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香港房价难以大幅下跌--亲民维稳网络舆情监测室
2013-05-05
香港[XiangGang]中原地产二手房指数显示,香港[XiangGang]目前的房价较2008年的底部翻了一倍多,而2012年初至今有20%的涨幅。香港[XiangGang]政府从2010年8月开始采取了一系列紧缩政策,如提高房贷首付比例、增加印花税等,但这并未使得房价下降,香港[XiangGang]房价仅在2011年下半年小幅调整后继续上涨至今。造成香港[XiangGang]房价上涨的原因基本上有两个方面,即长期低利率[LiLv]/负利率[LiLv]和供求不平衡。
利率[LiLv]方面,香港[XiangGang]长期处于负利率[LiLv]时代(存款利率[LiLv]几乎为0),虽然香港[XiangGang]而租金回报率只有3%左右,但房贷利率[LiLv]更低,平均只有2.2%左右。
供求方面,香港[XiangGang]特区政府及美联地产的统计数字显示,2007年~2011年平均每年住宅完工量只有接近1万套,而近20年平均每年完工量为2万套;2013年预计完工量仅可以从2012年的1.2万套增加到1.5万套。从需求[XuQiu]端来讲,香港[XiangGang]过去10年平均每年新增住户数为2.8万户左右,每年结婚的新人有4.8万对左右,估计每年对一手房的本地刚性需求[XuQiu]在1.5万套以上,而非本地需求[XuQiu]在5000套~6000套。
为了抑制房地产泡沫,香港[XiangGang]政府近期出台了一系列政策,其中几条重要措施是:进一步提高外地购房者的首付,外地人首付比本地人高出20%(原来为10%),并将偿债比例要求从50%降低到40%;提高特别印花税的税率并延长期限,税率从原来的5%~15%提高到10%~20%,期限从2年延长到3年;非香港[XiangGang]永久居民购房将需要额外多付15%的买家印花税;中长期将提高土地供应。
以上措施主要是针对投机行为及压制外地人购房需求[XuQiu],尤其是买家印花税一项,可能会减少部分非本地人的需求[XuQiu],这部分需求[XuQiu]在2012年三季度占总交易量的10%左右,其中占高端项目交易量的28%。根据中原地产数据,今年三季度的一手房市场高端项目交易总额的50%来自内地。
从短期来看,政府严厉的政策可能使得交易量有所下降,投机需求[XuQiu]继续下降,房价可能小幅调整,而中期来看,低利率[LiLv]及供求的不平衡仍未得到解决,房价难以大幅下跌。 (作者系华安基金全球投资部研究员)
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