1、 供应总体分析

　　1.1 本月[BenYue]新建商品住宅供应冲高 达去年以来最高峰

　　9月北京市新增[XinZeng]73个销售许可证(含保障房)，准许销售面积218.42万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目[XiangMu]35个，共获得37个销售许可证，推出房源12531套，推盘量142.35万平米，环比涨130.07%，供应量达到2011年以来最高峰。对此，北京中原市场研究部认为，

　　首先，7、8月北京住宅成交冲高，购房需求得到较大释放，使开发商对市场向好的预期增强，加快推盘；

　　其次，传统“金九”是楼市热销时期，开盘相对集中；

　　最后，龙头房企通过各种销售策略和融资等方式，资金大部分有所缓解，但中小开发商资金状况依然不容乐观，加速推盘依然刻不容缓。

　　图1：北京新建住宅期房供应情况(2011.06-2012.09)

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　2、 供应情况分析

　　2.1 物业类型

　　2.1.1 各类型供应量全面提高 普通住宅占比有所回升

　　表1：物业类型统计（2012.9）

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　9月新增[XinZeng]供应市场共计35个项目[XiangMu]入市[RuShi]，新增[XinZeng]供应面积142.35万㎡，环比大涨130.07%，同比同样呈上涨趋势，涨幅为25.75%。本月[BenYue]入市[RuShi]的物业类型产品包括普通住宅、公寓、花园洋房及别墅项目[XiangMu]，从本期各物业类型的供应量来看，本月[BenYue]各个物业类型的新增[XinZeng]供应量均有不同程度的上涨，其中普通住宅供应量环比上涨一倍有余，达164.57%，占总供应量比例也有所提升，较上月上涨13.8个百分点，占比为76.68%，公寓项目[XiangMu]供应量环比上涨近一倍，涨幅为98.84%，而花园洋房、别墅等低密度项目[XiangMu]供应量虽明显上涨，但占比明显下调，与上月相比减少16.27个百分点，仅为17.27%。

　　2.2 区县及环线分布

　　2.2.1 集中程度下降 主城区综合占比明显提高

　　表2：本月[BenYue]新增[XinZeng]项目[XiangMu]区县分布统计（2012.9）

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　从区县的供应量分布情况来看，本月[BenYue]新增[XinZeng]供应市场有12个城区有新增[XinZeng]项目[XiangMu]入市[RuShi]，其中房山区本月[BenYue]新增[XinZeng]供应面积为27.56万㎡，新增[XinZeng]房源2707套，占比达21.6%，成为本月[BenYue]各区新增[XinZeng]供应之首，朝阳区和昌平区占比分别为14.06%和11.17%，居本月[BenYue]二、三位。主城区中崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台等五个城区均有新增[XinZeng]供应入市[RuShi]，综合占比为39.95%，较上月增长14.72个百分点，由此可见，本月[BenYue]新增[XinZeng]供应主城区供应占比提高，但新增[XinZeng]供应量集中程度明显下调。

　　2.2.2 二、三环稀缺项目[XiangMu]入市[RuShi] 五环外占比与上月基本持平

　　表3：本月[BenYue]新增[XinZeng]项目[XiangMu]环线分布统计（2012.9）

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　从供应量的环线分布来看，本月[BenYue]新增[XinZeng]供应中80.26%位于五环以外，与上月相比，占比基本持平，微幅回升1.36个百分点。本月[BenYue]二环内及二、三环间优质地段均有有新增[XinZeng]项目[XiangMu]入市[RuShi]，分别为朱雀门、京禧阁和玺源台，除此之外，三、四环之间和四、五环之间同样有个别新增[XinZeng]项目[XiangMu]入市[RuShi]。其余项目[XiangMu]均位于五环之外，五、六环之间占比最高，达50.12%，共79.18万㎡，6281套房源，六环外新增[XinZeng]供应占比屈居本月[BenYue]第二，达30.14%。

