商报记者 李华友

　　重庆（楼盘）商报讯 昨日，龙湖[LongHu]地产（00960.HK）在渝举办全国性的发布会，提出整合地产开发、商业[ShangYe]运营、物业服务资源，为销售型商业[ShangYe]物业客户提供持续服务的平台，整合商业[ShangYe]招商资源和物业租售资源，为购买商业[ShangYe]物业的业主实现保值增值。

　　那么，这项被龙湖[LongHu]称为全国行业内首推的销售型商业[ShangYe]物业售后服务的计划背后动因是什么？行业人士分析，楼市调控当下，商业[ShangYe]地产成为房企争相追逐开发的背景下，不少商业[ShangYe]地产面临销售压力，如何吸引客户，是房企必须面对的问题。

　　动态 商业[ShangYe]物业有了“月嫂”

　　“龙湖[LongHu]从2003年涉足商业[ShangYe]地产，目前已整整10年。”昨日，龙湖[LongHu]集团执行董事、首席市场官秦力洪介绍，除继续深化“增持商业[ShangYe]”的发展战略外，今年正式启动“金苹果计划”，率先在国内提出销售型商业[ShangYe]物业“售后服务”理念，将业主从传统投资模式带入资产管理模式。

　　该项计划是通过对地产、物业、商业[ShangYe]三大业务板块进行全方位整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装SOHO等销售型商业[ShangYe]物业的闲置周期与提高租金收益。

　　秦力洪表示，“金苹果计划”通过专业平台和职业招商，提供龙湖[LongHu]针对销售型商业[ShangYe]物业的“月嫂”服务，缩短收益的“婴儿期”。“每个商业[ShangYe]综合体新开后，业主从购买到最后成功出租，肯定有一个闲置期，龙湖[LongHu]要做的就是帮业主缩短这个时间，即缩短业主的回报周期。截至2012年底，在全国已售商业[ShangYe]物业总数已达3.6万户，其中，重庆已售商业[ShangYe]物业就占1万多户。为这部分业主服务显得很有必要。”

　　模式 “三条腿”平衡联动

　　那么，被外界称为龙湖[LongHu]的“三条腿”的地产、商业[ShangYe]、物业如何联动？

　　“相比过去4年龙湖[LongHu]推出的各类平台，"金苹果"计划是首个跨越地产、商业[ShangYe]、物业的全新平台。”龙湖[LongHu]集团执行董事、首席市场官秦力洪表示，接下来，“增持商业[ShangYe]”将是龙湖[LongHu]核心战略之一，但对已售商业[ShangYe]物业和即将入市的商业[ShangYe]综合体来言，为客户实现保值、增值将是一个很重要的命题。

　　首先是商业[ShangYe]征集。即想在龙湖[LongHu]商铺做生意的商家和个人，免费进行登记；同时和已售商业[ShangYe]物业的业主进行接洽，比如租金在什么价位等；其次，龙湖[LongHu]商业[ShangYe]介入。对商业[ShangYe]征集进行分类；同时对销售的商业[ShangYe]物业，按照区域、当地的经济发展情况等做规划、定位，比如适合做什么，消费档次等。再次，让商家和业主进行招商对接，“今年下半年，重庆公司就要举行20场左右的对接会”。

　　秦力洪表示，目前龙湖[LongHu]商业[ShangYe]已与3000户全球商家联盟，在重庆追随进入龙湖[LongHu]2~3个购物中心的商家已达到200家。这些商家不仅仅说只租龙湖[LongHu]的自持商业[ShangYe]部分，他们对已售商业[ShangYe]物业也有需求，同时更多的私营业主亦有这方面的需求。

　　该计划将从3月起，在重庆、成都、北京（楼盘）、上海（楼盘）等14个城市陆续启动，龙湖[LongHu]所有销售型物业的业主均可参与其中。龙湖[LongHu]集团重庆公司策划总监罗政介绍，重庆将是首批试点城市，下周就启动“金苹果计划”，“届时，将在北城天街、西城天街、时代天街等商场设立推介点。”

　　算盘 赚热闹也挣钞票

　　龙湖[LongHu]在这个计划背后的考量是什么？

　　龙湖[LongHu]集团商业[ShangYe]地产部总经理魏健说，“龙湖[LongHu]为销售型物业业主服务的同时，自身持有物业的运营也将获益。”

　　魏健称，个体投资者可以帮助龙湖[LongHu]做大商业[ShangYe]规模，而龙湖[LongHu]则可以帮助个体投资者取长补短，共同受益，快速实现商业[ShangYe]综合体“B+C”（大型综合体配合能够满足个性化需求的中小商户）的“共振”发展。

　　魏健透露，对接成功后，龙湖[LongHu]方面会收取一定的佣金，肯定低于同行业水平。“龙湖[LongHu]并没去想物质受益，全集团对这一计划的投入估计上亿元。”

