“2012年1-8月，南京商铺、办公总成交额约83亿，约占全市商品房成交总额的14%，河西板块成交总额37.5亿，占商业[ShangYe]地产总成交额的45%......”9月21日上午10点，南京1-8月份商业[ShangYe]地产市场分析报告会在2012秋季房展会直播间举行。

　　网尚研究机构总经理、365商业[ShangYe]地产学院院长李智，365商业[ShangYe]地产学院副院长李绍明，365地产家居网资讯中心总监曹维嫦，三位业界专家联手对2012年的南京商业[ShangYe]地产市场进行了全方位的解读。

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　　商铺成交面积趋小化

　　社区[SheQu]商铺售价为住宅价格的2-4倍

　　“从2012年全市商业[ShangYe]用房供应来看，社区[SheQu]商业[ShangYe]已经成为商业[ShangYe]供应的主力，83个上市项目[XiangMu]中有64个项目[XiangMu]为社区[SheQu]商业[ShangYe]，占比达到77%；从供应面积来看，社区[SheQu]商业[ShangYe]占比为56%，达到半数以上。”网尚研究机构总经理、365商业[ShangYe]地产学院院长李智现场公布权威数据。

　　分析报告显示，2012年1-8月商铺成交总面积18.2万平米，成交套数2347套，套均面积78平米，而2010、2011年套均面积分别为105平米、110平米，同比下降近30%。“2012年商铺套均面积趋小化，这主要与成交以社区[SheQu]商业[ShangYe]为主相关。”李智指出，在以社区[SheQu]商业[ShangYe]上市、成交为主的市场环境下，南京商业[ShangYe]用房市场的发展很大程度取决于社区[SheQu]商业[ShangYe]的发展情况，套均面积趋小化是必然趋势。【

　　投资地下铁 地铁1号线南延沿线商业[ShangYe]项目[XiangMu]盘点

　　统计显示，2012年全市成交均价涨幅明显，同比超过20%，城中均价达到4.6万元/平米。“除了每年新推商业[ShangYe]项目[XiangMu]不同的因素之外，限购使住宅价格受到抑制，商业[ShangYe]价格却因通货膨胀、投资渠道匮乏、资金急需保值增值等因素，导致商业[ShangYe]物业购买需求上升，价格出现一定涨幅。”李智认为，从整体的大环境形势出发，商业[ShangYe]项目[XiangMu]价格的上涨与住宅市场限购、货币市场通货膨胀等有很大关系。

　　目前的南京市场除了江宁万达广场、花生唐项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、仙鹤新天地项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、东城汇项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图等部分集中性商业[ShangYe]的销售之外，在售的住宅项目[XiangMu]也在集中得推出社区[SheQu]商业[ShangYe]，如保利香槟国际项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、保利紫晶山项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、威尼斯水城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、金地自在城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图等项目[XiangMu]都有商铺在售，“经过对多个社区[SheQu]商业[ShangYe]项目[XiangMu]的调研，我们发现，大部分的社区[SheQu]商业[ShangYe]的售价是其住宅价格的2-4倍。”

　　写字楼成交河西板块稳居第一

　　80-100平为成交主力 购买客群年轻化

　　报告显示，1-8月全市写字楼成交金额42.3亿元，成交最多的是河西板块，达到24亿元，占总成交额的56.7%，绝对优势领先其他板块，城中板块以5.3亿元位居第二，均价在2.8万元/平米左右；从成交均价来看，全市成交均价涨幅并不明显，较去年同期相比基本持平。

　　从写字楼的成交面积段分布来看，开发商推盘仍以中小户型为主，80到100平方米的户型为市场主力。“写字楼的销售市场供应还是比较平稳的，80-100平方米小户型的低总价、低门槛的特点是其能够成为市场主力的一个很重要因素。”而且，80-100m2的中小户型满足8-10人的办公需求，深受创业型小企业或者大型上市企业的南京办事处等类型企业青睐。【

　　上周南京写字楼成交继续增涨 挑高办公房热销全城

　　从写字楼的主力购买客群来看，更显年轻化，外地投资客的比重加大。李智特别强调，从年龄分布来看写字楼的购买主力年龄是在31到45岁，另外从购房的人群来源来看，外省投资客以及江苏省外市的人群购买写字楼的比例在增加。

　　90%以上大型商业[ShangYe]项目[XiangMu]企业自持

　　专家联手 全方位支招商铺投资

　　“2012年1-7月份南京办公楼，商业[ShangYe]用房，住宿餐饮投资合起来总投资是161.5亿，增长速度将近30%。”365商业[ShangYe]地产学院副院长李绍明首先抛出了他的第一个观点：开发商的商业[ShangYe]地产投资在持续增长。他认为，在今年经济下滑，投资速度也下滑的情况下，商业[ShangYe]地产的投资速度则在较快增长，充分反映了越来越多的企业加大对商业[ShangYe]地产的投入。

　　而与开发商加大商业[ShangYe]物业的投资比例的情况相比，今年1-8月份的商业[ShangYe]物业的销售数据则是回落或者是下降的，针对这一现象，李绍明认为这正反映出南京商业[ShangYe]地产目前发展的一个显著特点：南京的大型商业[ShangYe]地产项目[XiangMu]基本以企业自持，自主运营为主，这个比例高达90%。除去已经运营的德基广场、水游城、新百等项目[XiangMu]，国庆节前即将开业的德盈集团的虹悦城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、河西的雨润国际广场项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图、新街口的苏宁电器(002024,股吧)广场、金轮国际的江宁项目[XiangMu]金轮新都汇项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型视频地图是企业自持大型商业[ShangYe]项目[XiangMu]的代表，而在2014年青奥会之前，河西地区还将有很大一批企业自持的大型商业[ShangYe]项目[XiangMu]投入营运。【

　　试水“金九银十” 南京即将上市的商业[ShangYe]项目[XiangMu]盘点

　　发布会互动阶段，曹维嫦特意站在网友角度向两位业界专家发问。针对如何选择项目[XiangMu]进行商铺投资，两位院长都各自发表了自己的观点。而开发商的品牌、资金实力，是否曾经开发、运营过成功的商业[ShangYe]项目[XiangMu]，项目[XiangMu]规模以及商铺的交通条件、后期的运营模式是2位专家共同提醒投资者需要注意的因素。

　　“任何一个市场成熟都需要一个培育期，这个培育期可长可短，作为一个投资者，在购买商铺的时候，对这个地区的市场培育过程一定要有一个充足的心理准备。”365商业[ShangYe]地产学院副院长李绍明特别提醒投资者不能再用以前简单的概念去投资商铺，对任何项目[XiangMu]的商铺都要有一个长期、全面的考察，并对商铺所在商圈的市场成熟做好充分的思想准备。（365地产家居网 杨静芳）

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