　　2.3 项目[XiangMu]拟售价格

　　2.3.1 普宅项目[XiangMu]大量入市[RuShi] 拟售价格微幅下调

　　本期新增[XinZeng]供应中，普通住宅及公寓项目[XiangMu]拟定售价小幅下调，而花园洋房及别墅等低密度住宅项目[XiangMu]拟定售价则有一定程度上涨。本月[BenYue]普通住宅开盘定价为24592元/㎡，环比小幅下调8.85%，主要原因是本月[BenYue]普通住宅新增[XinZeng]入市[RuShi]量较上月有大幅增长，且本月[BenYue]普宅中中高档项目[XiangMu]占比较上月有所下滑。公寓项目[XiangMu]本月[BenYue]定价为34655元/㎡，环比下调35.27%，共两个项目[XiangMu]，分别是朱雀门和天润福熙大道。

　　花园洋房项目[XiangMu]本月[BenYue]开盘售价为28728元/㎡，环比大涨96.43%，主要是本月[BenYue]新增[XinZeng]入市[RuShi]的西山壹号院项目[XiangMu]定价较高，使本月[BenYue]花园洋房拟售价格有较大提高。别墅项目[XiangMu]本月[BenYue]拟定售价为32944元/㎡，共三个新增[XinZeng]项目[XiangMu]入市[RuShi]，其中领秀?观山悦位于六环以外，其余两个项目[XiangMu]则位于五、六环之间。

　　表4：本月[BenYue]新增[XinZeng]项目[XiangMu]拟售价格统计（2012.06-2012.09）

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　2.4 产品形式

　　2.4.1 刚需项目[XiangMu]大量入市[RuShi] 精装修占比明显下滑

　　从装修情况来看，本期35个新增[XinZeng]项目[XiangMu]中，28个为毛坯交房形式，7个精装修项目[XiangMu]，精装修占比较上月明显下滑，原因主要为本月[BenYue]面向刚需客户的普宅项目[XiangMu]及低密度项目[XiangMu]入市[RuShi]量大幅提升，而这两类项目[XiangMu]多选择毛坯形式交房。

　　表5：本月[BenYue]新增[XinZeng]项目[XiangMu]建筑类型统计（2012.09）

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　就建筑形式而言，本期35个新增[XinZeng]项目[XiangMu]中，有23个项目[XiangMu]选择了板楼的建筑形式，4个项目[XiangMu]选择板塔结合的建筑形式，仅1个项目[XiangMu]选择纯塔楼入市[RuShi]，为位于二、三环之间的京禧阁项目[XiangMu]。

　　2.4.2 高层仍为普宅主流 多类型结合项目[XiangMu]有所增加

　　表6：本月[BenYue]新增[XinZeng]项目[XiangMu]住宅公寓建筑类型统计（2012.09）

数据来源：北京中原市场研究部整理

　　本期新增[XinZeng]供应中高层类型明显占据供应主力，新增[XinZeng]入市[RuShi]项目[XiangMu]中普通住宅多选择高层或高层、小高层结合的建筑类型，而低密度住宅项目[XiangMu]则多选择多层、小高层的建筑形式。

　　3、 供应市场预测

　　3.1 10月北京楼市预期32项目[XiangMu]入市[RuShi]，供应量继续增加

　　中原地产市场研究部统计数据显示：预期在10月份上市的项目[XiangMu]将有32个，相比之前，供应量继续运行在高位，在10月份将有多个纯新盘上市，入市[RuShi]的项目[XiangMu]依然以刚需产品为主，其中房山、大兴依然是供应热点。在10月份，多个中高端项目[XiangMu]也有供应，比如：励骏华庭、望京金茂府、亚奥?金茂悦，都有望上市。

　　在32个项目[XiangMu]中，郊区依然占据绝对多数，除8个城区项目[XiangMu]外，郊区占了另外的大部分，刚需产品依然是市场的主要供应。以价换量基本结束，大部分项目[XiangMu]目前来看，都是基本平稳价格，选择下调价格项目[XiangMu]减少，不同程度的都减少了折扣优惠力度，对后市看好的比例有所增加。10月预期入市[RuShi]项目[XiangMu]整体预期售价均有所上涨。