所谓最好的时代与最坏的时代的共存，是针对不同群体而言的，但一个良性的社会，不应该是他人即地狱的社会。

　　一部分人的狂欢，是另一部分人的沮丧，过去10年的中国房地产[FangDiChan]，尖锐地呈现着社会分配两极分化的状况，这与中国改革所形成的整体局面基本相吻。

　　在不同的视角里，既得利益者埋怨房地产[FangDiChan]基本上服从于经济大局，像“夜壶”，利益受损者则抨击房地产[FangDiChan]绑架中国经济，像“黑社会”。争论不休的是政府与市场[ShiChang]孰对孰错。

　　但梳理10年，结论大概应该基本明了，完全寄望于政府与期盼一个完美市场[ShiChang]，都是一种盲从。这或许也是中国市场[ShiChang]化改革过程中所面临的检讨。

　　供 给

　　从“福利分房”到“住房货币化”，是中国房地产[FangDiChan]制度上的重大变革。

　　1998年后，城填化所形成的人口聚集效应，经济的快速发展，巨大的需求向市场[ShiChang]释放，注定了中国商品房的价格将进入一个不断上扬的时代。

　　不管是由政府和单位供给，还是由市场[ShiChang]来供应，短期内的绝对短缺都是必然存在的，这是一个前提。但之所以1998~2002年房地产[FangDiChan]价格没有出现后来那样快速的飞涨，与保障性住房的部分供应，人均可支配收入上的限制，土地[TuDi]供应上的充裕，以及金融杠杆化程度都有关。

　　但实际上，到了2002年，房地产[FangDiChan]的投资[TouZi]热潮已形成，金融高杠杆化所造成的银行风险已受到关注，2003年，央行出台“121号文件”，严控房地产[FangDiChan]信贷，一时风声鹤唳，地产商集体喊痛。

　　情况在几个月后即发生了重大变化，新一届政府的新政施行，国务院发布“18号文”，将房地产[FangDiChan]行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，开发商迅速从之前针对取消购房优惠利率的“121号文件”几乎致命的打击中恢复元气。

　　自此，地产业开始了它的黄金10年，各方开动土地[TuDi]和货币的机器，大肆生财。

　　中国当时业已形成的发展不平衡格局注定供给与需求上的必然矛盾，但从心理状态上的变化来说，自然存在的短缺与对短缺的恐慌并非一回事，也因此，房价与购买需求有关，但更与购买的预期有关。“制造短缺的恐慌”，成了后来10年中从政府到开发商的发展策略。

　　土地[TuDi]和资金作为基本的生产要素，决定了生产的效率和资源的分配。2004年，国土资源部、监察部联合发文，严令停止土地[TuDi]“协议出让”模式，改为“招拍挂”，时称“8·31大限”。这首先引发的是开发商的恐慌，扼住土地[TuDi]，也就扼住了供应：在18亿亩耕地红线的前提下，城市不可能无限制地扩张，土地[TuDi]资源只会越用越少。

　　“招拍挂”的出台，一方面从理论上减少了协议出让土地[TuDi]的腐败，一方面也形成了“占地为王”的时代，地方政府[DiFangZhengFu]纷纷储备土地[TuDi]生财，房地产[FangDiChan]企业则纷纷“囤地”自重。

　　减少土地[TuDi]供应必然带来价格的上涨，国家统计局和国土资源部门的数据显示，当年全国地价和商品房价格双双走高，土地[TuDi]购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

　　国土资源部数据显示，这10年间，地方政府[DiFangZhengFu]的每年土地[TuDi]供应计划的完成率都有相当缺口，而中央政府的调控政策[ZhengCe]几乎每次都指向加大土地[TuDi]供应，打击开发商囤地、囤房。

　　制造短缺带来的是购买预期的恐慌，人人唯恐越来越买不起，买不到，投资[TouZi]者也利用这种心理，共同制造恐慌，坐地生财。

　　10年来的宏调都没有从根本上改变这种格局，土地[TuDi]垄断供应为地方政府[DiFangZhengFu]带来了巨量的收入，为1994年分税制改革后的地方政府[DiFangZhengFu]提供了充足的政府性基金，共同创造“GDP主义”。

