2011年辽宁葫芦岛市筹集资金1.77亿元，全力支持保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设，当年新增货币补贴685户、建设完成保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]4180套，解决了4865户中低收入家庭的住房[ZhuFang]困难。从葫芦岛市金融机构支持方向看，只有国有工矿棚户区改造项目，对廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]、经济适用住房[ZhuFang]、城市棚户区改造项目建设等，金融机构还没有提供资金支持。从金融机构支持方式看，主要为银行贷款，缺乏证券、保险、信托等其他金融产品支持，金融支持保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设方式单一。从保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]贷款规模上看，截至2011年末，葫芦岛市保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]开发贷款余额仅为0.45亿元，占全部房地产开发贷款余额的11.41%，全年没有新增保障[BaoZhang]房开发贷款。

　　金融机构支持力度不大的原因分析

　　（一）抵押担保不足，保障[BaoZhang]房难以符合贷款条件

　　首先，大部分保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]开发项目无法办理土地抵押。由于保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]项目建设用地多为地方政府划拨用地，免交土地出让金，属于非正常出让，导致房地产开发商无法向金融机构申请土地抵押贷款来获得保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设资金。其次，部分保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]项目开发位置偏僻。虽然一些房地产开发商可以获得保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]项目开发土地使用权，由于部分保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]选在离城市中心较远的地方，配套设施建设不完善、交通不便，使得保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]项目土地的价值不高，影响了房地产开发商向金融机构申请土地抵押担保。如，葫芦岛市国有工矿棚户区主要集中在南票区和杨家杖子经济开发区，这两个区均是资源枯竭矿区，距城区中心50公里以上，商业开发价值非常低，金融机构发放此类保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]开发贷款积极性不高。第三，保障[BaoZhang]房的购买或承租主体还款能力偏低。由于葫芦岛市保障[BaoZhang]房的购买或承租者大多是城镇中低收入住房[ZhuFang]困难家庭，普遍存在着信贷资质差、偿还能力弱、缺乏有效的抵押和担保等问题，所以目前金融机构没有发放针对中低收入家庭的个人住房[ZhuFang]按揭贷款。

　　（二）融资收益难覆盖贷款风险，商业银行缺乏积极性

　　由于保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设资金回收时间长，利润率低，很难偿还本金和利息，金融机构面临风险与收益的严重不对称。因此，金融机构参与保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设积极性不高。以葫芦岛市公共租赁住房[ZhuFang]为例，公共租赁住房[ZhuFang]租金标准按照市场租金标准的60%确定，由于其一般还款来源为项目的租金收入，租赁价格低、回收期长，其低回报率甚至难以抵偿贷款利息。

　　另一个原因是，由于地方政府财政收入有限，导致保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]项目资本金出资比例相对较低，金融机构在进行贷款测算时资金缺口较大，达不到项目评审标准，最终导致保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]项目很难向金融机构申请到贷款。

　　（三）金融支持保障[BaoZhang]房建设的配套政策体系不完善

　　在我国目前的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]信贷政策中，只有经济适用房、廉租房制定了专门面向房地产开发企业的信贷管理办法，限价商品房、棚户区改造尤其是保障[BaoZhang]房购买者没有专门的信贷管理办法。以葫芦岛市购买保障[BaoZhang]房的中低收入者为例，购房者在申请个人住房[ZhuFang]贷款业务时，金融机构同样按照商业性个人住房[ZhuFang]贷款标准，要求购房者30%的首付，由于保障[BaoZhang]房的购买者主要收入来源多为当地最低生活保障[BaoZhang]，还款能力有限，达不到金融机构发放贷款的条件，很难从金融机构获得个人住房[ZhuFang]贷款。

　　（四）保障[BaoZhang]房资金过度依赖政府，融资渠道狭窄

　　目前，葫芦岛市保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设资金主要以地方政府资金投入为主，其中廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]、经济适用住房[ZhuFang]以商业配套建设为主，要求开发商必须有一定比例的廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]、经济适用住房[ZhuFang]；城市棚户区危房改造以商业化运作为主，国有工矿区棚户区危房改造地方政府为责任人，完全由地方政府出资建设。对于银行、证券、基金及其他社会投资主体而言，由于保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]“利润低、要求高，工期短，政策严”等特点，同时缺乏社会力量参与的激励机制，影响了社会资本参与的积极性，形成了过度依赖地方政府投入的局面，加大了地方财政的压力。

