要让中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]成为一个民生市场[ShiChang]，就得从根本上确定住房[ZhuFang]市场[ShiChang]发展的宗旨，即生产安全舒适、绝大多数民众有支付能力的住房[ZhuFang]。

　　中共十八大将于11月8日召开，这次大会除了高层人事的重大调整之外，经济改革将成为外界最为关注的焦点。因为新领导班子上任后进行的重大经济改革不仅关系到未来几年中国经济的发展，而且关系到中国社会能否长治久安，特别是住房[ZhuFang]市场[ShiChang]，其发展不仅涉及千家万户的基本权益，而且居住权是国人最大的民生问题。如果住房[ZhuFang]市场[ShiChang]仍然是没有一个明确的发展目标，那么不仅绝大多数民众的利益无法得到保护，民众对新一任政府的期许就会弱化。因此，中国需要一个什么样的住房[ZhuFang]市场[ShiChang]，既是十八大后中国经济改革的第一个切入点，也是检验新领导班子的试金石。

　　前十年的中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]，是以支柱性产业带动中国经济增长，以“房地产化”推动GDP快速上升，但由于没有严格区分住房[ZhuFang]投资与消费，没有把绝大多数人的居住权作为第一要务，从而使得房地产政策把中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]变成了一个投资投机为主导的市场[ShiChang]，变成了赚钱工具。在这种情况下，房价被快速推高，绝大多数人的住房[ZhuFang]消费需求被挤出市场[ShiChang]。可以说，这样一个高房价市场[ShiChang]不仅影响了企业投资取向及资源流向，阻碍了产业结构调整，而且造成了严重的社会财富分配不公，增加了金融体系的风险。此外，它还容易造成政府官员严重贪污腐败以及整个社会核心价值的扭曲和丧失。这样的住房[ZhuFang]市场[ShiChang]给整个社会带来了一系列严重的经济与社会问题。

　　近几年房地产市场[ShiChang]调控的方向是，中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]不能继续这样的扭曲发展之路，而是要从根本上确立发展的宗旨，从根本上改变中国房地产业的基本性质，要让房地产市场[ShiChang]回归到居住功能上来，让中国房地产市场[ShiChang]成为保证及改善居民居住条件的市场[ShiChang]。住房[ZhuFang]市场[ShiChang]就是一个民生市场[ShiChang]，住房[ZhuFang]市场[ShiChang]的民生性既决定了中国房地产市场[ShiChang]未来的发展方向，也将改变现在及未来房地产市场[ShiChang]的基本政策及房地产市场[ShiChang]的利益关系。民生化住房[ZhuFang]市场[ShiChang]才是为绝大多数人谋利的市场[ShiChang]，才是保证中国经济协调发展的市场[ShiChang]。实现住房[ZhuFang]的民生性，实现住房[ZhuFang]市场[ShiChang]性质上的转型，政府就得在与住房[ZhuFang]市场[ShiChang]相关的土地政策、财政政策、信贷政策、税收政策及住房[ZhuFang]保障政策方面进行重大的制度改革。

　　首先要改变当前十分不合理的土地制度，比如农村集体所有的土地只有所有权与使用权，而没有转让交易权及剩余索取权，国家所有的土地才可交易转让。可以说，正是这种不合理的法律制度成为地方政府掠夺农民利益的根本所在。还有，既然土地为国家所有，那么国有土地就是全国人民共同所有的土地。因此，无论是土地的交易所得还是土地的溢价不应该为地方政府所有，而应该是全国人民所有。

　　目前《城市土地管理法》所规定的内容，即地方政府交易土地的出让金为地方政府所有及支配，在很大意义上是违宪的。当前国内土地市场[ShiChang]及住房[ZhuFang]市场[ShiChang]许多严重问题，很大程度上都与这种违宪有关。因此，对中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]的土地制度进行改革，一是要让全国所有的土地的权能合一，而不是分离，都可交易与转让。但是对于国有土地，其出让金不能归地方政府所有，而是要建立起全国性土地基金，为全国人民所有。土地基金的收取与使用通过全国人民代表大会的财政预期决算来进行。地方政府的财政支付则更多的通过征收物业税的方式来进行。只有通过财政及税收制度改革切断地方政府对土地出让金的依赖，才能让国家的房地产宏观调控政策在地方得到执行与落实。否则，土地财政的问题会让国内房地产宏观调控一直受到来自地方政府的各种阻碍与干扰。

　　其次，要实现住房[ZhuFang]市场[ShiChang]的民生性，就得对当前的住房[ZhuFang]市场[ShiChang]有一个严格清楚的分割。即用政策对住房[ZhuFang]的投资性、住房[ZhuFang]的消费性、保障性住房[ZhuFang]等作出一个严格区分。三者的比例最好是20∶70∶10。也就是说，应把投资性住房[ZhuFang]的规模限定在20%的范围内，主要是各种商业住房[ZhuFang]、住房[ZhuFang]信托投资及高端住房[ZhuFang]投资等。在住房[ZhuFang]市场[ShiChang]中，应有10%的保障性住房[ZhuFang]，否则国家财政没有能力建造。其余的就是消费性住房[ZhuFang]市场[ShiChang]。

　　对住房[ZhuFang]市场[ShiChang]作出严格区分，发达国家有不少现成的法律与经济杠杆可供参考，比如差异化的信贷政策以及各种住房[ZhuFang]的税收政策。中国香港和新加坡针对住房[ZhuFang]市场[ShiChang]的投机炒作所使用的住房[ZhuFang]税收政策就能将房地产投机炒作者挤出市场[ShiChang]。对于近几年来的中国房地产宏观调控来说，许多政策不仅考虑不周全，而且患得患失，这就使得中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]的投机炒作行为越来越疯狂，住房[ZhuFang]价格飙升。因此，十八大后，中国的住房[ZhuFang]市场[ShiChang]要想真正成为消费为主导的市场[ShiChang]，就得通过差异化的信贷政策以及严格的住房[ZhuFang]税收政策来落实，而不是如当前这样频繁使用政府的行政干预。可以说，当前国内住房[ZhuFang]市场[ShiChang]难以调整及转型的原因，很大程度上与政府的行政干预有关。而且对于住房[ZhuFang]市场[ShiChang]投机投资进行事前、事中和事后限制，要以出台最为便利的政策为起点，不要在房地产政策的推出上犹豫不决或者出尔反尔。还有保障性住房[ZhuFang]不是大造，而是要根据政府的财力，将保障房建设数量控制在一定范围内。

　　城市化是未来经济增长的动力，而住房[ZhuFang]市场[ShiChang]发展又是城市化的主要内容。十八大后，中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]应该是一个改善民生的市场[ShiChang]，而不是宏观调控及赚钱的工具。要让中国住房[ZhuFang]市场[ShiChang]成为一个民生市场[ShiChang]，就得从根本上确定住房[ZhuFang]市场[ShiChang]发展的宗旨，即生产安全舒适、绝大多数民众有支付能力的住房[ZhuFang]。而达到该目标就得对当前中国土地制度、住房[ZhuFang]税收制度及信贷制度进行重大改革。（作者系中国社科院金融研究所研究员）