传统楼市[LouShi]销售旺季“金九银十”即将到来，众多开发商[KaiFaShang]都希望借机实现“翻盘”。但由于市场[ShiChang]对楼市[LouShi]下半年走势尚未形成定论，加之近期频传调控政策即将出台，今年的“金九银十”会否成为“铜九铁十”，悬念即将揭开。而部分负债率高、抗风险能力较弱的中小企业，能否迈过这一道生死存亡的坎，也值得观察。

　　有专家表示，此前数月开发商[KaiFaShang]“以价换量”，成交持续回升，不少开发商[KaiFaShang]会在保证一定成交量的前提下，尽量提高利润率，可能会出现热销盘提升价格、滞销盘降价促销的状况。

　　“金九”广州有64楼盘[LouPan]推新货不足四成有优惠[YouHui]

　　“抢跑”似乎正在成为广东楼市[LouShi]的关键词，其中广州市场[ShiChang]战火硝烟已经开始弥漫。“一周来，我已经连续收到10个楼盘[LouPan]以上的促销短信了，房源遍布各处，各种各样的优惠[YouHui]。”市民吴先生说。

　　在白云区，有楼盘[LouPan]为了抢闸销售，在样板间还没有完全装修好的情况下便提前一个月发售。

　　业内人士分析，限购依旧的行情下，有钱买同时又有资格买的客户数量是有限的，提前打响金九银十“抢客”之战，已成开发商[KaiFaShang]的营销共识。“8月份的最后一个星期，各楼盘[LouPan]的价格大战已经拉开序幕。由于郊区的大型楼盘[LouPan]具有同质化的硬伤，越早开展优惠[YouHui]促销活动，就越能快速成交。”满堂红市场[ShiChang]研究部高级经理周峰说。

　　部分开发商[KaiFaShang]提前“抢跑”的背后，是“金九银十”楼市[LouShi]货量的大军压境。

　　据统计，9月广州市区共有18个楼盘[LouPan]预计推新，郊区共有46个楼盘[LouPan]预计推新，对比今年5月份的市区17盘、郊区44盘，均有20%、4.5%的上升。在全新楼盘[LouPan]方面，9月广州十区二市预计将有15个新项目正式亮相，于8月相比基本持平。在这15个全新楼盘[LouPan]里，市区占5个，郊区占10个。

　　在优惠[YouHui]方面，在广州全市9月预计推新货的64个楼盘[LouPan]中，仅24个盘有认购优惠[YouHui]，占比为37.5%。相比之下，8月有优惠[YouHui]的楼盘[LouPan]占比48.7%。这也显示开发商[KaiFaShang]以往的“以价换量”策略运用，在接下来的9、10月进一步减少。

　　在有售楼优惠[YouHui]的24个楼盘[LouPan]中，有7个楼盘[LouPan]推出超过10万元或以上的优惠[YouHui]吸引购房者。市区中有较大优惠[YouHui]的有白云君华香柏广场，登记最高抵25万，越秀区的明月东山认购登记1万元抵10万元，还有白云区金沙洲的大盘保利西海岸，推出3万元抵15万元折扣；南沙的广州星河丹堤，则给出了双拼别墅产品交10万元抵30万元、独栋别墅20万元抵60万元的优惠[YouHui]；番禺的全新盘敏捷·金月湾，优先认筹可享3万抵15万优惠[YouHui]，一次性付款再享95折，按揭享97折。

　　“金九银十”成为中小房企一道坎

　　近日来，相关部委及其负责人对于楼市[LouShi]调控的密集表态，成为楼市[LouShi]调控风向标。差别税收、房贷及推进房产税试点，成为预判下一步楼市[LouShi]调控政策走向的关键词。

　　有业内人士称，国家宏观调控政策的持续发力，这个金秋对某些开发商[KaiFaShang]而言是个生死之秋。

　　记者调查发现，在目前政策保持高压、行业进入调整期的背景下，部分负债率高、抗风险能力较弱的中小企业，正面临生死选择。在这样的背景下，“金九银十”可能是这些企业事关生死存亡的一道坎。

