题记：2012年，中国房地产企业[QiYe]年度销售[XiaoShou]TOP50榜单终于尘埃落定。虽然2012年仍然是调控最严格的一年，但是无论从全国总量，还是规模企业[QiYe]的销售[XiaoShou]业绩来看，都出现了进一步的提升[TiSheng]。尤其是千亿千万阵营，万科、恒大、绿地、保利率先飞跃，中海、万达紧随其后。此外，今年[JinNian]的榜单中，600亿至900亿之间出现了一个断档，未来哪些企业[QiYe]将去填补这个空档，哪些企业[QiYe]也将迈入千亿的行列，这对企业[QiYe]未来的发展道路，特别是在管控模式、产品结构、区域布局等方面提出了新的要求，我们将拭目以待。

　　1、集中度：房企分化加剧，龙头企业[QiYe]集中度进一步提升[TiSheng]

　　2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势。今年[JinNian]销售[XiaoShou]金额[JinE]与面积在去年基础上继续上升。同时，由于大型企业[QiYe]具有中小企业[QiYe]所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业[QiYe]集中，导致今年[JinNian]企业[QiYe]集中度进一步大幅提升[TiSheng]。

　　从上市房企销售[XiaoShou]集中度来看，2012年全国TOP10企业[QiYe]市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点， TOP20企业[QiYe]相较去年，有2.77个百分点的上升。而2011年时，上升幅度在0.5个百分点以下，表明龙头企业[QiYe]从今年[JinNian]市场回暖行情中获益更大。

　　表1、上榜企业[QiYe]销售[XiaoShou]金额[JinE]集中度

　　2、门槛：销售[XiaoShou]门槛全面提升[TiSheng]，TOP10门槛提升[TiSheng]逾百亿

　　从企业[QiYe]入榜门槛来看， 2012年中国房地产企业[QiYe]TOP10门槛提升[TiSheng]最明显，分别达到460亿元和411万方，对比2011年TOP10企业[QiYe]销售[XiaoShou]金额[JinE]入榜门槛增幅达46%。

　　除此之外，TOP20门槛也略有提高，销售[XiaoShou]额从180亿上升至233亿元，销售[XiaoShou]面积从166万方上升到249万方。销售[XiaoShou]面积门槛增长速度为50%，高于销售[XiaoShou]额增长速度，表明在面对今年[JinNian]的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售[XiaoShou]的企业[QiYe]在今年[JinNian]的大势中更占据主动性。

　　从今年[JinNian]最新公布的TOP50门槛来看，销售[XiaoShou]金额[JinE]从2011年的78亿元增加到2012年的102亿元，销售[XiaoShou]面积则从去年的63万方，上升到82万方，门槛同样继续提升[TiSheng]。

　　图1、2012年房地产企业[QiYe]销售[XiaoShou]进榜门槛（单位：亿元、万平方米）

　　房企整体规模登上新的台阶，千亿销售[XiaoShou]业绩已不再是神话，同时也可以发现，梯队差距一次次拉大，前50房企向前冲刺的动力在加大，房地产市场进入更为激烈的竞争格局。

　　销售[XiaoShou]金额[JinE]方面，千亿以上的超大型房地产企业[QiYe]个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至目前的3家，而且在均值上也较去年有所上涨。从企业[QiYe]表现来看，绿地与保利十分抢眼，借助高周转运营模式，两家企业[QiYe]今年[JinNian]均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。而原有的两个第二梯队企业[QiYe]晋级至第一梯队后，绿城和华润成为第二梯队的新秀，个数仍保持在5个。同时，第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争进一步加剧。谁能加强管控，做好周转，谁也许就是下一批千亿军团的后备军。

　　销售[XiaoShou]面积方面，几乎与销售[XiaoShou]金额[JinE]梯队保持一致，第一梯队个数增加1席，数量已达3家，其他梯队表现上，企业[QiYe]整体向前靠拢的趋势明显。

　　表2、2012年中国房地产企业[QiYe]销售[XiaoShou]业绩梯队格局

　　2012年，万科、恒大继续以1418亿元和1536万方继续盘桓房企之首，而绿地、保利也进入千亿阵营，在调控年实现规模飞跃。中海、万达则紧随其后，第一阵营的6大企业[QiYe]加速领跑，与第二梯队的差距逐步拉大。

　　万科继续成为行业的领头羊，全年销售[XiaoShou]额达1418亿元，同比2011年增长17%，上半年万科采取相对稳健的发展策略，对推案、销售[XiaoShou]节奏均衡把控，而在下半年抓住市场回暖的窗口期，万科明显增大了销售[XiaoShou]力度，在10月、11月、12月分别取得了137亿、171.3亿和147亿元的销售[XiaoShou]业绩。

　　恒大今年[JinNian]表现同样可圈可点，全年销售[XiaoShou]额达到923亿元，体现出企业[QiYe]从规模扩张到求稳做强的改变。2012年恒大在营销策略上的转变同样明显，开始由前几年的大幅降价转向强调品质，除了个别项目在推案节点有优惠外，今年[JinNian]恒大没有全国层面上的普遍降价。从推案节奏来看，恒大地产2012年对市场环境走势的解读精准。2012年，恒大把握短线波动，鉴于一季度市场低迷情况，恒大推货量较少，自二季度以来，恒大加大在售项目推售和新项目开盘力度，销售[XiaoShou]金额[JinE]持续放量。

