与以前的宏观调控[DiaoKong]相比，2012年最突出的表现是，频现的地方政府“微调”与中央政府一贯的坚守展开了多方博弈，但从结果及中央层面多次的表态来看，“坚持楼市[LouShi]调控[DiaoKong]不动摇”仍是未来的主基调。同时[TongShi]，经过两年多来的历练与积累，调控[DiaoKong]将更加注重市场、经济和法制手段。

　　日前，中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市[ChengShi]新建住宅的全样本调查数据显示，2012年12月，全国100个城市[ChengShi]（新建）住宅平均价格为每平方米9715元，环比上涨0.23%。同时[TongShi]这也是自2012年6月止跌后，房价的连续第7个月环比上涨。

　　“这一数据预示着眼前楼市[LouShi]调控[DiaoKong]面临的压力依旧很大。”北京大学教授陈国强接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示。

　　综观2012年，楼市[LouShi]似乎一直都不怎么平静。据记者统计，这一年里，全国先后有近30个城市[ChengShi]通过调整土地出让、房贷利率优惠折扣、房源解禁、买房奖励、购房入户、调整限购条件等方式进行“微调”。即便到了年末收官之时，楼市[LouShi]也一反常态迎来了上述[ShangShu]“暖冬”。

　　“单从上述[ShangShu]事实来看，调控[DiaoKong]效果目前的确还不够稳定，但就总体而言，楼市[LouShi]宏观调控[DiaoKong]已初见成效，投资投机类需求得到明显遏制。同时[TongShi]，坚持调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不动摇仍是未来主基调。”中国房地产业协会相关负责人接受记者采访时如是说。

　　多方博弈

　　随着房产税扩容将至，从2010年4月开始执行的“史上最严”楼市[LouShi]宏观调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，至今已经历了两年之久。

　　回溯到2012年第一季度，在楼市[LouShi]宏观调控[DiaoKong]不放松的形势下，开发商当时为维持正常运营，只能无奈地选择跑量。“以价换量”一时成为行业里最热门的词汇，“最重要的是先要活下来”也顺势成为大多数开发商的共识。

　　但在“买涨不买跌”的消费心理作用下，消费者却并没有在上述[ShangShu]背景下积极入市。统计数据显示，上海楼市[LouShi]2012年开春的成交量创下2006年以来的同比新低，仅为平均值的36.06%，一向火爆的北京楼市[LouShi]这一时期基本无成交。

　　这个时期，不光是成交量难以回升，房价也在持续下跌。相关统计数据显示，2012年4月份，全国100大城市[ChengShi]4月住宅成交均价每平方米8711元，环比下降0.34%，为连续8个月下跌，同比则是自2011年6月以来的首次走低。

　　从之后的情形来看，2012年第一季度房价相比全年明显处于低位，楼市[LouShi]却反倒意外地出现了上述[ShangShu]成交量萎靡的窘境，一些依靠房地产业拉动地方经济增长的地方政府，此时终于“熬”不下去了。随后，一连串的地方“微调”（如下表所示）就陆续开始上演。

　　其中，上海、佛山、芜湖等城市[ChengShi]的细则由于触碰调控[DiaoKong]红线被紧急叫停；湖南、河南、石家庄、珠海等省份或城市[ChengShi]的细则迫于媒体舆论压力，未能出台就夭折；只有成都、重庆、扬州等少量城市[ChengShi]的“微调”政策[ZhengCe]被放行。

　　即便如此，上述[ShangShu]地方政府与中央政府之间的博弈开始后，立即对市场产生影响，楼市[LouShi]“红五月”就此上演！这种“逆袭”直接使楼市[LouShi]在2012年第二季度开始呈现出“止跌回稳”的态势。

　　以此为界，从2012年第三季度开始，即使7月份住房和城乡建设部与国土资源部联袂下发“紧急通知”，要求各地方节制“微调”救市措施；国务院也于8月初组织8个督察组分赴16个省区市进行政策[ZhengCe]落实之督导检查，但并未过多地改变开发商对后续市场预期的看好。

　　接着，到了2012年第四季度，在调控[DiaoKong]仍未放松的背景下，虽然“金九银十”让人有些失望，但11月和12月的翘尾却十分明显。统计数据显示，11月10个典型城市[ChengShi]土地成交均价环比上涨18%，同比上涨10.1%，创22个月以来的新高。北京、上海、广州、深圳、南京、成都、珠海7个城市[ChengShi]在11月27日至12月3日的7日内，共出现了7个地王。

　　决心不变

　　记者通过对2012年全年中央政府及相关部门出台的政策[ZhengCe]及表态内容进行综合分析发现，“坚持调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不动摇”、“继续抑制投机投资性购房需求”之类的表述被提及最多。

　　“自从2012年5月之后，我国的CPI指数一直维持在3.0%以下，即便如此，中央依旧没有放松对楼市[LouShi]的调控[DiaoKong]，反倒一直在强调经济增长要摆脱对房地产业的过度依赖。”上述[ShangShu]负责人明确表示，这无疑显示了中央政府坚持调控[DiaoKong]不动摇的决心。

　　最近刚刚闭幕的全国住房城乡建设工作会议也再次强调，“下一步，仍将坚定不移坚持房地产市场调控[DiaoKong]，并密切监测市场形势，强化市场监管。同时[TongShi]，还要编制和实施住房发展和建设规划，引导和稳定市场预期。”

　　针对这一轮调控[DiaoKong]，陈国强认为它在强调住房保障的同时[TongShi]，也强调了如何增加普通商品房的问题。“虽然在北京、上海这些重点城市[ChengShi]每年用地计划都没有完成，全国连续3年的住宅用地的计划也没有完成，但比较起来看，每年都在保持一定规模的增长。”

　　与此同时[TongShi]，业内专家还普遍认为，随着实际情况的不断变化，下一步在调控[DiaoKong]手段和方式上也需进一步优化。

　　上述[ShangShu]负责人也对记者表示，“随着改革的深化，今后在调控[DiaoKong]方式和政策[ZhengCe]体系上会有所调整，调控[DiaoKong]手段也将会更加注重市场、经济和法制手段。同时[TongShi]，调控[DiaoKong]也将由重点关注短期效应，转变为关注行业未来长期发展。”

　　“另外，还值得注意的是，在调控[DiaoKong]问题上，地方政府跟中央政府的诉求其实是有一定差异的。同样，在不同的城市[ChengShi]、区域，房地产业发展的状况、发育水平、管理规范程度也都存在差异。”陈国强进一步表示，“今后在统一坚持抑制投资投机类需求不变的同时[TongShi]，也应考虑如何因地制宜，在不踏破‘红线’的前提下，应适当给予地方政府一定的‘微调’空间。”