在党中央国务院大力推动下，2011年我国提前超额完成1000万套的保障[BaoZhang]房开工建设目标，达到历史高峰。为使保障[BaoZhang]房建设可持续发展，分配更加公平，管理更加完善，提出以下三点看法与参考建议。

　　一、保障[BaoZhang]房供应，宜主推租赁

　　限于经济发展与居民收入水平，我国目前不可能实现城镇家庭户户有房产，但社会主义制度要求人人有房住。因而，对于经济上无力购置房产的中低收入人群，必须主要以租赁方式提供住房保障[BaoZhang]。

　　就住房保障[BaoZhang]的直接目的而言，与以优惠价格出售保障[BaoZhang]房相比，租赁保障[BaoZhang]房显然具有以下好处。其一，便于将住房保障[BaoZhang]落到实处，居住者不需要向银行申请购房贷款，不必筹集首付款，只要能够按月缴纳房租[FangZu]就行了。其二，可以增强保障[BaoZhang]房的流动性与针对性，当居住者经济条件发生变化时，便于调整和转换。其三，有助于优化城镇居住空间布局，上下班时间与交通费用两大因素，自然会促使人们倾向于租用距离自己工作地点较近的房屋，提高城市[ChengShi]步行比例。其四，能够杜绝骗购保障[BaoZhang]房的不良现象，至于骗租保障[BaoZhang]房的行为，则易于发现和纠正。

　　相对而言，出售保障[BaoZhang]房产权，则容易招致骗购者。通常所说“开豪华车，买保障[BaoZhang]房”的不公平现象，其产生根源就在于房产出售。保障[BaoZhang]房只租不售，不仅能够从根本上杜绝骗购劣行，同时还可让骗售策略难以实施。在实践中，有些所谓的经济适用房和两限房，与烟酒厂出产不同价位与包装的烟酒相类似，实际上是一种销售策略，其本意并非真正要为低收入者提供住房保障[BaoZhang]，而是要以地价和房价优惠争夺购房者，在自己原本偏僻的区域聚集人气，以利进一步开发商品房。这样的保障[BaoZhang]房希望尽快售出，实际上谁买都行，高消费有钱人比穷人更受欢迎，其中有些被豪华车主买走，不属单方欺骗，而是两厢情愿，因而不足为怪。

　　二、保障[BaoZhang]房投资，需多方协力

　　与售房相比，租赁保障[BaoZhang]房最大的弊端，是建设资金周转慢。大量的建房投资被长期占用，在积累资产的初始阶段是很重的负担，完全由政府一家独担，确实存在具体困难。因此，保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁重担，不能全压在政府肩上，需要由相关各方通力协作，共同承担。除政府部门外，与保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁相关的还有用人单位、保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁公司、参与保障[BaoZhang]房建设的开发商、政策性与商业性金融机构等。其中最关键的有两个方面：一是拥有产权的租赁房业主，二是能够提供资金的金融机构。协调好这两方面的关系，才能使保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁事业持续健康地发展。

　　为使金融机构能够面对安全可靠的租赁房融资对象，需要首先优化保障[BaoZhang]性租赁房业主的结构，明确各自的职责。直接隶属于市区政府的房产部门，向本市区最困难居民提供廉租房，其购建廉租房的资金应当有相当大部分来自财政拨款，其余利用政策性金融机构的优惠贷款。保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁公司为中低收入人群提供公租房，除财政提供的公司创设资本金外，大部分应当利用政策性金融机构的优惠贷款，小部分借用商业银行贷款。如有企业租赁保障[BaoZhang]房给自己的中低收入职工，获取房源的资金应当部分来自企业积累，部分利用政策性金融机构贷款，部分从商业银行借贷。行政机关租赁保障[BaoZhang]房给自己的中低收入职工，获取房源的资金来源可以参照市区政府房产部门，事业单位参照企业。

　　在保障[BaoZhang]性租赁房源的前期积累阶段上，房产拥有者需要大量的长期融资，不然其迅速增长的资产便缺少对应的价值来源。因此，金融机构是初始阶段不可缺少的关键协作方。为此我国除了充分发挥现有政策性金融机构外，还需要考虑组建类似日本住宅金融公库那样的专门的保障[BaoZhang]房融资机构，向保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁业主提供长期融资。在此基础上，以房产作抵押，中短期商业性融资才能安全拓展。

　　三、保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁，应距离优先

　　为优化城市[ChengShi]居住的空间布局，提高上下班的步行比例，在缩短上下班时间的同时，缓解城市[ChengShi]交通压力，实现节能减排，净化市区空气，应当要求保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁严格遵循“距离优先”原则。

　　对城市[ChengShi]可持续发展来说，上述目标不是零星小事，而是基础建设与系统工程。因而，“距离优先”原则不是异想天开，而是合理要求与切实措施，只要认真对待，不难落到实处。距离可以丈量，地图早有标示，网上一查便知，可以精确到米。如果采用网络手段，可以如同股市交易瞬间实现“价格优先、时间优先”一样，顺利按照“距离优先”原则为保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁申请者排序。所以，能否贯彻上述原则，真正实现优化城市[ChengShi]居住空间布局、缩短上班时间、缓解交通压力、推动节能减排、净化市区空气的系列目标，完全取决于市政府对上述问题的重视程度与实施决心。

　　如果清楚看到市民居住空间布局与城市[ChengShi]可持续发展之间的紧密关系，高度重视上述系列目标，那么，城市[ChengShi]政府就不单会在保障[BaoZhang]房租[FangZu]赁过程中认真监督检查“距离优先”原则的实际贯彻情况，而且还应将此原则向前延伸到土地供应环节，使租赁用保障[BaoZhang]房的供地位置更加靠近中低收入者占比较高的企事业单位密集区。这对市政府的眼光长短，实际上构成一种检验。

　　在企事业单位密集区周边供应商品房建设用地，无论出售土地的当前收入，还是日后商品房销售环节的交易税收，都比建设保障[BaoZhang]房高得多。顾眼前，还是考虑长远？在有限的任期之内，办事需求很容易促使当局倾向眼前，但从长远看并非明智之举。为兼顾眼前与长远，建议国土部门放宽从城市[ChengShi]中心区外迁企事业单位的住宅配套用地指标，以便大城市[ChengShi]加快发展卫星城。类似的保障[BaoZhang]房建设用地政策，还有助于推动距离现有城市[ChengShi]更远的宜居工矿城和繁荣大学城的涌现，进而优化我国的城镇结构。