　　此外，绿地集团[JiTuan]金额[JinE]榜上升至第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年[JinNian]在一线城市拿下多个核心地块，增强重点城市竞争力，在产品类型上，商业地产也有力地支撑了集团[JiTuan]业绩的稳定增长。保利今年[JinNian]表现突出，保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度，低融资成本和高财务安全性下，未来进一步上升空间可期。中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售[XiaoShou]节奏把控，今年[JinNian]取得了不错的成绩。

　　5、聚焦：世茂变革后再进前十，融创、招商高速增长

　　世茂房地产在经历了2011年的跌出前十之痛的深彻反思之后，2012年的企业[QiYe]自上而下的管理变革取得了极其显著的效果，业绩同比大增50%实现460亿。尽管业绩显著，但我们更加看重隐藏在业绩背后的两个方面：其一是在行业波动中推动了战略变革的速效化，几乎重塑了企业[QiYe]积极的精神状态，非常有效地鼓舞了企业[QiYe]士气和自信，提升[TiSheng]了该企业[QiYe]的整体战斗力，这点极其宝贵；其二是在高速增长中重新构建了一个强大的团队尤其是营销体系，这是企业[QiYe]发展的核心引擎。逆境中做大了业绩培养了团队提升[TiSheng]了管理，全面进入良性循环状态。

　　融创中国延续了2011年企业[QiYe]高速发展势头，今年[JinNian]得益于开发上的强强合作、扩张上的区域深耕、产品上的品牌溢价以及内控上的管理流程化等四方面提升[TiSheng]，企业[QiYe]业绩从去年的193亿,最终大涨84%达到2012年的356亿，速度惊人！2012年融创最重要的一个动作就是通过与绿城合作，不仅得以进军梦寐以求的华东市场，重回上海这座核心城市，而且可以接触绿城丰富的高端项目开发经验，这对融创而言是一项长远收益。除了与绿城展开合作，融创还大量借用合作拿地的手段获取优质地块，并降低资金风险，如企业[QiYe]分别在9、10月份与保利合作拿地，与方兴地产合作获得北京来广营地块等等。通过最近这两年的眼花缭乱的运作，考虑到融创现有的土储、稳定的团队、超强的营销能力，相信2013年有望进一步实现跨越式发展，相信500亿的目标是企业[QiYe]2013年的不二选项。

　　招商地产(000024,股吧)属于典型的"十年不鸣，一鸣惊人"。招商地产全年销售[XiaoShou]业绩同比增长超过70%，公司很好的利用了集团[JiTuan]140年庆这一抓手，早在一季度率先降价抢占市场窗口期，集团[JiTuan]总部和各城市公司负责人亲自研究、督导销售[XiaoShou]工作，将营销定价权下放，将销售[XiaoShou]、周转等考核指标与城市公司负责人薪酬挂钩，前三季度便提前完成全年销售[XiaoShou]目标，全年业绩更是达到了历史新高位，考虑到企业[QiYe]资金和资源的雄厚以及深圳前海开发的重大利好，2013年同样值得期待。

　　表3、2012年融创、招商、世茂销售[XiaoShou]业绩情况

　　6、资本：旭辉、新城借上市发力，路劲、蓝光为潜在资本化热门

　　今年[JinNian]先后成功登陆港股的旭辉集团[JiTuan]和新城控股两家企业[QiYe]，都是非常值得研究的典范，其中旭辉集团[JiTuan]的战略节奏感非常之好，经过近几年有效的全国化布局和产品细分的积累之后，在2012年迅速通过96%的高增长速度有效的实现了集团[JiTuan]规模跨越式跳升并顺利实现资本化，未来的发展中值得关注的是旭辉对近20个重点城市的聚焦关注以及500亿的发展目标的稳步推进。而新城控股则秉承了一贯稳健厚重的经营风格并保持了38%的良好增长速度，在完成长三角区域深耕的基础上目前集团[JiTuan]已经开始启动全国化布局以及商业产品体系开发的推进，华中的武汉、长沙已经进入并且取得明显效果，吾悦商业模式已然成型，双轮驱动模式是未来关注焦点。

　　而在尚未资本化的企业[QiYe]群中，路劲地产和蓝光地产就绝对属于大热门了，两家企业[QiYe]同样的都是通过今年[JinNian]一年的高效运作成功实现了百亿规模，其中路劲增长95%，而蓝光更是达到了105%。这两家企业[QiYe]中，路劲地产通过收购、消化和全面融合顺驰地产之后，目前已经进入全面发展快车道，通过今年[JinNian]的发展战略的进一步优化调整，不仅提升[TiSheng]了集团[JiTuan]的销售[XiaoShou]规模，同时集团[JiTuan]的运营效率、城市产能、品牌的塑造得到极大提升[TiSheng]。而蓝光地产作为四川第一本地品牌，在经历了过去几年战略梳理之后再度回归到企业[QiYe]所擅长的高周转模式，并且快速见效，区域深耕的品牌、资源、对本地化消费需求的深刻理解，再叠加企业[QiYe]日渐开放的资本对接的心态将会给企业[QiYe]带来进一步的发展空间。

　　附件一、2012年中国房地产企业[QiYe]销售[XiaoShou]金额[JinE]TOP50榜单

　　数据说明：

　　1、企业[QiYe]范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业[QiYe]。

　　2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。

　　3、数据来源：涉及的销售[XiaoShou]金额[JinE]及销售[XiaoShou]面积均为合同签约备案数据。

　　4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至2012年12月。