昨天,10月23日,农历九月初九重阳节。让老人[LaoRen]老有所养是我国的传统美德,但现实生活中,许多老年人不但得不到关照,甚至应有的合法权益也常常受到侵犯。房屋[FangWu]产权受到侵害便是其中之一。据江西省司法部门统计,在老年人维权案例中,房产被侵害的占九成以上。而其他方面,如老年人的赡养等问题,也大多与房产有关。“房”不胜防。那么,老年人该怎样看住自己的房产呢?

　　房屋[FangWu]被儿子擅自出售,老人[LaoRen]有权要回

　　2012年4月28日,外出旅游回来的梁卫华夫妻[FuQi]突然发现自家的门锁换了,而里面住着的是他们根本不认识的人。摸不着头脑的他们通过仔细询问方知,他们儿子因急需钱用,未经二老许可,趁他们不在家,将他们所有的房屋[FangWu]卖了。“我们不同意卖房,你们赶快搬走!”夫妻[FuQi]俩十分生气。“可你们的房屋[FangWu]迟早是你儿子的,他有权代表你们。”买主并不示弱,并亮出了《购房协议[XieYi]》及儿子出具的收款收据。这对老夫妻[FuQi]立刻泄了气。

　　法官释法:梁卫华夫妻[FuQi]有权收回房屋[FangWu]。一方面,《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。”由于房屋[FangWu]系梁卫华夫妻[FuQi]所有,只有他们才享有对房屋[FangWu]的占有、使用、处分和收益的权利,其儿子并非所有权人,当属于无处分权人,夫妻[FuQi]俩自然享有索回权。另一方面,《民法通则》第66条规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。”梁卫华夫妻[FuQi]并没有授权儿子出卖房屋[FangWu],父母与儿子之间的身份关系也不能让儿子当然地享有代理权,即儿子的出售行为属于无权代理,只要梁卫华夫妻[FuQi]不予追认,便无法对他们产生法律效力。

　　房主被女儿私自变更,老人[LaoRen]有权恢复

　　2012年5月8日,退休在家的黄世华夫妇想做点小生意,增加点收入也可打发寂寞。当他们持房产证要求房管局办理他项权证,以便抵押贷款获得经营资金时,却被告知该房产证早已无效,房主也已变成了他们女儿。原来,女儿担心夫妻[FuQi]俩百年之后将房屋[FangWu]交给儿子,遂悄悄拿来他们的身份证,借口房产证已经遗失,通过熟人,瞒着他们将户主变更成了自己。事后,夫妻[FuQi]俩曾多次要求女儿改回来,却均被女儿以各种理由搪塞。

　　法官释法:黄世华夫妻[FuQi]有权要求恢复自己为房主。《物权法》第16条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”表面看来,房主已变成女儿,房子便是女儿的,夫妻[FuQi]俩要想恢复自己为房主,就必须经过女儿同意。其实不然,因为该法第19条还规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”也就是说,黄世华夫妻[FuQi]可撇开女儿,持原有的房产证为凭,直接申请更正登记。

　　配偶恶意侵占房屋[FangWu],老人[LaoRen]有权拒绝

　　2011年7月,早年丧偶、年逾七十的陈高珍老人[LaoRen]再婚了。但他当时并不知道,后妻实际看中的只是他那价值百万的房子。婚后不久,后妻就多次要求将房屋[FangWu]改成夫妻[FuQi]共有,但被陈高珍老人[LaoRen]一再拒绝。2012年6月17日,后妻突然带着儿子、儿媳、女儿、女婿强行入住,陈高珍老人[LaoRen]反而因房间不够被“挤”出了家门。面对陈高珍老人[LaoRen]希望外人离开的请求,后妻却振振有词:我们是夫妻[FuQi],房屋[FangWu]已成为夫妻[FuQi]共同财产,我自然有权安排他人居住。

　　法官释法:该房屋[FangWu]并非陈高珍老人[LaoRen]与后妻的共同财产,陈高珍老人[LaoRen]有权要求后妻儿子、儿媳、女儿、女婿离开。《婚姻法》第19条规定:“夫妻[FuQi]可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。”即尽管陈高珍老人[LaoRen]已与后妻再婚,但后妻并不能因再婚而当然地获得对陈高珍老人[LaoRen]婚前个人房屋[FangWu]的共有权。后妻要想使该房屋[FangWu]转化为夫妻[FuQi]共同财产,就必须与陈高珍老人[LaoRen]达成书面协议[XieYi]。正因为没有相关书面协议[XieYi],决定了该房屋[FangWu]仍然只是陈高珍老人[LaoRen]的个人财产,后妻无权以女主人的身份随意带领他人“鸠占鹊巢”。

　　拒不履行遗赠抚养协议[XieYi],老人[LaoRen]有权反悔

　　早在2011年3月10日,75岁的郭友兰便与李兴东签订了一份《遗赠抚养协议[XieYi]》,约定由李兴东负责郭友兰老人[LaoRen]的生养死葬,让其安度晚年;郭友兰老人[LaoRen]百年之后,其价值上百万元的房屋[FangWu]所有权即转移给李兴东。起初,李兴东尚能遵守诺言,不久便渐渐松懈,甚至发展到对郭友兰老人[LaoRen]不管不顾。至2012年7月,郭友兰老人[LaoRen]明确宣布不要李兴东照顾。李兴东表示,不要照顾可以,但《遗赠抚养协议[XieYi]》已经公证,其无权反悔。

　　法官释法:李兴东无权获得房屋[FangWu]。《继承法》第31条规定:“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议[XieYi]。按照协议[XieYi],扶养人承担该公民生养死葬的义务,享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第56条也指出:“扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议[XieYi],扶养人或集体组织无正当理由不履行,致协议[XieYi]解除的,不能享有受遗赠的权利,其支付的供养费用一般不予补偿;遗赠人无正当理由不履行,致协议[XieYi]解除的,则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。”即抚养人要想获得约定的财产,就必须履行协议[XieYi]所规定的义务。正因为李兴东未尽职责,决定了遗赠扶养协议[XieYi]虽经公证机关公证,郭友兰老人[LaoRen]同样有权解除。