上海易居房地产研究院日前发布的《我国房地产市场供求关系研究》报告认为，今年上半年，国内商品房[ShangPinFang]潜在存销比低于2011年，从对全年土地购置与商品房[ShangPinFang]销售的预测值来看，预计年末的潜在存销比将持续下行，这就意味着2013-2014年商品房[ShangPinFang]供应将偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。

　　商品房[ShangPinFang]销售将与去年持平

　　今年上半年，全国房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。随着一二线城市房屋成交量的反弹，近期土地市场有所复苏，预计下半年土地成交跌幅将持续收窄。

　　易居预测今年全国土地购置面积为3.6亿平方米左右，同比降幅会收窄至10%左右。去年，全国房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，创下历史新高。

　　上半年，商品房[ShangPinFang]销售面积39964万平方米，同比下降10%，成交量正在筑底，下半年跌幅还将继续收窄。商品房[ShangPinFang]销售面积从2000年至2007年均保持稳步上升的态势，2008年出现10年来首次负增长，随后连续3年缓慢回升，但增幅持续收窄，预计2012年将会与2011年基本持平。

　　商品房[ShangPinFang]潜在存量逐年缩小

　　商品房[ShangPinFang]的潜在存量，指的是当年房地产开发企业待开发的商品房[ShangPinFang]与已建好尚未售出的商品房[ShangPinFang]之和，由于从购置土地至商品房[ShangPinFang]售出至少需要1-2年时间，因此这一指标主要反映未来1-2年商品房[ShangPinFang]的库存情况。根据测算，2000年至2012年6月，增加了约18.19亿平方米的待开发或待售的商品房[ShangPinFang]。2008年之前，每年商品房[ShangPinFang]可供应面积远超过当年销售面积；而2008年至今，商品房[ShangPinFang]销售面积已持续3年反超可供应面积，累积潜在的存量逐年缩小。

　　商品房[ShangPinFang]潜在存销比与潜在存量一样，反映的是未来1-2年商品房[ShangPinFang]市场的供求情况。今年上半年商品房[ShangPinFang]潜在存销比为1.7，低于2011年，预计年末的潜在存销比将持续下行，约为1.6。这意味着未来两年商品房[ShangPinFang]供应偏紧。

　　截至2011年底，潜在商品房[ShangPinFang]存量压力较大的省市为福建、浙江、安徽、海南，潜在存量消化周期超过4年，过大的库存压力，意味着未来二三年这些地区的楼市形态不健康。与之相反，排名靠后的四川、陕西、黑龙江、江苏，潜在存量消化周期不足1年，尤其是四川和陕西，潜在存货量非常有限，预计未来二三年商品房[ShangPinFang]供应可能比较紧张。

　　潜在存销比最高的是沈阳，需要7年多才能去化掉潜在存货，其次是长春、呼和浩特、兰州和太原等，去库存时间接近5年。未来二三年，这5个城市商品房[ShangPinFang]供应量偏大，值得警惕。与之相反，潜在存销比值最低的是深圳，存销比值在-6至-7之间，未来二三年房价反弹压力最大。另外，广州、乌鲁木齐、北京、成都、厦门、西安、南京、宁波等，潜在存货压力也偏小。

　　本报记者 陈桂兰