　　某业内人士对记者透露，曾在广州先开发过多个项目的广州本土某中小房企，近日已传出破产消息。据该人士表示，由于销售不算理想，而房企资金链断裂，此前已将所开发在售项目抵押给银行，而目前已申请破产。

　　据分析，相比大型上市品牌房企，本地中小房企在融资能力、开发周期、成本控制等方面指标都难以相比，一旦房地产调整期受政策因素影响而持续，这类企业就将面临退出市场[ShiChang]的危机。

　　事实上，对于目前出现的房地产税即将大规模推行的传言，业界也有不少的心理准备。转战商用物业市场[ShiChang]，避开住宅市场[ShiChang]这一调控主战场，成为不少房企的选择。

　　誉景嘉骏商业广场营销总监伍毅华对记者表示，预计目前的房地产调控在今年内仍将维持稳定，对于着重于住宅项目开发的企业来说，要面对更多的风险挑战。而在大量存量房和高负债率的双重压力下，企业必须以适当的价格出货。相对比之下，目前商用物业市场[ShiChang]无论对开发商[KaiFaShang]和投资买家来说，都未受房地产调控的过多影响，反而因为住宅调控而获得利好。

　　伍毅华认为，到明年春节前，肯定有一批负债率过高的房企将熬不过去，而选择退出市场[ShiChang]。他也预测，随着房地产税等新政可能出台，商用物业市场[ShiChang]将迎来新的机遇。

　　部分购房需求已透支

　　部分业内人士有这样的担心：过去数月的市场[ShiChang]局部回暖、部分房企提前发力，可能透支部分需求，未来两月虽然是楼市[LouShi]的传统旺季，可能难以抵消政策面和整体大环境所带来的影响。

　　满堂红市场[ShiChang]研究部高级经理周峰指出，过去数月，房地产市场[ShiChang]消化掉了一大批刚需客户，在目前的市场[ShiChang]潜在客户中，剩余刚需买家占五成，其他则是投资型买家及改善型买家。“如果说过去三个月入市的买家购房愿望是100%的话，有望冲击今年"金九银十"的客户购买意愿可能是80%。”

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，开发商[KaiFaShang]和购房者对九月和十月的楼市[LouShi]传统销售旺季，都是比较期待的。“开发商[KaiFaShang]会推出一系列优惠[YouHui]促销活动，买家也会积极看房。今年的优惠[YouHui]力度会好过去年，但不会超过今年5月份。因为开发商[KaiFaShang]不会失去理智，如果楼市[LouShi]量价齐升，必然引来更为严厉的调控政策，这种冒险没有必要。”

　　“受到季节性因素的影响，未来两月的成交量会有所提升，但幅度不会很大。”保利地产(600048,股吧)(600048,股吧)代理市场[ShiChang]部经理吴定金认为，楼市[LouShi]“金九银十”整体表现可能不如往年，但会好于去年，在未有实质性调控政策出台的前提下，房地产市场[ShiChang]将会保持较为平稳的状态。

　　他认为，由于此前数月开发商[KaiFaShang]“以价换量”成就了不错的成交量，目前的销量压力不是很大，不少开发商[KaiFaShang]会在保证一定成交量的前提下，尽量提高利润率。

　　“今年金九银十应该是大概率的事情。”资深房产专家韩世同分析说，影响金九银十的因素主要是市场[ShiChang]和政策两个层面的因素。从市场[ShiChang]层面来看：目前供应方面开发商[KaiFaShang]已经在积极备战金九，其态势应该比五六月要更加强势。可能开发商[KaiFaShang]降价促销方面不如上半年，但增值优惠[YouHui]的程度则会很高，以吸引改善型买家出手和入市。而购房者目前虽然并没有陷入盲目追涨的状态，但由于担心未来房价进一步上涨，有效购房需求群体入市购房比较殷切。