本期提要：

　　1、10月北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]供应量环比降57.09%，供应减速；

　　2、北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交量环比降10.56%，后市显现乏力；

　　3、结构性成交致10月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交均价环比跌1.23%，供需集中于五环外。

　　10月首周由于假期原因，北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]市场以周成交587套遇冷；而后尽管受到中共“十八大”即将召开，部分购房者静待会后政策动向，住宅[ZhuZhai]供需市场开始表现乏力。而国家温总理及各部委本月也再次重申，严密监控各地房地产调控政策，坚决执行；另外，对于新建[XinJian]商品房市场而言，国务院下放了商品房预售许可审批，预售更加灵活，市场监控更加直接，也有利于供应市场化发展；再则，月底央行再次开展逆回购，总金额达3950亿元，来增加货币流动性，效果相当于一次降准，看来年底降准的几率再次减小。

　　本月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]供应减速

　　10月北京[BeiJing]市新增37个销售许可证(含保障房)，准许销售面积105.68万平米，其中新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]期房开盘项目14个，推出房源4279套，推盘量61.08万平米，环比降57.09%，对此，北京[BeiJing]中原市场研究部认为，

　　一方面，目前，北京[BeiJing]部分房企尤其是龙头房企已完成或基本完成今年的销售计划，资金压力小，推盘计划开始减缓；

　　另一方面，北京[BeiJing]新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]成交第三季度激增后，“金九银十”未像预期中的火热，另外信贷收紧、中共十八大召开等影响，住宅[ZhuZhai]市场观望加重，积极推盘效率未必高。

　　再则，根据北京[BeiJing]中原市场研究部监测，10月11日，北京[BeiJing]新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]库存量达到90730套，为北京[BeiJing]住建委3月底清除无效库存后的最高。

北京[BeiJing]新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]期房供应情况(2011.10-2012.10)

　　10月北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]日成交量比上月涨9.73% 冲高动力不足

　　根据北京[BeiJing]中原市场研究部统计， 10月北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]成交量为21261套，环比降9.72%，同比上涨66.62%。成交面积为211.39万平米，其中，新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]9812套，二手住宅[ZhuZhai]11499套。除去十一黄金周成交587套的影响外，日均成交861套，比上月日均涨9.73%。对此，北京[BeiJing]中原市场研究部分析，

　　一方面，新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]供应集中，9、10月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]供应共16810套，10月上旬，库存量突破9万套，达到建委清除库存数据后的最高水平，刚需购房释放空间相对大。另一方面，虽然目前国家强申执行楼市限购政策，但受中共十八大召开等多影响，购房者观望情绪浓重，所以北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]成交趋于平稳，失去了第三季度冲高的动力。

　　10月新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]成交环比降10.56% “金九银十”后市场将显现乏力

　　根据北京[BeiJing]中原市场研究部统计，10月北京[BeiJing]新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]成交面积为106.46万平方米，新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交9812套，环比下降10.56%，同比上涨78.46%，其中，期房成交8021套，现房成交1791套。剔除保障房，新建[XinJian]商品房住宅[ZhuZhai]网签8420套。

　　10月份北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交量继上月环比持续下降，但除去十一黄金周的影响，日成交量390套，比上月小幅上涨。这主要是由于前两月新房市场供应猛增，个别楼盘集中成交。但“金九银十”北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交量20783套，比前两月下降21.53%，新房市场逐步开始显现乏力，对此，北京[BeiJing]中原市场研究部认为，

　　首先，年内第三季度北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]成交限购后冲高，购房需求被严重消耗。尤其是新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]，由于供应出现郊区化，购房者以低总价的首置和改善人群为主，支付能力相对弱，在最后一季度房贷相对收紧的情况下，极易造成新房市场购买力不足；

　　其次，中共“十八大”后政策、经济等各方面都将会有不少新的举措，但9、10月国家及北京[BeiJing]多部委表示，坚决执行房地产调控，购房者观望情绪卷土重来；

　　最后，北京[BeiJing]部分房企，尤其是龙头房企已完成或基本完成今年的销售计划，虽然9、10月份新房供应集中，但推盘节奏和力度逐步开始减缓。结合热销楼盘涨价和优惠力度降低，促使新房成交量下探。

北京[BeiJing]新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]成交状况 (2011.10-2012.10)

　　本月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交均价环比下降1.23%

　　根据北京[BeiJing]中原市场研究部统计，10月全月北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交均价20590元/平米，环比降1.23%，同比涨0.93%。

　　本月北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]价格环比下降受成交结构的差异影响，六环外成交占比本月小幅上涨，均价集中在2万元/平米以下。这和目前新建[XinJian]住宅[ZhuZhai]市场表现乏力，购房人群集中在低总价这一特点有关。

北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交均价走势(2011.10-2012.10)

　　本月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交特点

　　1、两居户型成交占比增加3.45%

　　10月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交户型占比与9月相比，一、三居成交比重减少，两居比重继上月继续增加，涨幅为3.45%，达到41.79%，同时该户型均价环比涨0.81%。

北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交户型占比对比（2012.09比2012.10）

　　2、10000-20000元/平米房源成交比重环比增加1.69%

　　10月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]各档成交均价占比分别为7.18%、60.70%、18.17%、13.95%，相对比9月，仅10000-20000元/平方米这档比重增加1.69%，从供应区域和成交主体两方面决定了该比重增加的趋势。

北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交均价占比对比（2012.09比2012.10）

　　3、六环以外成交比重增加1.35% 五环外成交均价上涨

　　10月新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]按环线成交分布占比和9月相比，六环以外成交比重增加1.35%，达到31.67%。与五、六环之间的区域继续占据新房市场主力。另外，这两个区域中新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交均价环比均出现小幅上涨，分别为0.82%、2.66%。

北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交环线占比对比（2012.09比2012.10）

　　下月预测

　　“金九银十”北京[BeiJing]新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]成交量价齐跌，表现出显著的乏力。进入11月，成交量方面，受近期新房供应量大影响，部分项目网签集中，将支撑新房市场成交量，但上涨空间并不大；供应量方面，预计下月将有23个项目入市，整体供应有所减少；价格方面，整体价格继续上涨已经成为定论，但受成交结构的变化影响，全市新房均价将依然维持平稳的趋势。

新建[XinJian]商品住宅[ZhuZhai]月成交TOP榜