深圳房地产评估发展中心

　　自2003年征收房产[FangChan]税首次提出后，有关于这一税种是否会落地讨论了近10年。即使2011年推出[TuiChu]了“沪渝”版房产[FangChan]税，由于仅仅针对增量豪宅且税率过低，其“试水”的初衷导致先天成色不足，距离真正的房产[FangChan]税差之千里。但是，今年以来决策层提速房产[FangChan]税实施进程的意图非常明显。首先，今年3月份发布了《关于2012年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，将以房产[FangChan]税为核心的财税体制改革列为2012年十大重点工作之首；其次，在扩展和深化房产[FangChan]税实施试点、建立调控长效机制方面，今年管理层在各种场合的表态之密集实属空前；最后，房地产信息系统建设和房产[FangChan]税征收准备工作上的进展也取得了实效。近期，官方披露的“两湖版”房产[FangChan]税（以下称新版房产[FangChan]税）似乎预示着前期一系列准备将进入最后“一锤定音”的阶段了。

　　由于新版房产[FangChan]税首次针对二套及以上存量住房，纳税房屋范围直指住房资源占有不公的现状，并首次采取市场评估价的税基确定方法，第一次在实践中切中了房产[FangChan]税征收的要害，即累进原则。因此，房产[FangChan]税成为8月份房地产市场最热门的话题之一。但是，这一税收政策的出炉虚虚实实了近10年，大家对于新版房产[FangChan]税是否真的要落地还是充满了疑惑，而对于杀伤力是否像媒体所宣传的那样，推出[TuiChu]的机制如何设计，对房地产市场和我国[WoGuo]经济社会的影响有多大等问题更是众说纷纭。

　　房产[FangChan]税问题赋予中国经济的涵义之深远可以大书特书，不仅关涉调控房价[FangJia]，从长远讲更有助于平衡收入差距，完善税收制度，构建公共财政体系和转变经济增长方式。从管理层的角度来讲，推出[TuiChu]房产[FangChan]税无疑想要达到上述“一举多赢”的目的，但时下权衡轻重缓急后对于短期目标——调控房价[FangJia]的重视不言而喻。即使是调控史上最严厉的限购和限贷政策实施一年有余，也似乎无法阻止房价[FangJia]反弹。今年7、8月份的房地产市场不仅“淡季不淡”，而且呈现加速回暖的迹象。

　　如果新版房产[FangChan]税能够真正地“落地”，对于打破房地产调控的僵局不啻为一大福音。如果新版房产[FangChan]税将二套及二套以上的存量住房纳入征税的范畴，并根据住房资源占有多寡采取累进或惩罚性的税率，将有利于改变房改以来住房资源占有不均的趋势，有利于增加存量住房供应和全面缓解住房供求矛盾。如果新版房产[FangChan]税采取市场评估价的税基确定方式，将从根本上改变此前一直存在的“调控成本追不上房价[FangJia]上涨”的局面，从而也能够从根本上扭转“房价[FangJia]只涨不跌”的预期，近年来我国[WoGuo]住房投资投机需求旺盛的逻辑基础也就不复存在。

　　当然，房产[FangChan]税实施对中国经济转型也是一大利好。房产[FangChan]税实施将取代土地出让金成为未来地方政府稳定和可持续的财政收入来源，这将有利于地方政府职能从投资型向服务型转变，从而有利于削弱地方政府推高地价的内在动力，完善地方公共服务配套，解除制约居民消费不足的高房价[FangJia]问题和社会保障供给短板问题，真正实现扩大消费为主的内需主导经济增长的目标。另一方面，也有利于破除地方政府通过土地出让外延扩张，实现招商引资和投资规模增长的经济增长模式，激励地方政府探索经济转型的路径。

　　但是，关于房产[FangChan]税是否能够打破我国[WoGuo]房地产调控僵局，能否实现调控房价[FangJia]的目标，目前不仅在行业内争论很多且比较混乱，而且在学术界和业界也不存在明晰的结论，亟须正本清源给市场以明晰预期。

　　首先，房产[FangChan]税推出[TuiChu]是必然、迟早的问题。分税制改革近20年来，我国[WoGuo]税收制度在组织财政收入方面的职能发挥非常到位，但在调节经济社会活动方面的职能效果却诟病诸多，特别是在调节中央与地方财权事权、国民财富在政府与民间的分配、地方经济与社会发展、资本要素分配与劳动要素分配等关系上存在的弊病很多。我国[WoGuo]当前经济社会发展面临的困境与这些问题关系很大，需要对财税体制改革进行根本性设计。当前，资源税、营改增、个人所得税等方面的改革已经先行启动，房产[FangChan]税是我国[WoGuo]税制改革的核心内容之一，上述诸多问题的解决离不开房产[FangChan]税的功能。特别是，房地产税收制度改革远远落后于房地产市场飞速发展，其现状与房地产在国民经济和社会发展中的地位和影响极不相称。当前房地产市场中各种乱象继续通过技术层面的修补难以解决根本问题，需要通过税收、土地等制度方面的改革加以修正，决策层今年提速房产[FangChan]税的意图也在此。

　　其次，我国[WoGuo]房产[FangChan]税推出[TuiChu]将遵循“试点推进、逐步深入”的路径。根据税收原则，一项税收的推出[TuiChu]首先要综合考虑公平、效率、行政和财政的原则，简单地讲就是经济总体负担下降，经济增长激励提高，征税节时且省费，并能处理好国家、集体和个人的关系。

　　我国[WoGuo]住房产[FangChan]权形式复杂且存在残缺，个人住房信息系统没有建立起来，避税形式多样且难以监管，居民（特别是中低收入居民）税负偏重，主动纳税意识淡薄。在总体税负不降低和上述条件难以改观的情况下，贸然开征新版房产[FangChan]税不仅难以实现设计初衷，而且会造成社会不稳定，也就是税收行为会产生扭曲效应和福利损失效应。因此，我国[WoGuo]房产[FangChan]税的推出[TuiChu]一定是试点推进和逐步深入。针对存量房征税将从较小的地域范围内开始试点，房产[FangChan]税推出[TuiChu]与制度建设、技术准备同步推进和边走边看，税率一开始会较低，示范效应大于实效。

　　再次，房产[FangChan]税推出[TuiChu]对于降房价[FangJia]有积极作用。当前国内外经济环境、政策环境和行业周期均不支持房价[FangJia]反弹，近几个月房价[FangJia]反弹中预期的作用占大头。由于在政策效力宣传上已深入人心，特别是房产[FangChan]税直击投资投机需求旺盛的要害，因此会在短期内起到降低房价[FangJia]的作用。

　　最后，近期房产[FangChan]税推出[TuiChu]的阻力仍然很大。房产[FangChan]税征税主体在地方，地方对于本地房地产市场的信息掌握程度优于中央，而目前地方在财政收支压力和经济增长压力下，调控房地产的积极性很低，变相规避房产[FangChan]税的动力很强。因此，短期内全面推出[TuiChu]房产[FangChan]税的可能性不大。