　　而1998年房改后确定的保障房建设要求渐渐被忽略，2003年停顿，直到2008年才正式重启，2010年才开始大规模建设，地方政府[DiFangZhengFu]须将土地[TuDi]出让金收益的10%投入保障房建设的规定，被虚置了。这造成了低收入人群住房供给的缺口。

　　需 求

　　事实证明，当一个市场[ShiChang]处于绝对短缺状态，如果按照完全市场[ShiChang]化的分配，在短时期内，资源分配将会向少数人倾斜，多数人则被抛在市场[ShiChang]之外。这不是理想中的市场[ShiChang]规律，而是现实的社会分配问题。“价高者得”符合市场[ShiChang]的逻辑，但却不符合社会公平的逻辑。

　　在中国，财富分配的不合理在房地产[FangDiChan]领域的具体表现就是房子成为一种投资[TouZi]品，从住房市场[ShiChang]化改革后的居住需求向投资[TouZi]需求转变，这也导致房地产[FangDiChan]快速进行泡沫化累积。

　　“炒房团”的出现是最明显的特征，10年间，包括来自温州（楼盘）的炒房团南征北战。北到鄂尔多斯（楼盘），南到海南（楼盘）岛，携带巨额资金的投资[TouZi]客如蝗虫般席卷中国大地，加剧短缺，制造“黑灯”现象。更多来路不明的富人则在左右着需求上的“旺盛”，“房叔”、“房婶”与“房奴”形成了鲜明的对照。

　　限量增加的供应被旺盛的投资[TouZi]需求所消化，形成了房地产[FangDiChan]的虚假繁荣，是为“囤地”之外的“囤房”。投资[TouZi]需求挤压了居住需求，形成了进一步的贫富差距。

　　从2005年开始，中央政府的每一轮调控，都做出限制投资[TouZi]需求的举措，如限制90平方米以上住房建设数量，提高二套房贷首付比，取消二套房贷贷款利率，提高房产交易所得税等等，都意在提高炒房者的购房成本。

　　但这种调控举措却被既得利益者偷换成了“限制刚性需求”的概念，把“误伤”当成了“硬伤”。在自由市场[ShiChang]的逻辑下，被解读为“限制购房的自由”，将一小部分人的自由置换了大多数人的自由，对政策[ZhengCe]进行影响和游说。

　　2010年下半年以前，限制投资[TouZi]需求主要通过金融工具和税收工具来完成，但由于政策[ZhengCe]上的不连贯和不坚定，时松时紧反而将调控变成了一场博弈游戏，精明人一旦掌握了游戏规则，政策[ZhengCe]便可成为生财的工具。如同弹簧一样，一压一放，伸展的空间立刻加大，房价每次一调控一结束即反弹，这已经不是一种怪状，而是一种规律。

　　比如2007年，人行和银监会出台通知，提高二套房首付款和贷款利率，房市即现低迷，开发商煎熬，炒房团恐慌，但仅仅在一年之后，宏调基调大变，再次放宽首付和贷款利率，延长营业税征税时间，鼓励房地产[FangDiChan]投资[TouZi]，房价飞速反弹。

　　直到2010年下半年，中央政府祭出强硬的“限购、限贷”政策[ZhengCe]之前，8年间，对于投资[TouZi]投机者而言，政策[ZhengCe]的成本几乎可以忽略不计，针对交易环节的税收基本被转嫁到购房者身上。

　　货 币

　　资金是决定着经济资源分配的另一重大要素，过去10年，也是房地产[FangDiChan]的金融属性过度发挥，金融杠杆被过度使用的10年。

　　一个供不应求，稳赚不赔的行当，自然吸引大量的资金投入，而按照一个市场[ShiChang]的健康发展，在一定的时期内，供需相对匹配，逐步释放，价格稳定上涨，但一旦大量的资金拥入，不但推高成本，也将价格炒高，形成资产泡沫。

　　过去的10年，银行贷款、民间借贷，实业资本以及民间储蓄的很大一部分，就流向了稳赚不赔的房地产[FangDiChan]行业，房地产[FangDiChan]的贷款是中国银行(601988,股吧)业的优质贷款，投资[TouZi]房产能够获得最稳定的投资[TouZi]增值，食利阶层正是这么形成的。

　　开发商利用很少的资金，就能撬动开发贷款，炒房者利用很少的首付，就能够完成房产投资[TouZi]，地方政府[DiFangZhengFu]利用土地[TuDi]储备，撬动平台贷款，上市公司利用股市里套来的钱，就可以坐收非主业营利，金融高杠杆的运作导致不断的泡沫累积。

