再有了。外有限购、限贷等政策[ZhengCe]调控，内有企业间的激烈竞争，开发企业比拼的是市场[ShiChang]眼光、资金安全、发展战略，单纯靠天吃饭已经很难存活。

　　“金九银十”对开发企业重要，但并非必不可少。在市场[ShiChang]策略上，开发企业更加注重未来半年或一年政策[ZhengCe]和市场[ShiChang]预期的研判，以此来决策拿地节奏及市场[ShiChang]推盘量。更加注重现金流的健康和季节资金平衡。面对政策[ZhengCe]的不确定性及行业的逐渐边缘化，未来将更加考验开发企业的定价和经营策略，能否应时而变，也决定了开发企业的现金流和利润情况。

　　政策[ZhengCe]不放松、银行信贷收紧、刚性需求已经持续释放、投资需求进不来、后续政策[ZhengCe]储备等等，这些因素足够压制所谓的市场[ShiChang]暴涨。对今年的“金九银十”，业界不应抱太大希望。当然，硬币的另一面，市场[ShiChang]没有暴涨，内在需求在受控条件下可持续释放，市场[ShiChang]暴跌的可能性也不存在。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期市场[ShiChang]仍将平稳发展，量稳价平。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）