张亚楠：欢迎收看《新闻评论》。土地[TuDi]市场在临近年末时变得格外热闹，地王开始连续出现，一线城市土地[TuDi]出让金收入明显出现大幅增长，培科怎么理解？

　　苏培科：政治局的会议明确提出，要保持宏观经济政策的连续性，我们的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]要继续，还有住房保障工作要加强，这几个方面渗透了基调，但是市场里的表现量价齐升的现象开始出现，还有最关键的土地[TuDi]市场的价格，之所以关注，一个很关键的因素就是由于面包的价格很大程度上取决于面粉的价格，土地[TuDi]相当于面粉价格，他的价格上涨或者是大涨，将对房地产[FangDiChan]的影响非常严重，如果这个价格进一步上涨，你要调控[DiaoKong]楼市，那么价格不涨，那是不可能的，而且他不可能开发商亏着钱去卖房子，所以房地产[FangDiChan]市场目前的疯狂跟升温显然是有悖于宏观调控[DiaoKong]的主基调，所以就想北上广10个城市现在已经创出了16个月来的新高，是两个方面，一个是由于卖的量大了，同时价格也上涨了，地王频频出现，实际上价格在进一步的推升，这个是非常担心的，尤其是地王现象的频频出现，他对房地产[FangDiChan]价格的拉动效应非常严重，因为一个地方一旦制造了地王，周边的地价房价同步抬升，使得房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的难度会大大加大，你要调控[DiaoKong]房地产[FangDiChan]，一定要高度关注目前的土地[TuDi]市场的价格的变化，必须要有对土地[TuDi]市场的适当的调控[DiaoKong]政策，否则很难起到从根本上抑制，而且最近看到一个消息，前一段时间各大网站头条，似乎好像让人感觉挺振奋，土地[TuDi]出让金的补偿提高了10倍，大家感觉以往的给农民的补贴比例太小，一个大蛋糕你只分了一个角，现在我要提高10倍，可能要让农民多分一点，这个感觉好像似乎确实是很振奋人心，但是回过头来一想，因为你对土地[TuDi]市场的管理规范还不透明，会不会地价的拍卖更高？以成本上升为由，说我给农民补偿已经提高了10倍了，我定价是不是也应该提高，如果是这样的话，地方政府卖价卖的越高，地方政府也得到了好处。

　　首先，土地[TuDi]卖出去了，土地[TuDi]的收入越来越多，土地[TuDi]财政难题也解决了，所以这个是补偿提高之后的一些担心，另外面粉价格往往会转嫁给面包，因为如果你的地价的补偿不是买地的人去承担，一定是买房的人承担，所以变相的要推高房价上涨，如果是这样，高房价不但下不来，反而有可能会进一步的抬升，第三，对于土地[TuDi]的调控[DiaoKong]还有土地[TuDi]出让的缺乏，一定的透明度跟必要的管理约束措施使得土地[TuDi]出让金收支缺乏透明度，比如过去在2001年到2010年，这10年中国的土地[TuDi]出让金达到10万亿，10万亿人民币怎么去用，谁也不知道，而且作为地方政府的第二财政，使得这笔账非常糊涂，既然要提高土地[TuDi]的使用效率，你就不能让地方政府大肆的卖地，对于卖地收入，必须要进行必要的监管约束，否则这个钱用到什么地方，不知道，价格推得很高，把钱买回来了，最后去哪里了，不知道，这个事情是未来最大的担忧，所以对土地[TuDi]市场价格的一举一动，包括对土地[TuDi]市场的政策的变化，我们希望给农民多一些补偿，提高补偿比例，同时要抑制土地[TuDi]出让的价格，如果价格太高的话，房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]是很难进行下去的，所以新一届的领导人应该在楼市调控[DiaoKong]这一块除了坚定不移的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策主基调之外，还要注意几个问题，我们坚定房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]方向的时候，一定不要再回到以往的房地产[FangDiChan]绑架经济老的路子上去，不要被楼市绑架，你要新的增长点，比如启动内需，工作会议里面也提出了，要启动内需，要有利的启动， 启动内需有很多的约束措施，必须要进一步的去解决这些事情，让大家有钱，让大家敢于消费，要强化新兴产业的投资力度，如果投资比例下来之后，经济增速可能会影响，于是很多的地方政府跟开发商就赌，绑架思维，一旦经济出现滑坡，还得依赖房地产[FangDiChan]，如果转变这样的绑架思维，是不是加大新兴产业的投资力度，是不是会改变目前绑架思维，这个是下一步调控[DiaoKong]房地产[FangDiChan]要注意的方向。

　　第二，设法要破除土地[TuDi]财政的格局，如果土地[TuDi]财政格局继续存在下去，地方政府没有调控[DiaoKong]楼市的积极性，所以很多的调控[DiaoKong]政策屡屡失效，很多地方政府阳奉阴违，虽然一边说要调控[DiaoKong]，一边在想方设法的抬高土地[TuDi]价，使得房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]难度加大，要有几方面解决地方政府的土地[TuDi]财政几个方面，第一，要规范管理土地[TuDi]出让金的收支，你要用到哪里，收了多少钱，要有一笔明确的账，要进行审计，才不至于把钱拿出去稀里糊涂的花，增加一些约束，第二，我们要调控[DiaoKong]土地[TuDi]价格，不要让地价卖了太高，卖的太高的最终结果房价会进一步上涨，要抑制房价，首先要抑制地方政府的卖地价格，否则一切的调控[DiaoKong]解决不了根本问题，第三，要实施财税体制改革，要对地方政府跟中央政府之间的税收分配进行进一步的调整，否则地方政府财权势权人权不匹配的话，可能会做出举债的冲动，或者是卖地的冲动，所以中央适当的向地方对分配一些，同时要加强对地方政府的人员约束，否则你有多少也不够，所以要对土地[TuDi]财政要加大他的透明度，加大他的管理，这个是房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的关键。

　　我们一直在呼吁，要调控[DiaoKong]房地产[FangDiChan]，必须要实施供给管理，有几个方面，要加大保障性住房的供给，比如廉租房，公租房之类的，要供给到位，同时还有个问题，要对他的分配使用要透明，否则廉租房公租房可能分配给谁了，你不知道，或者是房子可能2、3年之后又变成商品房卖了，好像保障房永远是给不够的，要加大对他的管理强化他的透明度，只有这样，保障房政策才能够落到实处，中央政府也制定了计划，十二五期间要建设3600万套保障性住房，但是现在完工率很低，应该加强加快保障性住房的供给力度，第二要规范房屋租赁市场，目前房屋租金的随意飙升再加上房屋租赁市场的混乱，使得逼着你去买房，这个市场应该规范之后，可能会缓解一部分刚性需求，第三，供给管理的很关键的因素是税收调控[DiaoKong]手段，房地产[FangDiChan]税是一个重要的因素，还有遗产税、赠与税、空置税，只有这些税收征收到位之后，对于存有多套房的人，他把存量释放出来，减少房地产[FangDiChan]空置，否则我有多少土地[TuDi]也不够盖房，有多少房子都被空置，结果还有很多人没有房住，所以公平与效率包括资源的闲置浪费，应该通过税收的方式来进行进一步的调控[DiaoKong]，让存量房释放出来，加大市场的供给，楼市调控[DiaoKong]才能够真正到位。

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