12253元/平方米！这不是下关[XiaGuan]区的房价而是该区域单价地王[DiWang]的楼面价。2010年11月19日，南京[NanJing]商茂房地产经过39轮竞拍竞得下关[XiaGuan]梅家塘住宅地块，创下了下关[XiaGuan]乃至南京[NanJing]的住宅单价地王[DiWang]，甚至高出附近地价的一倍多。时隔两年后，南京[NanJing]市规划[GuiHua]局网站上挂出了该地块《规划[GuiHua]用地性质调整公示》，“由于地块紧邻惠民大道高架桥，区政府拟将该地块调整为商业办公用地。”【梅家塘地块规划[GuiHua]用地性质调整公示公众意见征询】

　　面粉价接近甚至贵过面包价，规划[GuiHua]更改似乎在预料之中。巨大的土地成本开发压力，使得不少地王[DiWang]项目只能通过更改容积率、土地性质甚至并购等方式来增加利润率。与此同时365地产家居网多方了解到，编号为NO.2010G44的下关[XiaGuan]梅家塘地块当前已被政府收回，接下来会否再次挂牌出让尚未最终确定。

　　公示显示，梅家塘地块位于下关[XiaGuan]区惠民大道以东、二板桥以西，新兴路以南，南惠路以北，总用地约2.7万平方米，建筑高度100米。与之前出让的商茂G44地块对比不难发现，地块四至、用地面积与建筑高度均一致，公示中的梅家塘地块便是南京[NanJing]商茂房地产拿下的2010G44地块。在《下关[XiaGuan]总体规划[GuiHua]研究及控制性详细规划[GuiHua]》中，该地块用地性质是二类居住，由于该地块紧邻惠民大道高架，区政府拟将该地块调整为商业办公用地，建筑高度不变。

　　“规划[GuiHua]的调整主要是基于该地块临近高架不适宜居住，符合整个区域规划[GuiHua]调整的需求”，南京[NanJing]市规划[GuiHua]局相关负责人表示，且调整之后对下关[XiaGuan]区整体城市风貌较为有利，更符合下关[XiaGuan]滨江大开发的需求。对于该地块出现土地规划[GuiHua]性质的变更，不少业内人士表示在意料之中。“12253元/的楼面地价，开发后房价势必要超过2万/，这仅仅还是保底价格”，业内人士分析，而周边目前在售房源价格多在15500-20000/左右，其中市场接受度最高的便是世茂外滩新城项目详情业主社区相册样板户型视频地图和边城世家项目详情业主社区相册样板户型地图项目，其余2万/以上的楼盘去化均较为缓慢，不更改规划[GuiHua]开发商未来开发建设将会很难进行。

　　其实早在两年前，编号为NO.2012G44的下关[XiaGuan]梅家塘地块就成为了众人的焦点，8024元/的起拍价也几乎成为南京[NanJing]住宅地出让价之最，在经过三家开发商的“你争我抢”之后，最终溢价52.7%被南京[NanJing]商茂房地产竞得，创下了当年下关[XiaGuan]乃至南京[NanJing]全市的单价住宅地王[DiWang]。就算到了两年后的今天，下关[XiaGuan]区单价地王[DiWang]恐怕仍非梅家塘地块莫属。

　　当时拿地之后，南京[NanJing]商茂房地产相关负责人显得十分激动，“2014年南京[NanJing]将举行青奥会，看好未来该地块的发展前景”。同时现场也吸引了不少业内人士观战，当该地块最终以12253元/的价格创南京[NanJing]当年单价住宅地王[DiWang]时，当即有人评论：“别看拿地后兴奋的拍手称快，说不定以后要被这块地烫到手。”

　　重新出让还是另有蹊跷 地块归属成迷？

　　其实在此之前，南京[NanJing]区域地王[DiWang]就出现过更改规划[GuiHua]的现象。上个月9日，恒盛尚海湾就针对其楼层更改过项目规划[GuiHua]，而这也是自其2007年诞生以来，经历了“易主”之后的第二次规划[GuiHua]变更；今年年初雅居乐江北地王[DiWang]也曾小幅上调容积率，曾经的地王[DiWang]似乎不经历一些“改变”很难上市。

　　与这些区域地王[DiWang]相比，下关[XiaGuan]梅家塘地块的总价及市场关注度均并不算高，但过万的楼面地价依然创下了区域新高。虽然该地块在用地性质上为二类居住用地，但2年前的规划[GuiHua]要点中包含了部分商业产品，这就给开发商提供了腾挪空间，“开发商有可能通过利用这部分商业来分担高地价压力，而此次用地性质的调整恐怕也基于此”，有业内人士分析。

　　针对该地块的产品打造365地产家居网致电南京[NanJing]商茂相关负责人，却意外得知该地块目前并未在开发商手中。“当前这块地还没有到我们手中，具体规划[GuiHua]更改情况并不清楚”，南京[NanJing]商茂房地产相关负责人表示。365地产家居网拨打了规划[GuiHua]公示上的咨询电话，接电话的工作人员表示，“目前这块地已经收回，更改用地性质主要是为了契合整个区域的开发建设，接下来会不会重新拍卖尚在研究当中。”

　　“按照正常的土地出让流程，政府在更改土地规划[GuiHua]性质之前要先有收回的公告”，南京[NanJing]工业大学天诚不动产副所长吴翔华表示。随即365地产家居网查阅了南京[NanJing]市国土局官方网站，并未查到关于该地块收回的公告。吴翔华认为，此次规划[GuiHua]的调控恐怕与下关[XiaGuan]整体的开发有关系，当前其绿化率、容积率等相关开发建设条件尚未正式出来，需要重新评估之后才能考虑其价格问题，单从其地王[DiWang]本身来看意义并不大。

　　吴翔华指出，地王[DiWang]都是虚的，它本身不一定能实现其楼王的价值，“地王[DiWang]有千变万化的本领，改规划[GuiHua]、容积率、调整楼面价、退地等等，不是土地价格高给人房价上涨的预期，而是房价有涨的预期才导致开发商能以这么高的价格去拿地，不能被地王[DiWang]所迷惑”。

　　该地块相关情况365地产家居网也将会持续关注。（365地产家居网 贾丛）