实习生 江秀

　　广州卖地将不再只竞地价[DiJia]高低，还将辅以竞车位、竞保障房等方式。昨日记者从广州市国土房管局了解到，《关于规范国有土地使用权出让[ChuRang]工作的意见[YiJian]（征求意见[YiJian]稿）》（下简称《意见[YiJian]》）正征求市民意见[YiJian]，首次提出商业地块可采取“限地价[DiJia]，竞社会公共停车位方式”出让[ChuRang]，即开发商举牌超过保密底价后，将转为竞拍配建车位多寡定“东家”；首次规定商品住宅地块中，采用“限地价[DiJia]、竞配建”建成的拆迁安置房和限价房等保障性住房，房价最高限价为土地起始价145%。

　　商品住宅用地[YongDi]：

　　竞配建部分房价最高不超地价[DiJia]145%

　　昨日记者从广州市国土房管局了解到，11月26日前，《意见[YiJian]》通过电话、邮件和传真等方式征求市民意见[YiJian]。《意见[YiJian]》适用于广州行政区内越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区国有土地使用权出让[ChuRang]工作；萝岗区、南沙区、增城市、从化市参照执行。

　　《意见[YiJian]》表示，广州商品住宅用地[YongDi]统一以公开方式出让[ChuRang]，不设定准入条件。为贯彻中央房地产调控要求，采取“限地价[DiJia]、竞配建保障性住房”、 “限地价[DiJia]、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地[YongDi]配建保障性住房”等方式出让[ChuRang]。其中，“限地价[DiJia]、竞配建保障性住房”、“限地价[DiJia]、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让[ChuRang]起始价格的145%设定。

　　广州市自去年开始就有住宅地不再只看地价[DiJia]，而是设定保密底价，当开发商举牌价超过底价后，就开始转入“竞配建”保障房或拆迁安置房套数，以配建套数多少定拿地方。此举可防止拍卖出“天价地王”。但受调控影响，土地市场受冷，至今只有位于国际金融城内的天河区坚红化工厂地块成功启动了该模式，配建130套公共租赁房。

　　首次明确起始价为市场评估价

　　此次也首次明确提出，今后广州市包括商品住宅用地[YongDi]在内的所有地块出让[ChuRang]起始价，拟定以市场评估价为基础去设定。过往，广州市住宅用地[YongDi]出让[ChuRang]起始价多用基准地价[DiJia]去定，显得偏低。

　　比如2009年珠江新城卖最后住宅地时，起始价为6029元/平方米，但此前珠江新城已卖出住宅地块地价[DiJia]达11912元/平方米。最终，该地块举牌近50轮，以总价3.47亿元、折合楼面地价[DiJia]15324元/平方米，相当于最初起始价的2.5倍左右。

　　不过，本月底将要正式出让[ChuRang]的市中心住宅靓地荔湾区滘口一线江景住宅地，底价达到9800元/平方米；罗冲围一线江景住宅地，底价达到8500元/平方米。这两幅住宅地的底价曾被业界人士认为偏高，合富辉煌首席分析黎文江认为，该次底价应该是按照市场价评估得到。过往政府地块底价定得较低，又往往被认为是造成国土价值的流失，而且低底价可能在拍卖会上也会被争高。按《意见[YiJian]》，今后，广州市商品住宅用地[YongDi]出让[ChuRang]可能走“高底价”路线。

　　商业用地[YongDi]：

　　探索竞配建社会公共停车位数

　　除了住宅地将不再只看地价[DiJia]外，广州市还将探索采取“限地价[DiJia]、竞配建社会公共停车位个数”方式出让[ChuRang]商业地块。

　　据了解，目前像珠江新城和天河北等商务商业集中地，往往出现车位不够现象。但近年来珠江新城等热门商业区域的地价[DiJia]，却屡创新高诞生“新地王”。业界人士认为，如果采用竞配建公共车位方式出让[ChuRang]商业地块，可防止出地王又可完善配套，一举两得。