　　相关政策建议

　　（一）发挥政府主导，着力为金融支持保障[BaoZhang]房建设铺路搭桥

　　地方政府一是应成立专门的机构为保障[BaoZhang]房建设提供融资担保，形成以地方政府担保为主的政策性住房[ZhuFang]体系，这样可以切实降低银行贷款风险，进一步提高保障[BaoZhang]房项目对金融机构的吸引力；二是应建立保障[BaoZhang]房风险补偿金制度。探索构建地方政府担保与商业性保险相结合的住房[ZhuFang]金融保险体系,建立金融支持保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设风险补偿金制度,对参与保障[BaoZhang]房建设的房地产开发商和购买保障[BaoZhang]房的中低收入家庭提供财政贴息；三是应优化参与主体的权责关系。要对保障[BaoZhang]房信贷的参与主体进行合理的权责分配，进一步加大地方政府对承贷企业或承贷人的监督职责，从制度层面解决相关信息的披露事宜，提高信息透明度,这样有利于金融机构更有效地进行保障[BaoZhang]房贷款风险监测和控制。

　　（二）鼓励金融创新，倡导支持保障[BaoZhang]房的多元化投融资方式

　　保障[BaoZhang]房建设要充分发挥地方政府投资拉动效应，以小投入撬动大市场，可以通过优先供应土地、投资补助、财政贴息、税费减免、与优势地块商品房项目捆绑开发等一系列优惠政策，提高保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]开发和运营的收益率：一是地方政府要建立专门的保障[BaoZhang]房建设投融资公司，注入财政资金和国有资产（如公共住房[ZhuFang]、土地等）作为保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]投融资公司自有资本并明确今后每年给予公司一定财政补贴，按照国家有关规定对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设项目提供土地和税费等政策优惠，通过保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设项目获批土地、项目投资未来收益发行股票、债券等形式面向社会投资者公开或者定向融资。

　　二是建立保险资金投资参与机制。保险资金具有数额大、期限长和较稳定等特点，应完善相关法律，明确优惠政策，推动保险企业设立投资保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，允许保险资金通过股权、债权、基金等多种投资方式参与保障[BaoZhang]房建设。

　　三是进一步创新投融资方式。借鉴国外经验，创新融资机制和模式，建立由政府主导的市场化投融资和建设机制。例如选择部分保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设探索采取PPP模式，即政府部门通过招投标方式与中标单位组成的特殊目的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，政府负责监督整个保障[BaoZhang]房项目的建设。

　　（三）积极探索金融支持保障[BaoZhang]房建设新路径，加大服务方式创新

　　金融机构要结合实际，建立保障[BaoZhang]性安居工程信贷管理制度，明确保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]贷款条件、利率、担保方式和还款形式等，降低保障[BaoZhang]房建设项目准入门槛，开发适合保障[BaoZhang]房收益特点的金融产品，创新贷款模式，努力满足保障[BaoZhang]房建设资金需求。要结合保障[BaoZhang]房建设的特点，通过债务融资工具、信托产品等金融工具，进一步拓宽融资渠道，积极参与和支持保障[BaoZhang]房项目建设。同时，创新采用股权质押、在建工程抵押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式和住房[ZhuFang]公积金、政府土地出让金、廉租房的租金收费权等质押担保方式，加大对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设的支持力度。

　　（四）加强“窗口指导”，不断完善保障[BaoZhang]房建设的信贷政策

　　人民银行要进一步加强“窗口指导”，将金融机构支持保障[BaoZhang]房建设情况纳入信贷政策导向效果评估体系，督促和引导金融机构在“风险可控、业务合规”的前提下认真履行社会责任，充分发挥金融对保障[BaoZhang]房建设的支持作用；要通过货币政策通报会、政府金融工作会议、定期调研等形式，搭建信息沟通平台，建立健全协调机制,推进政府保障[BaoZhang]房建设部门与金融机构的交流与对接；人民银行与银监会应根据国家政策并结合当地实际，共同制定金融支持保障[BaoZhang]房建设的指导意见和实施方案，从考核机制、贷款规模、监管政策等方面给予一定政策扶持，督促和引导金融机构加大对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设的信贷投入。