在大佬林立的地产界，鑫苑置业[ZhiYe]实在不显眼，不过公司[GongSi]近期却闹出了相当大的动静。

　　去年10月，公司[GongSi]耗费2.23亿元人民币租赁[ZuLin]一架奢侈的“公务机中的战斗机”——湾流G450，花掉第四季度的所有净利。旋即，公司[GongSi]推出年利率高达13.25%的发债计划。这家在美上市的房企葫芦里究竟卖的什么药？

　　奢侈——

　　租金吃掉三个月净利

　　鑫苑置业[ZhiYe]是一家总部位于河南郑州（楼盘）的地产商，2007年12月12日在美国[MeiGuo]纽交所挂牌上市。公司[GongSi]在4月16日公布的年报中透露，去年10月通过融资租赁[ZuLin]方式，耗费3611万美元（折合人民币2.23亿元）租赁[ZuLin]一架湾流G450公务机，租期8年，租赁[ZuLin]合同将于今年6月飞机交付后生效。

　　湾流是私人飞机中的奢侈品牌，除租赁[ZuLin]价外，每年还有空域申请、机组管理、燃油等昂贵的运行费用。据悉，中国富豪圈不乏湾流公务机的拥趸，万达的王健林、泛海建设(000046,股吧)的卢志强、雨润的祝义才等都拥有湾流飞机，但大多并未以公司[GongSi]的名义购买。

　　鑫苑置业[ZhiYe]去年四季度净利润3360万美元，占到飞机租金的93%。为何会做出如此奢侈的举动？鑫苑置业[ZhiYe]在年报中解释，动机在于“帮助推进拿地，包括谈判环节中的往返飞行，以及提高公司[GongSi]管理层在不同业务发展城市间的往返效率。”

　　鑫苑置业[ZhiYe]内部人士对《金证券》解释，湾流G450花掉第四季度所有净利的说法不准确。“如果按照8年时间均摊计算，每年需要费用约为450万美元，折合人民币为2708万，如果考虑节省的税收，以及飞机租赁[ZuLin]8年后残值，每年实际增加成本约2000万人民币。把8年所有成本放到一个季度来摊销，这样的计算是错误的。”

　　然而有不少投资者[TouZiZhe]质疑，现在商务机包机太方便了，有必要租赁[ZuLin]一架飞机专用吗？《金证券》记者了解到，为制止公司[GongSi]管理层滥用权利，部分股东甚至开始接触美国[MeiGuo]的律师，准备对鑫苑管理层提起诉讼。

　　不过，也有投资者[TouZiZhe]穷追猛打地从公司[GongSi]套出另一种说法。雪球网友“ranger11”透露，自己联系上的鑫苑置业[ZhiYe]投资者[TouZiZhe]关系负责人答复称，租赁[ZuLin]飞机主要用于业务拓展，方便拿地；为美国[MeiGuo]高端客户提供好的体验；用于国内政府关系维护；配合郑州获批航空港开发区。

　　辩解——

　　政府关系维护“听错了”

　　这样的解释倒也并非无迹可循。

　　今年年初，鑫苑置业[ZhiYe]宣布获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为人民币3.4亿元，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。在纽约购买土地独立开发住宅项目，这对于中资企业尚属首次。

　　另外，郑州航空港经济综合实验区发展规划3月7日获国务院正式批复，被外界称为河南发展史上具有里程碑意义的重大事件。据悉，该实验区已签约总投资12亿元的高端航空器材物流产业园项目等，计划建设飞行器、航材展销中心、飞行俱乐部和培训中心，并将生产小飞机。

　　“原因就是公告所说的，也有方便在美国[MeiGuo]开展业务的考虑。”鑫苑置业[ZhiYe]内部人士对《金证券》记者称。他断然否认了“政府关系维护”和“配合郑州航空港开发区建设”的说法，“公司[GongSi]投资者[TouZiZhe]关系部门不会这样讲的。这是个别投资者[TouZiZhe]的误解，公司[GongSi]已经与投资者[TouZiZhe]本人进行了沟通确认，是当时电话沟通中听错了。”

　　“不了解国内投资者[TouZiZhe]为什么会有这么强烈的反应，其实美国[MeiGuo]投资者[TouZiZhe]比较平淡。租赁[ZuLin]公务机确实是业务发展需要，公司[GongSi]方面认为是必要的，而且也是为了股东利益最大化。”《金证券》记者注意到，自年报披露后，鑫苑置业[ZhiYe]股价波澜不惊，未见大幅下跌。

　　疗效——

　　公务机频频成业绩“泻药”

　　出乎意料的是，在披露租赁[ZuLin]公务机一个星期后，鑫苑置业[ZhiYe]对外称计划发行总额2亿美元的债券，年利率为13.25%，到期日为2018年5月3日。

　　这与公司[GongSi]营造的重回报形象并不吻合——鉴于股价持续低迷，此前公司[GongSi]曾多次回购。同时，公司[GongSi]去年末现金及现金等价物共6.419亿美元，短期及长期债务为3.141亿美元，财务状况仍属良性。

　　对于高成本发债的原因，公司[GongSi]内部人士含糊回应《金证券》记者称，“还是为了发展，利率比较高，是因为公司[GongSi]规模比较小，这种情况在行业内也很常见。”

　　一位长期跟踪公司[GongSi]的投资者[TouZiZhe]揣测，鑫苑一直主攻国内二线城市，但从去年开始，公司[GongSi]在美国[MeiGuo]进行了大笔的战略性收购。“这次突然发债，是不是想筹措资金、深层次进军美国[MeiGuo]房地产？”

　　事实上，在美国[MeiGuo]房市持续复苏过程中，诸多中国地产商赴美捞金，锁定的目标群体即为中国买家。就像鑫苑的纽约项目，公司[GongSi]负责人并不讳言，潜在买家同时包括纽约当地居民以及中国买家，两类人群的比例预计各占60%、40%。

　　这似乎意味着，鑫苑租赁[ZuLin]公务机，或为在中国富裕阶层与海外地产项目之间搭建快捷通道。但从先行者的经验来看，这样的举动并不奏效。2009年港股瑞安房地产宣布租赁[ZuLin]飞机，次年销售额出现27.8%同比下滑。另一家港股人和商业2011年耗资3.47亿元为管理层购入商务机，公司[GongSi]仍难逃去年纯利骤减83%的厄运。