　　2008年，金融危机到来，2009年，货币开闸，房地产[FangDiChan]作为拉动经济的支柱性产业，一时间市场[ShiChang]扭转，低廉的资金成本使得开发和投资[TouZi]两旺，而泛滥的货币造成了通货膨胀，成本上涨，推动了价格上升，普通老百姓的钞票却越来越发毛，收入上涨幅度再一次被房价上涨幅度远远抛开。

　　2009年至今的5年时间，中国M2（广义货币）激增50万亿，房地产[FangDiChan]企业从资金链危机中完全复苏，国企获得的大量资金投向房地产[FangDiChan]，地方政府[DiFangZhengFu]的平台贷款大行其道。2010年开始，大量的新增资金避开一二级城市，向不限购不限贷的三四级城市进军。依靠开发商和投资[TouZi]客支撑起来的“鬼城”在中国到处出现，温州、鄂尔多斯、海南，到处都有空荡荡的新区。

　　虽然央行在2011年开始紧缩政策[ZhengCe]，但动作迟缓，利息成本依然低廉。事实上，从历年的调控效果来看，金融工具的使用颇为有效，但同样，政策[ZhengCe]上的不连贯和不稳定，使得政策[ZhengCe]多半流产，去泡沫化效果有效。对于完成了资本原始积累和掌握了资金双轨制的投资[TouZi]客而言，力度有限的借贷政策[ZhengCe]很容易被化解。

　　这也是宏调政策[ZhengCe]一步步从“限贷”加码到如今通过户籍、套数、个人交易所得税等手段进行直接“限购”的原因所在。

　　政府与市场[ShiChang]

　　2013年，10年刚好过完，政府重又换届，“国五条”在换届的当口提出，接着被强化。政策[ZhengCe]思路延续从供给和需求两个方向上解决，配以金融工具和税收工具。而地方政府[DiFangZhengFu]被要求出台实施细则，公布房价控制目标。

　　但从目前来看，地方政府[DiFangZhengFu]一如既往地存抵触心理，不情不愿。这也是单纯依靠政府和依靠市场[ShiChang]都不现实的另一面，政府公司化，土地[TuDi]财政支撑的GDP主义仍然横行，官商一体化的联盟依然牢靠。

　　过去10年，这一联盟依赖的发展模式对双方都有利。

　　综合国家统计局、财政部、国土资源部公告，过去10年中国住宅均价涨幅145%，中心城市商品房价格平均涨幅更达220%；全国主要城市居住地价涨幅达332%，土地[TuDi]财政收入从0.54万亿增长到2.85万亿，占地方财政收入的一半；仅针对房地产[FangDiChan]业征收的五大税种，其总收入从2003年的900多亿元，涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达10倍有余。

　　而据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产[FangDiChan]研究所和中国指数研究院共同发布数据显示，房地产[FangDiChan]百强企业10年来的营业收入已增长了近18倍，10年复合增长率达到38.7%，净利润均值则增长了近26倍。

　　如今，新的城镇化序幕正在拉开，以土地[TuDi]抵押获得的贷款是地方政府[DiFangZhengFu]高速公路、CBD建设等项目的主要资金来源，这些项目同样周期很长（有的要10年以上）。银行贷款规模、期限、利率等决策全部要依第一还款来源—平台公司储备土地[TuDi]的质量来定。所以地方政府[DiFangZhengFu]仍然有延续旧模式的冲动。虽然GDP增长目标在调低，但地方政府[DiFangZhengFu]并没有转变增长至上的思路。

　　而总结调控思路得失，任由市场[ShiChang]自由发展的后果就是投资[TouZi]盛行，泡沫累积导致破灭；政府强行掌控则是重回旧的短缺时代，经适房和廉租房分配产生大量腐败，是政策[ZhengCe]双轨制下的权力寻租。

　　但有一点应该明确的是，中央政府一方面不能任由市场[ShiChang]投机者大行其道，一方面要坚决扼制地方政府[DiFangZhengFu]的公司化。在具体政策[ZhengCe]上，加大土地[TuDi]和保障房供应，坚决限制投资[TouZi]需求，改革地方财税体制，削弱金融杠杆化程度，慎发货币。