种种迹象表明，在楼市的有效调控下，房价[FangJia]总体保持平稳态度，暴涨暴跌的可能性为零。不过，在刚需等因素的刺激下，楼市回暖迹象日益明显。

　　2012年11月1日上午11点40分，中国指数研究院发布《2012年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告》（以下简称《报告》），《报告》显示：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市[ChengShi]新建住宅的全样本调查数据，2012年10月，全国100个城市[ChengShi]（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第5个月环比上涨，涨幅与上月持平，其中56个城市[ChengShi]环比上涨，42个城市[ChengShi]环比下跌，2个城市[ChengShi]持平。

　　亚太城市[ChengShi]房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》记者采访时分析认为：“10月住宅环比涨幅与上月持平，同比跌幅继续缩小，说明当前房价[FangJia]处于探底震荡爬波复苏阶段。而楼市局部呈现出回暖迹象，暗示房企‘以价换量’结束的同时迎来‘以量保利’趋势明显。”

　　楼市逐渐回暖

　　《报告》显示，与上月相比，本月房价[FangJia]环比下跌的城市[ChengShi]个数增加4个，其中跌幅在1%以上的有8个；本月环比上涨的城市[ChengShi]比上月减少4个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有18个，较上月增加10个。同比来看，全国100个城市[ChengShi]住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为1.00%，比上月缩小0.40个百分点。北京、上海等十大城市[ChengShi]住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.60%，连续第10个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市[ChengShi]住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5850元/平方米，环比上涨0.86%。

　　亚太城市[ChengShi]房地产研究院院长谢逸枫分析认为，从10月环比上涨城市[ChengShi]数据看，10月环比上涨城市[ChengShi]56个，比9月房价[FangJia]环比上涨城市[ChengShi]减少4个。从10月环比下降城市[ChengShi]数据看，10月房价[FangJia]环比下降城市[ChengShi]42个，比8月房价[FangJia]环比下降城市[ChengShi]增加4个，持平城市[ChengShi]环比2个与9月保持相同。从10月环比房价[FangJia]涨跌幅城市[ChengShi]数量看，自6月止跌后连续第5个月环比上涨，涨幅与上月持平停涨。而10月价格环比下跌的城市[ChengShi]个数增加4个，跌幅在1%以上的有8个；本月环比上涨的城市[ChengShi]比上月减少4个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有18个，较上月增加10个。10月住宅均价环比涨幅持平止涨，环比上涨城市[ChengShi]个数继续不断减少，环比房价[FangJia]下降城市[ChengShi]个数不断增加。而10月住宅同比均价降幅收窄，同比上涨城市[ChengShi]个数暴增，同比下降城市[ChengShi]个数则暴减，说明房价[FangJia]处于探底震荡爬波复苏过程。一方面是中央房地产调控已经取得显著成效，房价[FangJia]合理回归趋势越来越明显。另外一方面是房价[FangJia]不存在大涨大跌，房地产市场保持稳定发展。

　　实际上，自今年6月起，房价[FangJia]止跌回涨后，住宅均价环比连续5个月环比上涨，环比均价涨幅不断收窄，过半城市[ChengShi]房价[FangJia]下降，到10月持平停涨。

　　“住宅均价同比连续8个月下降，降幅亦不断收窄，说明房价[FangJia]基本见底，房价[FangJia]小幅度反弹趋势。”谢逸枫表示。

　　他认为，房价[FangJia]上涨局部反弹苗头已经开始蔓延，表明中央调控房价[FangJia]压力巨大,房价[FangJia]进入上涨通道之态势。估计今年最后二个月百城住宅均价环比将继续保持小幅度上涨，同比降幅继续收窄至到转成上涨。毫无疑问，随着调控微调城市[ChengShi]扩大，刚性与改善需求持续释放，销售成交量的放大，房价[FangJia]将保持平稳小幅度上涨，预计明年二季前楼市回暖非常有希望。

　　四季度几无下降空间

　　在楼市调控政策持续发力的背景下，为什么房价[FangJia]还会出现连续五个月上涨的情况呢？

　　在谢逸枫看来，全国60个城市[ChengShi]实施楼市调控微调放松是其重要原因之一。他表示，楼市回暖迹象明显，大量的购房者积极入市，成交量同比大量上升和购买力集中释放导致多个一二线城市[ChengShi]楼市率先回暖。同时因部分限购城市[ChengShi]购房需求和资金转移到未限购的二三线城市[ChengShi]，房价[FangJia]出现上涨趋势。

　　其二，市场购买力旺盛，也是调控累积叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费及公积金调整等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。而部分房企停止价格优惠政策，上调价格。

　　三是土地市场回暖，恐房价[FangJia]反弹，购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市[ChengShi]房价[FangJia]出现小幅度反弹，而未限购二三线城市[ChengShi]因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响，导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。

　　此外，融资渠道宽松，低成本融资，拿地惜金。部分房企商品房库存去化加快，前期良好的销售业绩让房企不缺钱。这也是造成楼市回暖的重要原因。

　　不过，楼市离全面回暖为时过早，市场销售回暖痕迹的出现是刚需的旺盛所致。谢逸枫直言道：“目前房地产市场运行依然保持以稳定发展趋势，供需平衡，住宅销售和地价在总体上都保持着平稳。总体看，房地产市场未出现‘大起大落’格局，但是投机投资性购房需求得到明显抑制，房价[FangJia]涨幅继续回落基本平稳，商品住房总库存量仍处历史高位。”

　　对于四季度的房价[FangJia]，谢逸枫认为，今年第四季度楼市房价[FangJia]几乎无下降空间。大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄，甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企，则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。