　　不过，市内某知名中介负责人昨日介绍，去年9月，龙湖[LongHu]蓝湖郡的两个别墅业主卖房，原本中介在洽谈，但业主最后是选择通过龙湖[LongHu]租售中心交易的，大概收取1个点的佣金，低于业内1.5个点的正常水平，但数百万元的总价，其佣金收入亦是不菲。

　　“龙湖[LongHu]集团对外宣称，全国已售商业[ShangYe]物业总数达3.6万户，但并未透露售出面积。当然，对于成熟商圈，业主没有必要通过龙湖[LongHu]招租，但新开业项目的销售型物业则很有必要，肯定有一笔不菲的佣金。”上述中介负责人称。

　　纵深

　　商业[ShangYe]地产供应大增 倒逼房企卖服务

　　在住宅楼市受调控影响下，房企大鳄纷纷转战商业[ShangYe]地产，房企销售压力显现。

　　拿本土房企而言，协信的星光系已布局观音桥、南坪等地；金科地产今年也将在重庆发力商业[ShangYe]地产，除茶园和大学城的项目外，未来照母山项目将建设成为大型城市综合体，商业[ShangYe]体量将达到30万平方米；隆鑫地产在观音桥的隆鑫中心今年将面市，在两路口的重庆中心也已全面开工等等。

　　如今，重庆商业[ShangYe]地产正是供应高峰期。仅拿写字楼而言，据领域机构提供的数据，去年重庆写字楼市场整体供应量达227万平方米，存量达200万平方米，这些存量主要集中在三北区域和渝中区。而今年还将有270万平方米入市。根据目前已知项目规划及土地供应情况预计，未来3年重庆写字楼供应量将超过1000万平方米。

　　戴德梁行的报告则显示，重庆优质商业[ShangYe]主要集中在五大传统商圈，截至去年底，存量面积达到191.75万平方米。其中，解放碑、观音桥、南坪是中高档商业[ShangYe]存量最大的三个区域，分别为53.45万平方米、50.1万平方米和52.5万平方米。

　　戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示，随着越来越多的房企转型介入商业[ShangYe]地产，积极打造商业[ShangYe]综合体，主城核心商圈商业[ShangYe]成熟度得到不断提高的同时，商圈之间的竞争也日益激烈。那么，房企除了降低租金外，精耕服务就成了转战商业[ShangYe]地产的必然选择。

　　而且，在楼市调控下，商业[ShangYe]地产部分正在成为大型房企的利润增长点。他们也意识到，商业[ShangYe]地产的配套除开交通、业态等硬件外，服务已是越来越重要的部分。拿万达来说，2012年万达集团总收入达1416.8亿元，较2011年的总收入1051亿元，同比增34.8%。万达集团相关负责人介绍，集团旗下的核心企业万达商业[ShangYe]地产公司2012年继续保持高速发展态势，同比2011年的953亿元稳中有升，2012年商业[ShangYe]地产销售已过千亿。

　　龙湖[LongHu]方面，据魏健介绍，去年龙湖[LongHu]商业[ShangYe]租金总收入突破了5亿元，同比增长22%。“未来的10~15年，预计到2026年，龙湖[LongHu]商业[ShangYe]的租金收入，占整个集团的利润占比将从目前的不到5%提升到30%。”

　　声音

　　创新销售势在必行

　　有业内人士称，对行业而言，龙湖[LongHu]的尝试值得关注。

　　龙湖[LongHu]集团商业[ShangYe]地产部总经理魏健表示，龙湖[LongHu]商业[ShangYe]十分愿意与“同路人”分享各类资源。这将改变单纯地向客户出售商业[ShangYe]物业的传统生意模式，催生整合龙湖[LongHu]的商业[ShangYe]运营经验和资源的大商业[ShangYe]格局。同时，与客户一起分享红利与价值。

　　戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示，前几年，为了带动商圈人气，诸多房企主要是对销售部分实行“返租”，即把卖出去的物业租回来，再进行统一管理，承诺给业主一定的租金回报。不过，返租存在很大的风险，之后返租行为的危害性逐步显现后，被相关部门明令禁止。所以，现在越来越多的房企开始加大物业自持比重，但对售出部分亦不能不管业主死活，否则房企口碑将会很差。龙湖[LongHu]这种尝试，值得期待。

　　容磁企业管理咨询公司总经理王雪松直言，龙湖[LongHu]此前对住宅做过类似尝试，此次专门针对销售型商业[ShangYe]物业，对于商业[ShangYe]地产而言，是一次模式创新。“对于购买龙湖[LongHu]销售型商业[ShangYe]的业主而言，购买的产品更像是一支由龙湖[LongHu]多资源支撑的商业[ShangYe]地产基金，龙湖[LongHu]与个人投资者的关系则更像是投资同一支基金不同层级的投资者。”（来源：领域机构、戴德梁行　商报图形　徐侨唯　制

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