　　《意见[YiJian]》还提出，一般商业服务业用地[YongDi]不设定准入条件，但经市政府认定属于城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地[YongDi]，可设定准入条件包括产业类型；可设定土地利用限制性条件包括注册登记、税收要求；设定土地利用限制性条件的，应提供相应年限的履约保证（履约保证金或保函，按照土地出让[ChuRang]起始价格的50%确定）。大型城市综合体是指具有商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的3项以上功能的多功能的大型综合建筑项目；大型旅游项目用地[YongDi]是指以旅游资源为依托，涵盖旅游、度假、娱乐、休闲等多功能多用途业态。

　　其他：

　　营利性医院学校拿地不再免费

　　除了规范广州卖地将不再只竞地价[DiJia]高低外，《意见[YiJian]》还首次提出，要对经营性科研设计用地[YongDi]和营利性医疗、教育、养老等社会事业用地[YongDi]，采用公开出让[ChuRang]方式，且设最低地价[DiJia]。

　　据了解，过往医院学校和养老院等土地，多是划拨使用，免费或者是收取相当低价的地价[DiJia]。但这类土地实际上也带有经营性质的，有专家认为，带有营利性项目无偿用地[YongDi]不太公平，造成公共财政的流失。

　　此次《意见[YiJian]》明确，营利性医疗、教育、养老等社会事业用地[YongDi]统一以公开方式出让[ChuRang]，出让[ChuRang]时可设定行业类型为医疗、教育、养老等相应准入条件。出让[ChuRang]起始价格按照不低于相应地段综合办公用途级别基准地价[DiJia]70%，且不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和综合拟定。出让[ChuRang]起始价格由市国土房管局报市政府审批后确定。

　　但非营利公益性项目仍可以划拨方式供地。“非营利”划拨用地[YongDi]标准、程序及后续监管等另行制定规范性文件。在相关规范性文件出台前，非营利公益性项目确须划拨供地的，可由市国土房管局会同市法制办、市相关行业主管部门进行界定。

　　“盘活”新招：

　　再出让[ChuRang]按比例补偿

　　目前，在寸土寸金的广州老城区，往往有不少小型地块停车场。这些临时停车场多是早期拿地，但或有拆迁安置遗留问题，或原开发商无力继续开发。多年积重难返，使得土地上的回迁问题和开发问题十分棘手。广州市祭出盘活这部分土地的新招，即让原用地[YongDi]方完成征地拆迁补偿安置结案后，向市国土房管局申请以公开挂牌方式完善土地出让[ChuRang]手续，即土地要重新上市进行拍卖启动开发。

　　昨日记者从广州市国土房管局了解到，11月26日前，《关于进一步规范前置审批用地[YongDi]公开出让[ChuRang]及前期投入补偿有关问题的意见[YiJian]（修订稿）（征求意见[YiJian]稿）》（下简称《修订稿》）征求市民意见[YiJian]。这部分前置审批用地[YongDi]在出让[ChuRang]公告中应客观披露地块的现状情况并注明以现状交地，不设定其他出让[ChuRang]条件。出让[ChuRang]公告需载明并在出让[ChuRang]合同中约定按现状交地，新受让人须承担地块历史遗留问题。原用地[YongDi]方应按前置审批用地[YongDi]处置协议约定履行清场等有关义务，如不履行可由政府清场后再在补偿款中进行扣除。

　　出让[ChuRang]成功后，先按比例扣除前期投入补偿款后，剩余的地价[DiJia]才作为政府土地收益。如果原用地[YongDi]方继续拿地，则交齐地价[DiJia]后再申请返还补偿款；如果原用地[YongDi]方不再是“东家”，也可拿回前期补偿款。前期投入补偿金额按照首次公开出让[ChuRang]成交价格计算，公开出让[ChuRang]的地块今后发生规划用途和容积率等指标变化的，补偿额不再作调整。