和讯房产消息 上周[ShangZhou]（2012年9月10日-9月16日）北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]网签成交量（包含一、二手）4923套，环比下降0.49%，比上月同期下降3.15%，比去年同期上涨110.47%，其中新建商品住宅[ZhuZhai]网签成交量2219套，二手住宅[ZhuZhai]网签成交量2704套，住宅[ZhuZhai]总成交面积49.14万平米[PingMi]。

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]成交量与前周基本持平，但与上月同期比依然有一定的下跌，北京[BeiJing]中原市场研究部对此分析认为，

　　首先，前两个月北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]成交量激增，有效购房者大幅减少；

　　其次，根据国家统计局及中原地产等多方数据显示，北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]价格持续上涨，部分购房者开始观望或者转移购房需求；

　　再则，受政策预期调整影响观望增多。一方面首套房贷优惠利率减少及购房贷款面收紧，对购房者影响较大，尤其是首置购房；其次，中央“十八大”即将召开，对综合经济面和政策面宽松的预期增强，成为楼市观望增加的重要因素。

　　北京[BeiJing]新建住宅[ZhuZhai]高去化项目供应增多 量价上涨空间较大

　　（一）新建住宅[ZhuZhai]周成交——滞缓 但成交量上涨空间较大

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]新建住宅[ZhuZhai]网签成交面积共计25.13万平方米，网签成交2219套，环比下降2.46%，与上月同期涨7.88%，比去年同期上涨153.02%，其中，期房网签1875套，现房网签344套。

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]新建商品住宅[ZhuZhai]成交量环比下浮，但同比表现上涨。目前受房价上涨和政策面调整预期增强，购房者观望情绪卷土重来，住宅[ZhuZhai]成交出现滞缓。但受新房从8月下旬开始供应增多，新建住宅[ZhuZhai]成交量下半月上涨的空间较大。

　　（二）项目开市——本周高去化项目开盘增多

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]新建商品住宅[ZhuZhai]6个项目新增入市，推盘量18.46万㎡，共计1530套房源，供应量继续加码。上周[ShangZhou]取得预售的项目中除金域缇香为首次入市外，其他均为旧盘加推，并且宣武、北苑等核心区域项目表现活跃，高去化项目开盘增多。主打户型中大面积三、四居供应明显增多。

　　宣武区：该区继上周[ShangZhou]玺源台首次入市后，朱雀门25号楼本周取得预售许可。该项目新增部分开盘价格和时间均未定，但目前项目在售的26号楼成交均价为在4万-5万元/平米[PingMi]，同类房型的二手房售价一般在5万元/平米[PingMi]左右。

　　朝阳区：上周[ShangZhou]取得预售的天润?福熙大道位于北苑，预计本月底开盘。所在的北苑区域有世华泊郡、中铁国际城、华贸城、润泽等新建住宅[ZhuZhai]项目集中，其成交均价在25000元/平米[PingMi]左右。而该项目今年6月底推出的4号楼，截至目前去化65%，成交均价约26100元/平米[PingMi]。

　　昌平区：住总万科·金域华府上周[ShangZhou]末再次推出新品，该项目主打50-120平米[PingMi]的刚需产品，结合住总和万科的成熟产品结构，一直受到广泛关注。今年5月底推出的335套房源已基本售罄，均价在23000元/平米[PingMi]，均价比年初上浮1000元/平米[PingMi]左右。

　　大兴区：位于大红门的鸿坤理想城上周[ShangZhou]3、4号楼取得预售，拟售价格为21405元/平米[PingMi]。该项目年内已4度取得预售，去化率均在90%以上，这主要源自该项目下调了均价，最低成交价竟至12000元/平米[PingMi]。而从近两个月的成交价格逐步回升，上月成交均价为19201元/平米[PingMi]。

　　顺义区：上周[ShangZhou]顺义区取得预售的中铁?花溪渡推出7栋多层及小高层物业，有310套普宅房源及12套商业，拟售价19823元/平米[PingMi]。该项目上期去年11月底开盘，目前去化率在50%以上，成交均价约16600元/平米[PingMi]（含3000元/平米[PingMi]装修），而该项目同区域的鲁能7号院?溪园目前售价不到12000元/平米[PingMi]，香悦四季均价15000元/平米[PingMi]左右。

　　房山区：本周房山区取得预售仅金域缇香，该项目首次开盘，推出2栋18-20层的高板，售价在14000元/平米[PingMi]左右。该项目紧邻房山线稻香地铁站，相对于长阳等项目密集的区域，开盘价格占绝对优势。

　　（三）新建住宅[ZhuZhai]周成交均价及成交TOP榜——环比上涨3.14%

　　根据北京[BeiJing]中原市场研究部监测，上周[ShangZhou]新建住宅[ZhuZhai]成交均价20338元/平米[PingMi]，环比涨3.14%。目前北京[BeiJing]新建住宅[ZhuZhai]价格上涨主要原因：

　　一方面，发展成熟的区域项目开盘增多，如宣武连续两周2个项目推新；

　　另一方面，热销楼盘上调价格的情况增多；

　　最后，受购房贷款收窄影响，首置刚需购房者观望增多，而升级置业的购房者比重相对增加，这部分客群对项目品质、区域等各方面有较高要求，项目的价格相对较高，如本期成交Top榜中红木林、中海苏黎世家等项目。

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]二手住宅[ZhuZhai]——成交量下滑 价格逐步趋于平稳

　　上周[ShangZhou]二手住宅[ZhuZhai]网签成交量2704套，环比涨1.2%，与上月同期下降10.64%，比去年同期上涨84.95%，成交面积24.01万平方米。上周[ShangZhou]北京[BeiJing]二手住宅[ZhuZhai]成交均价环比下降1.27%。

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]二手住宅[ZhuZhai]成交量环比小幅上涨，但依然低于上月同期成交。对此，北京[BeiJing]中原市场研究部分析认为，一方面，受7、8月北京[BeiJing]二手住宅[ZhuZhai]成交激增，房源量及购房需求得到加大释放，目前受房贷收紧和房价上涨等影响，购房观望增多，二手住宅[ZhuZhai]成交量下滑。另外一方面，“金九”北京[BeiJing]新建住宅[ZhuZhai]供应量大幅上涨，对购房群体有较大的吸引力。

　　上周[ShangZhou]北京[BeiJing]二手住宅[ZhuZhai]成交价格下降，主要受通州、亦庄等区域成交房源比重增加影响，产生结构性变化。而从北京[BeiJing]中原市场研究部监测的二手住宅[ZhuZhai]报价指数看，上周[ShangZhou]为48%，看多业主连续两周下滑，这主要受购房者对政策和房价预期发生变化，观望增多，业主报价逐步趋于理性。根据中原地产多家分行经理反应，从8月底开始，所辖区域内二手房价格逐步平稳。